マイホーム建築計画の費用を完全把握!【注文住宅の総費用】

マイホームを建築する際には、さまざまな費用が発生します。インターネットや新聞などで見かけるハウスメーカーや工務店などの広告には、細かな情報が不足していることが多い傾向があります。

予算を立てるためには、住宅を建築するために必要な費用の全体像をしっかりと把握することが欠かせません。
マイホーム建築における費用は複雑で、様々な要素が絡み合っています。
建築にかかる費用の全体像をつかみ、効率的に失敗のないように計画を進めましょう。

この記事では、費用の全体像を理解するため、各項目をわかりやすく解説していきます。

目次

建設費用の内訳を理解しよう!

建設費用の内訳は、施工会社によってわずかな違いが見られることがあります。 一般的に、建物本体工事費と付帯工事費の2つに大別されます。
広告や折り込みチラシで、「坪〇〇万円から」という表記を見たことがある方も多いかと思いますが、これらの広告では本体工事費の坪単価が掲載されているケースもあります。 施工会社により異なりますが、建築費用に対する本体工事費の割合は7~8割程度とされることが一般的です。

一般的な建物本体工事費と付帯工事費の内訳について丁寧に解説していきます。

建物本体工事費

建物本体工事費とは、基礎を含めた建物自体の施工費用や材料代を指します。通常、建物内部の工事もおおむね本体工事費に含まれていると考えていいでしょう。

建物本体工事費は、建物の施工面積によって金額が上下しますが、土地の地域や形状が異なっても、基本的には建物本体工事費が大きく変動することはありません。
つまり、同じ建物であれば、土地の立地条件や形状によって建物本体工事費が大きく変わることは一般的にはないということです。

付帯工事費

付帯工事費とは、主に建物の外側にかかる施工費用や材料代、そして各種申請や設計業務などの事務的な費用を指します。
具体的には、建物本体と繋ぐ水道や下水の配管、ガス管や電線などの工事が含まれます。 また、地盤改良工事や外構工事、残土の処理費用なども付帯工事に含まれることが一般的です。
さらに、建築するために既存の建物を解体する必要があるケースでは、建物解体費用も付帯工事費に含みます。


付帯工事費は、土地の形状や所在地、または個々の要望や建物の配置によっても大きく費用が異なります。
例えば、道路から建物までの水道や下水、ガスの引き込みの距離が長いほど費用が高くなります。 同様に、地盤改良工事は土地の地盤が弱いほど費用が増加します。
近年ではエアコンの設置が全国的に一般的になっていますが、エアコンの設置も付帯工事費に含まれるケースが多いです。

また、住宅建築には必ず必要な設計費や建築確認申請費、地質調査や瑕疵保険など、住宅を建築するために不可欠な費用も含まれています。
付帯工事費には、土地の要件や建築主の要望によって費用が異なる項目が多くあります。

建物本体工事費は建物の基本的な料金、そして付帯工事費は土地の要件や要望により変動する費用と考えて良いでしょう。

土地の購入費用

ほとんどの方が、マイホーム計画を検討する際には土地購入も含めて考えることが一般的です。
土地購入に関わる費用は、一般的に以下のようになります。

土地代金

住宅ローンを利用する場合、土地の代金は売主に金融機関を通じて支払われます。なお、土地代金には消費税はかかりません。

不動産会社への仲介手数料

土地を購入する際には、不動産会社へ仲介手数料の支払いが必要です。土地の価格が400万円を超える場合の仲介手数料は以下の通りです。

土地の価格×3%+6万円×消費税

プラス6万円とは、400万円以下の利率が異なるため利率の差額となります。
400万円以下の土地価格に対する手数料の利率は、以下になります。

土地の価格仲介手数料の上限額
200万円以下の部分土地価格の5%×消費税
200万円を超えて400万円以下の部分土地価格の4%×消費税
400万円を超える部分土地価格の3%×消費税

上記が詳細な仲介手数料の利率となります。

施工会社では建築を条件に、自社や提携不動産会社での仲介手数料割引を適用している会社も存在するでしょう。
探しているエリアに土地情報が豊富で、紹介された土地に十分に満足している場合は利用しましょう。

しかし、なかなか土地情報が少ない状況では、割引が適用されることを理由に1社のみに依頼することは良い土地に巡り合える可能性を低下させます。
土地情報の実態は、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

固定資産税と都市計画税の清算

マイホームを建築すると、翌年から土地と建物の固定資産税及び都市計画税を毎年支払うことになりますが、清算とは土地を購入した年の税金になります。
固定資産税は、1月1日現在の所有者に納税通知が届きます。 所有者が途中で変わった場合、所有期間に応じて税金を案分して負担するのが一般的です。

諸費用には様々な項目がある

諸費用とは、建築費用以外に必要になるさまざまな費用のことを指します。
これらの費用は、建物の建築費用とは別に支払われるものであり、様々な支払先があります。 例えば、金融機関や司法書士、さらには保険会社や引っ越し業者などが該当します。

各項目について、以下に詳しく解説していきます。

登記に関わる費用

土地購入や新築建物の登記には、様々な費用がかかります。
通常、以下の手続きが必要であり、司法書士や土地家屋調査士に依頼することが一般的です。

  • 土地の所有権移転登記
  • 建物の表題登記
  • 建物の所有権保存登記
  • 抵当権設定登記

これらの費用には、司法書士や土地家屋調査士の報酬と登録免許税が含まれます。
土地と建物を含めて5000万円以下の計画であれば、報酬と登録免許税を含めても一般的に30万円~70万円程度になるでしょう。
不動産会社や施工会社は、提携している司法書士や土地家屋調査士を紹介できることが一般的です。 登録免許税は税金なので同じですが、司法書士の報酬は個人により若干異なることがあります。

知り合いの司法書士や他の専門家に依頼したい場合でも、基本的には自由に依頼可能です。
ただし、施工会社からの紹介を受けた方が手続きなどがスムーズに進むでしょう。

印紙代金

工事請負契約書と金融機関との金銭消費貸借契約書には、印紙代金がかかります。

工事請負契約書

通常、工事請負契約書は2通作成し、施工会社と注文者で各1通ずつ保管します。
現状では2024年3月31日までは軽減措置があるため、工事請負契約書の金額が1000万円を超え5000万円以下の場合、1通につき1万円の印紙代が必要です。
施工会社が保管する契約書の印紙代は施工会社が負担し、自身が保管する契約書の印紙代は自己負担となります。
また、工事請負契約後の一部変更に伴う変更契約などを行う場合も、契約金額に応じて印紙が必要です。

変更契約とは、工事請負契約の後に軽微な変更をしたい場合などに手続きを行います。
また、地盤改良工事の費用も工事請負契約の時点では確定しないため、地盤調査のあとで追加で契約が必要となります。

金銭消費貸借契約書

金銭消費貸借契約書には軽減措置がありません。
1000万円を超え5000万円以下の契約書には2万円の印紙代がかかります。 5000万円を超え1億円以下の場合は、6万円の印紙が必要です。 また、抵当権設定契約書には200円の印紙代がかかります。

借入金額印紙代
1000万円を超え5000万円以下の場合2万円
5000万円を超え1億円以下の場合6万円

さらに、金融機関でのローンの組み方により契約書が複数枚になることもあります。 例えば、固定金利と変動金利を合わせた「ミックスローン」や、親子や夫婦で住宅ローンを契約する「ペアローン」では契約書が2通になるため、その分の印紙代が追加で必要です。

金融機関の諸費用

金融機関の諸費用は大きく2つに分けられます。

  • 融資手数料
  • ローン保証料

金融機関によって手数料の金額や保証料の有無は異なります。
融資手数料は金額によって一定の金額となる金融機関もあれば、貸付額に応じて一定の利率をかける金融機関もあります。同様にローン保証料も金融機関によって異なり、保証料のかからない金融機関も存在します。
さらに、契約者が病気で働けなくなった場合や死亡した場合に必要な団体信用生命保険は、ほとんどの場合が借入金利に一定の利率を上乗せする商品が一般的です。

金融機関には、地域や個人の属性により借りやすい金融機関と、希望の金額まで貸してくれない金融機関など様々な違いがあります。自身の状況に合わせて、施工会社や金融機関と相談し、適切な金融機関を見つける必要があります。

手数料や保証料、金利や団信の内容などを総合的に判断して、諸費用と完済までの利息の総支払いをシュミレーションして考慮することが重要です。

火災保険

住宅ローンを利用してマイホームを建築した際には、火災保険に必ず加入する必要があります。
保険料は保険会社や保証内容、建物の大きさや構造、さらに地震保険の有無によって異なります。現在では、保険の加入期間は最大で5年間となっています。目安として、5年間の保険料は3万円から15万円程度が一般的です。

引っ越し費用

新たな新築した新居に引っ越しを行うためには、引っ越し業者に依頼する必要があります。引っ越しの費用は、荷物の量や距離、さらには時期によって大きく異なります。
また、引っ越しの費用は基本的には住宅ローンに組み込むことはできません。

新しい家具と家電の費用

新居への引っ越しに伴い、新たに家具や家電を購入する必要があるでしょう。家具や家電の費用も基本的には住宅ローンに組み込むことはできません。
ただし、建物本体に造作する家具などは工事代金に含めることが可能ですので、住宅ローンで賄うことができます。

マイホーム建築後の維持費も忘れずに!

これまでに、マイホーム建築に関わる費用を解説してきました。
マイホーム計画は、基本的に月々のローン支払額と自己資金を基準に計画を立てていきます。
しかし、住宅ローンの返済以外にも様々な維持費が必要となってきます。マイホームの維持費は以下の記事で詳しく解説しておりますので、参考にしてください。

最後に・・・

これまでに、マイホーム建築に関わる費用項目を詳しく解説してきました。 しっかりと費用の全体像を把握し、予算を組んでいきましょう。

「予算の決め方」については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。

さらに、施工会社や不動産会社を選択していく上での考え方も、以下の記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。

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