マイホームを建築する際には、さまざまな費用が発生します。インターネットや新聞などで見かけるハウスメーカーや工務店などの広告には、細かな情報が不足していることが多い傾向があります。
特に、注文住宅では土地の購入費用から、建物も自由にカスタマイズが可能なため、計画次第では工事金額が大きく異り、全体の金額を把握しづらいです。予算や自己資金の計画を立てるためには、家を建てるために必要な費用の全体像をしっかりと把握することが欠かせません。
さらに、工事中にも想定外の追加工事が必要になったり、地盤改良工事費の予算が足りなくなるなどトラブルが起こるケースが実際に発生しています。
建築にかかる費用の全体像を把握し、不慮な追加工事にも対応できるように余裕を持った資金計画を立てることが重要です。この記事では、家を建てるまでの費用を理解するため、各項目をわかりやすく解説していきます。
家を建てるために必要な費用
土地の購入費用
土地の購入に必要な費用は、一般的に以下のようになります。
土地代金
住宅ローンを利用する場合、土地の代金は売主に金融機関を通じて支払われます。なお、土地代金には消費税はかかりません。
不動産会社への仲介手数料
土地を購入する際には、不動産会社へ仲介手数料の支払いが必要です。土地の価格が400万円を超える場合の仲介手数料は以下の通りです。
土地の価格×3％＋6万円×消費税
プラス６万円とは、400万円以下の利率が異なるため、利率の差額となります。
400万円以下の土地価格に対する手数料の利率は、以下になります。
| 土地の価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| ２００万円以下の部分 | 土地価格の５％×消費税 |
| ２００万円を超えて４００万円以下の部分 | 土地価格の４％×消費税 |
| ４００万円を超える部分 | 土地価格の３％×消費税 |
上記が詳細な仲介手数料の利率となります。
固定資産税と都市計画税の清算
マイホームを建築すると、翌年から土地と建物の固定資産税及び都市計画税を毎年支払うことになりますが、清算とは土地を購入した年の税金になります。
固定資産税は、1月1日現在の所有者に納税通知が届きます。 所有者が途中で変わった場合、所有期間に応じて税金を案分して負担するのが一般的です。
仮に、６月に土地の購入をした場合、売主はすでに１月～１２月分の固定資産税を支払っているので、６月～１２月の固定資産税額を購入者が負担するのが一般的です。
施工会社では建築を条件に、自社や提携不動産会社での仲介手数料割引を適用している会社も一部存在します。
探しているエリアに土地情報が豊富で、紹介された土地に十分に満足している場合は利用しましょう。
しかし、なかなか土地情報が少ない状況では、割引が適用されることを理由に1社のみに依頼することは、好条件の土地に巡り合える可能性を低下させます。
土地情報の実態は、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
建築費用
一般的に、建築費用は建物本体工事費と付帯工事費の2つに大別されます。また、建物本体工事費と付帯工事費の中の細かな内訳は、施工会社によってわずかな違いが見られることがあります。
広告や折り込みチラシで、「坪〇〇万円から」という表記を見たことがある方も多いかと思いますが、これらの広告では本体工事費の坪単価が掲載されているケースもあります。 施工会社により異なりますが、建築費用全体に対する建物本体工事費の割合は7～8割程度とされることが一般的です。
一般的な建物本体工事費と付帯工事費の内訳について丁寧に解説していきます。
建物本体工事費
建物本体工事費とは、基礎を含めた建物自体の施工費用や材料代を指します。通常、建物内部の工事もおおむね本体工事費に含まれていると考えていいでしょう。
| 主な内訳の項目 | 主な工事内容 |
|---|---|
| 基礎工事 | ・掘削費用 ・砕石敷き費用 ・防湿シート施工費用 ・型枠設置費用 ・コンクリート打設費用 |
| 躯体工事 | ・柱や梁などの木工費用 ・鉄骨工事費用（鉄骨住宅の場合） ・軽量鉄骨工事費用（軽量鉄骨住宅の場合） |
| 屋根工事 | ・屋根材費用（瓦、金属、スレートなど） ・防水シート施工費用 ・屋根断熱工事費用 |
| 外壁工事 | ・外壁材費用（サイディング、モルタル、タイルなど） ・外壁断熱工事費用 |
| 内装工事 | ・床材費用（フローリング、タイル、カーペットなど） ・壁材費用（クロス、塗り壁など） ・天井材費用 ・建具費用（ドア、引き戸など） |
| 建物内の設備工事 | ・水道配管工事費用 ・電気配線工事費用 ・ガス配管工事費用 ・空調設備費用（換気システムなど） ・給湯設備費用（ボイラー、温水器など） |
| 仕上げ工事 | ・内装仕上げ費用（壁紙、塗装、タイルなど） ・外装仕上げ費用（外壁塗装、シーリングなど） |
| 木工事 | ・室内階段設置費用 ・収納棚、クローゼット設置費用 ・キッチンやバスルームの木工費用 |
| サッシ・ガラス工事 | ・窓サッシ費用 ・ガラス費用（複層ガラス、断熱ガラスなど） |
| 建物内の給排水工事 | ・給排水管工事費用 ・トイレ、バスルーム、キッチンの給排水設備費用 |
| 設計料 | ・設計にかかる費用 |
付帯工事費
付帯工事費とは、主に建物の外側にかかる施工費用や材料代、そして各種申請や設計業務などの事務的な費用を指します。
具体的には、建物本体と繋ぐ水道や下水の配管、ガス管や電線などの工事が含まれます。 また、地盤改良工事や外構工事、残土の処理費用なども付帯工事に含まれることが一般的です。
さらに、建築するために既存の建物を解体する必要があるケースでは、建物解体費用も付帯工事費に含みます。
付帯工事費は、建築地の所在地や建物の配置によっても大きく費用が異なります。
例えば、道路から建物までの水道や下水、ガスの引き込みの距離が長いほど費用が高くなります。 同様に、地盤改良工事は土地の地盤が弱いほど費用が増加します。
付帯工事費には、土地の要件や建築主の要望によって費用が大きく異なる傾向があります。
| 主な内訳の項目 | 主な工事内容 |
|---|---|
| 地盤改良工事 | ・地盤調査費用 ・地盤改良費用（杭打ち、柱状改良など） |
| 建物解体工事費 | ・既存建物の建て替えの場合の解体費用 |
| 外構工事 | ・フェンス、門扉設置費用 ・造園工事費用（植栽、芝生など） ・駐車場舗装費用（コンクリート、アスファルトなど） |
| エクステリア工事 | ・テラス、デッキ設置費用 ・ガレージ、カーポート設置費用 ・物置設置費用 |
| 照明設備工事 | ・屋外照明費用 ・庭園灯設置費用 |
| 防犯設備工事 | ・防犯カメラ設置費用 ・セキュリティシステム導入費用 |
| 敷地内の給排水設備工事 | ・敷地内給排水工事費用 ・雨水排水設備費用 |
| ガス設備工事 | ・敷地内ガス配管工事費用 |
| 電気設備工事 | ・敷地内電気配線工事費用 ・インターホン、電話配線工事費用 |
| 土間コンクリート工事 | ・玄関ポーチ、アプローチの土間コンクリート費用 |
| 残土処理費 | ・余った残土の処理費 |
| 仮設費用 | ・その他雑費（清掃費用、仮設トイレ費用など） |
| 申請手続きなどの諸費用 | ・申請手続き費用（建築確認申請、完了検査申請など） |
地盤改良工事費用の注意点
地盤改良工事費用は、一般的には工事請負契約時点では金額が確定していません。
着工時に、現地での地質調査を行い、調査結果に応じて必要性の有無や、金額が確定します。
契約時点では、近隣のデーターより概算の予算を組んで資金計画を立てますが、想定以上に地盤が悪い場合は追加で費用がかかるケースもあるので、注意が必要です。
諸費用
諸費用とは、建築費用以外に必要になるさまざまな費用のことを指します。
これらの費用は、建物の建築費用とは別に支払われるものであり、支払先もさまざまです。 例えば、金融機関や司法書士、さらには保険会社などが該当します。
また、住宅ローンでは基本的に賄うことができない、引っ越し費用や、あらたに購入する家具家電費用も予算も必要です。各項目について、以下に詳しく解説していきます。
登記に関わる費用
購入した土地や新築建物の登記には、様々な費用がかかります。
通常、以下の手続きが必要であり、司法書士や土地家屋調査士に依頼することが一般的です。
- 土地の所有権移転登記
- 建物の表題登記
- 建物の所有権保存登記
- 抵当権設定登記
これらの費用には、司法書士や土地家屋調査士の報酬と、登録免許税が含まれます。
土地と建物を含めて5000万円以下の計画であれば、報酬と登録免許税を含めても一般的に30万円～70万円程度になるでしょう。
不動産会社や施工会社は、提携している司法書士や土地家屋調査士を紹介できることが一般的です。 登録免許税は税金なので同じですが、司法書士の報酬は個人により若干異なることがあります。
知り合いの司法書士や他の専門家に依頼したい場合でも、基本的には自由に依頼可能です。
ただし、施工会社からの紹介を受けた方が手続きなどがスムーズに進むでしょう。
印紙代金
工事請負契約書と金融機関との金銭消費貸借契約書には、印紙代金がかかります。
工事請負契約書の印紙
通常、工事請負契約書は2通作成し、施工会社と注文者で各1通ずつ保管します。
現状では2027年3月31日までは軽減措置があるため、工事請負契約書の金額が1000万円を超え5000万円以下の場合、1通につき1万円の印紙代が必要です。
施工会社が保管する契約書の印紙代は施工会社が負担し、自身が保管する契約書の印紙代は自己負担となります。
また、工事請負契約後の一部変更に伴う変更契約などを行う場合も、契約金額に応じて印紙が必要です。
詳しくは、国税庁の案内をご確認下さい。こちら
変更契約とは、工事請負契約の後に軽微な変更をしたい場合などに手続きを行います。
また、地盤改良工事の費用も工事請負契約の時点では確定しないため、地盤調査のあとで追加で契約が必要となります。
金銭消費貸借契約書
金銭消費貸借契約書には軽減措置がありません。
1000万円を超え5000万円以下の契約書には2万円の印紙代がかかります。 5000万円を超え1億円以下の場合は、6万円の印紙が必要です。 また、抵当権設定契約書には200円の印紙代がかかります。
| 借入金額 | 印紙代 |
|---|---|
| 1000万円を超え5000万円以下の場合 | 2万円 |
| 5000万円を超え1億円以下の場合 | 6万円 |
さらに、金融機関でのローンの組み方により契約書が複数枚になることもあります。 例えば、固定金利と変動金利を合わせた「ミックスローン」や、親子や夫婦で住宅ローンを契約する「ペアローン」では契約書が2通になるため、その分の印紙代が追加で必要です。
金融機関の諸費用
金融機関の諸費用は大きく2つに分けられます。
- 融資手数料
- ローン保証料
金融機関によって手数料の金額や保証料の有無は異なります。
融資手数料は金額によって一定の金額となる金融機関もあれば、貸付額に応じて一定の利率をかける金融機関もあります。同様にローン保証料も金融機関によって異なり、保証料のかからない金融機関も存在します。
さらに、契約者が病気で働けなくなった場合や死亡した場合に必要な団体信用生命保険は、ほとんどの場合が借入金利に一定の利率を上乗せする商品が一般的です。
金融機関には、地域や個人の属性により借りやすい金融機関と、希望の金額まで貸してくれない金融機関など様々な違いがあります。自身の状況に合わせて、施工会社や金融機関と相談し、適切な金融機関を見つける必要があります。
手数料や保証料、金利や団信の内容などを総合的に判断して、諸費用と完済までの利息の総支払いをシュミレーションして考慮することが重要です。
火災保険
住宅ローンを利用してマイホームを建築した際には、火災保険に必ず加入する必要があります。
保険料は保険会社や保証内容、建物の大きさや構造、さらに地震保険の有無によって異なります。現在では、保険の加入期間は最大で5年間となっています。目安として、5年間の保険料は3万円から15万円程度が一般的です。
住宅ローンで賄えない諸費用
一般的には住宅ローンに含むことができない費用になりますが、一部の金融機関では住宅ローンの対象としている商品を取り扱っていることもあります。
引っ越し費用
新たな新築した新居に引っ越しを行うためには、引っ越し業者に依頼する必要があります。引っ越しの費用は、荷物の量や距離、さらには時期によって大きく異なります。
また、引っ越しの費用は基本的には住宅ローンに組み込むことはできません。
家具と家電の購入費用
新居への引っ越しに伴い、あらたに家具や家電を購入する必要があるでしょう。家具や家電の費用も基本的には住宅ローンに組み込むことはできません。
また、建物本体に造作する家具などは工事代金に含めることが可能ですので、住宅ローンで賄うことができます。ただし、自身で購入するよりも割高になる場合が多いので、注意が必要です。
手付金が必要になることに注意！
土地の売買契約と、建物の工事請負契約の際には、手付金の支払いが必要となります。
手付金は、土地代金、工事代金に充当されますが、契約時点では住宅ローンがまだ利用できないため、現金の持ち出しが必要となります。特に、自己資金を少額で計画する場合には、注意が必要です。
手付金の目安は以下になります。
売買契約の手付金
一般的な目安は、売買代金の５～１０％となります。
しかし、明確な取り決めはなく、売主と買主の合意で決まりますので、状況により不動産会社や施工会社に相談してください。
工事請負契約の手付金
工事請負金額の手付金は、ハウスメーカーや工務店などの施工会社により異なります。
一般的には５０万円～１００万円程度の金額となることが多いでしょう。
しかし、予算や自己資金の都合により、施工会社と相談できるケースも実態としては多く、１０万円～１００万円の範囲で手付金が必要になることを念頭に置いてください。
マイホーム建築後の維持費も忘れずに！
これまでに、家を建てるまでの費用を解説してきました。
マイホーム計画は、基本的に月々のローン支払額と自己資金を基準に計画を立てていきます。
しかし、住宅ローンの返済以外にも様々な維持費が必要となりますので、余裕を持った返済計画が必要です。
