住宅ローンは年収の何倍！？家を建てる予算の３つの決め方を解説！！

マイホーム計画で予算を決めるためには、大きく以下の２点が必要です。

• 月々の返済額の決定
• 自己資金の決定

さらに、月々の返済額を決めるためには、考慮すべき３つの目安があります。

返済比率や年収倍率は、住宅ローン審査においても重要な基準となります。

各世帯により、収入が一緒でもライフスタイルが異なり、支出も大きく異なりますが、返済比率と年収倍率の目安を参考にして、「自身の家庭ではいくらまで月々の返済が可能なのか？」を判断する必要があります。

住宅ローンの金利は、少しの金利差で利息が大きくなります。必ず複数の金融機関を比較して、好条件の銀行を選択するように心がけましょう。

また、住宅メーカーも必ず複数の会社を比較しましょう。比較することでメリット・デメリットにも気付き易くなり、後から後悔をする可能性も低くなります。

LIFULL HOME'Sでは、地域や価格帯によって条件に合う住宅メーカーを簡単に調べることができます。カタログを取り寄せて自宅でゆっくりと比較しながら、住宅メーカーの候補を選ぶことが可能です。

自分の経済状況から返済可能な金額を明確にし、マイホーム計画を進めていきましょう。

住宅建築の予算を決める３つの目安

月々の返済可能金額を把握する

わかりやすい目安としては、現在の家賃額を参考にすることができます。日々の生活状況や経済的な余裕によって、返済額を家賃と比較して検討しましょう。さらに、住宅ローンの返済は、一般的に３０年以上の期間をかけて返済していきます。長期的に考えて余裕を持った返済計画を立てることが最も大切です。

※返済額から借入可能額を算出するには、以下のサイトを利用すると無料で計算できます。
CASIOのローン計算サイト

以下では、返済可能金額を決める注意点を解説します。

返済可能金額を決めるときの注意点

年収倍率を考慮する

年収倍率は、年収に対する借入目安の指標で、一般的には５倍～６.５倍を目安に、借入期間に応じて返済比率を２５％以内に抑えることが理想的です。

金融機関の審査でも、年収倍率という指標を考慮します。金融機関によって基準は異なりますが、最大で年収の8倍程度までの融資が可能です。

しかし、仮に年収５００万円の世帯が８倍の４０００万円を借入した場合、返済比率は２５～３０％程度になり、一般的には少し負担が大きい返済計画と言えます。

実際に４０００万円を借りた場合、返済額は以下のようになります。

期間	金利	返済額	年収倍率	返済比率
３５年	0.7%	107,408円	８倍	25.7%
３５年	1.5%	122,473円	８倍	29.3%

変動金利では、金利上昇のリスクも考慮しなければなりませんし、固定金利の場合でも返済比率（返済負担率）を２５％以内に収めることが望ましいです。

特に、子育ての予定がある世帯は、返済期間により異なりますが、年収倍率を５倍～６.５倍程度に抑えることが望ましいです。

理想の年収倍率（借入期間別）

返済比率（返済負担率）を考慮する

返済比率は年間返済額を額面年収で割った割合を示します。金融機関の審査基準では、一般的に３0％～４0％が最大とされていますが、審査金利が高いための利率となります。

返済比率の算出には、自動車ローンなどの既存の借入も含みますので注意してください。

理想的な返済比率の目安

返済比率は２０％以内が理想で、最大でも２５％程度に収めましょう。

年収	月々返済額（返済比率２０％）	月々返済額（返済比率２５％）
３００万	約50,000円	約62,500円
４００万	約66,000円	約83,000円
５００万	約83,000円	約104,000円
６００万	約100,000円	約125,000円
７００万	約116,000円	約146,000円
８００万	約133,000円	約166,000円
９００万	約150,000円	約187,000円
１０００万	約166,000円	約208,000円

さらに、返済期間が短くなるほど年間の返済額が大きくなるので、返済比率は高くなることに注意が必要です。

これまでに３つの考え方について解説してきました。

個人的には返済可能だと感じていても、年収倍率や返済比率が金融機関の基準を上回ってしまうと、借入が難しくなることがあります。

マイホーム計画では、借入可能な金額ではなく、返済可能な金額で設定しましょう！

さらに、予算を決めるためには、自身の年齢に合わせた返済期間の設定や、経済状況に合わせた自己資金の準備も必要ですので、以下で詳細に説明していきます。

返済期間を考える

月々の返済可能な金額を把握したら、次に返済期間について考えてみましょう。住宅ローンの返済期間は、一般的には３５年ローンが最も多く、実際にも約７割の方が３５年ローンを選択していると言われています。

また、近年では３５年以上の住宅ローン商品も取り扱いが増えていて、４０年ローンや最大では５０年ローンを提供している金融機関もあります。

しかし、借入期間を延ばすことは、総利息が大きくなることや、完済の年齢が高齢になるなどのデメリットがあります。

返済期間を長くするメリットとデメリット

住宅ローンは、期間が短いほど負担が大きく、利息は少なくなります。

期間を長くすることで、月々の予算を抑えて建築資金の予算を上げやすくなりますが、最終的な利息支払いの額が大きくなり完済時の年齢も高齢になります。

また、期間を長くすることで元金の減りが遅くなりますから、住宅ローン残高よりも住宅の価値が低くなり、担保割れの状況になりやすいです。担保割れの場合、売却時や住み替え時には、売却金額だけでローンの返済が難しくなりますので注意が必要です。

自身の年齢と返済期間を考える

住宅ローンの返済期間は、月々の返済額に大きく影響します。 ３０歳未満の年齢であれば、３５年の住宅ローンでも６５歳で完済が可能です。

しかし、４０歳で３５年の住宅ローンを組んだ場合、完済時年齢は７５歳になります。 ７０代でのローン返済は多くの人にとっては不安要素です。

以下では、４０歳で住宅ローンを組んだ場合、３５年と２５年の返済期間で返済額とローン残高の比較を紹介します。

年齢	返済期間３５年のローン残高 （月々の返済額：97,998円）	返済期間２５年のローン残高 （月々の返済額：125,845円）
６５歳	約１０６０万円	0円
７０歳	約５５０万円	0円
７５歳	0円	0円

４０歳で３５年のローンを組むと、６５歳時点で残債は約１０６０万円になります。定年後に１０００万円以上のローン残債を抱えることになります。

一方で、６５歳までの完済を目指すため２５年のローンを組んだ場合、月々の返済負担は27,000円以上増えます。

この場合では、金融機関の返済比率が基準内に収まるかどうかが重要です。完済時年齢はできるだけ70歳以内に設定し、月々の返済額も安心できる金額に設定して、計画的な繰り上げ返済を検討することが理想です。また、退職金や将来の相続なども考慮に入れ、慎重に検討すべきです。

将来の不確定要素に備えながら、計画を立てて進めることが肝要です。

自己資金を考える

自己資金を決めるためには、以下の点に注意が必要です。

住宅ローンに計上できる範囲を確認する

※一部の金融機関では、引っ越し費用や家具家電の購入費用に対応しているケースもあります。
（利用を検討する際には、事前に確認が必要です）

手付金で現金が必要になる

土地の売買契約や建築会社との請負契約を締結する際には、手付金が求められます。

この段階ではまだ住宅ローンを利用することはできませんので、一時的に現金が必要になります。この手付金は最終的に土地代や建築費と相殺されます。

また、フルローンで借入れを行う場合では、住宅ローンが実行される際に、一時的に現金で支払った手付金が融資実行により戻ってくることになります。

土地や建築会社によって手付金の金額は異なるため、候補となる土地や建築会社との詳細な打ち合わせを行うことが重要です。

自己資金を決定する

自己資金の割合が多ければ審査にも通りやすく、金利の優遇を受けられる金融機関もあります。

しかし、自己資金は昔から購入価格の１割～２割程度と言われてきましたが、現代ではフルローンを利用する世帯も増えてきましたし、金融機関でもフルローンに対応しているところは多くなりました。

お金への価値観は人それぞれです。例えば、500万円の預金は多いと感じる人もいれば、少ないと感じる人もいます。預金の有無によって将来的な不安を感じる方もいれば、自身の稼ぎやスキルに自信を持って預金を重要視しない人もいます。

しかし、住宅ローンの借り入れのハードルは比較的低いと言えますが、新たなビジネスや投資、自己のスキルアップのための借り入れは容易ではありません。

預金は確かに選択肢を広げることができますし、日々の生活において金銭的・精神的な余裕をもたらしてくれることは間違いありません。

ご家庭の状況や将来を見据えて、月々の返済額と自己資金の割合を考慮し、無理のない計画を家族で立ててください。