住宅ローンは、多くの場合35年間の返済プランが一般的です。繰り上げ返済などで早期完済を目指す人も多いですが、最初から返済期間を30年や25年と短縮すると、月々の返済額が増えてしまいます。
35年間の返済を考えると、定年の65歳頃までに完済するためには、30歳までに住宅ローンを組む必要があります。
月々の返済を軽減して早めに完済したいという思いから、若い時に35年ローンを選ぶ人も多いですが、仕事や家庭の状況で計画が遅れることも少なくありません。
金融機関によっては、完済時の年齢を80歳未満と定めるところもあり、その場合、35年間のローンを組むためには45歳未満であることが必要である計算になります。しかし、完済時の年齢が高くなるほど審査は厳しくなり、65歳以降の返済計画や退職金を活用した繰り上げ返済も考慮して、慎重に判断することが重要です。
- ４０代で住宅購入する人の割合
- ４０代の住宅ローン審査のポイント
- ４０代からの住宅ローン注意点
- 返済負担を抑えるポイント
４０代の住宅購入者は２～３割
国土交通省が全国を対象として行った令和５年度のアンケート調査では、４０代で住宅を購入する人の割合は２～３割程度います。また、購入時の平均年齢も約４３歳ほどで、平均値から考えると４０代からの住宅購入は決して遅すぎる訳ではありません。
スクロールできます引用元：令和5年度 住宅市場動向調査
建物種別 購入時の平均年齢 ４０代の割合 新築注文住宅 42.1歳 22.8% 新築分譲戸建住宅 38.2歳 26.4％ 新築分譲集合住宅 43歳 25.8% 中古戸建住宅 46.7歳 29.8% 中古集合住宅 46.7歳 25.6%
４０代の住宅ローン審査は少しハードル高め
40代に入ると、仕事が安定してきたり、子供の人数が確定しているなど、将来の計画が立てやすくなることも多いです。住む地域、返済可能額、理想の住宅規模など、計画を練りやすい面があります。
しかし、40代からの住宅ローン審査には年齢や健康状態など、いくつかのハードルが上がる傾向があります。
国土交通省が令和5年度に行ったアンケート調査によると、民間の金融機関は住宅ローンの審査で考慮する項目として、以下の項目を重要視しています。
スクロールできます引用元：令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査
審査項目 重要視している金融機関の割合 完済時年齢 98.5% 健康状態 96.6% 借入時年齢 96.0％ 年収 94.0% 勤続年数 93.6% 返済負担率（返済比率） 92.0% 担保評価 91.8% 金融機関の営業エリア 90.4%
上記のアンケート結果を４０代の視点で考えると、健康状態や完済時年齢は直接的に４０代の住宅ローン審査に影響を与えることがわかります。
また、返済負担率は、完済時年齢を前倒しに計画すると住宅ローンの借入期間が短くなるため、返済負担率が上がります。さらに、自己資金額が少ないと返済負担率も上がりますし、担保評価も悪くなります。
20代や30代と比べて、働ける期間が短くなるため、基本的な属性や収入以外にも「完済時年齢」「退職時の年齢」「退職金の有無」「退職後の収入」「自己資金」などが重要な審査基準となります。
さらに、健康状態に問題があると、団信への加入が難しくなる場合もあり、その結果、借入が難しいケースや、金融機関が限られることも考慮しなければなりません。
以下では、40代の方が住宅ローン審査をスムーズに通過するためのポイントや注意点を詳しくご紹介します。
４０代からの住宅ローン審査のポイント
返済負担率（返済比率）に注意
金融機関の審査では「返済比率」という考え方が重要なポイントとなります。これは収入に対する返済額の割合を示す基準で、具体的な計算方法は以下の記事で詳しく解説しています。
40代からの住宅ローンでは、返済期間が35年以下に設定されることもあるため、月々の返済額が増加する傾向があります。これにより、返済比率も高くなりがちです。
以下では、35年と25年の返済期間での借入を前提に、月々の返済額の比較を行います。これにより、返済計画を立てる際の参考としていただければと思います。
| 借入年数 | 月々の返済額 | 年間の返済額 | 返済比率 |
|---|---|---|---|
| 25年 | 141,867円 | 1,702,404円 | 約２８％ |
| 35年 | 103,834円 | 1,246,008円 | 約２１％ |
上記の表からもわかるように、返済期間が10年短縮されると月々の返済額は約4万円増加します。税込み年収に対する返済比率も約7％上昇し、25年での借入の場合、返済比率は28％に達します。
家庭の収支は個々の状況により大きく異なるため、一概に言うことはできませんが、収入に対するローン返済の比率が25％以下であれば安全なラインと言えます。したがって、35年で借入した場合の21％に対して、25年で借入した場合の28％は返済の負担が大きいと言えます。
一般的に銀行の審査はこのように考えます！！
住宅ローンの審査基準も金融機関により異なりますが、返済比率は最大で30％～40％と設定されていることが一般的です。さらに、審査では金利上昇のリスクも考慮されるため３％前後の金利で試算されることが多く、そのシュミレーションに基づいて審査が行われます。
３％の金利で試算すると、返済比率は以下のようになります。
| 借入年数 | 月々の返済額 | 年間の返済額 | 返済比率 |
|---|---|---|---|
| ２５年 | 189,684円 | 2,276,208円 | 約３８％ |
| ３５年 | 153,940円 | 1,847,280円 | 約３１％ |
上記の通り、金融機関の審査では金利にストレスをかけて試算して、返済能力を確認します。金利を3％で計算した場合、月々の返済額は増加し、25年の返済比率は38％にまで上昇します。
前述の通り金融機関では最大でも３０％～４０％の返済比率に基準を設けているため、この38％の返済比率では金融機関によっては設定されている返済比率の基準を超えてしまう可能性があります。その結果、借入希望額が減額されるか、借入自体が難しくなることも考えられます。
このような状況では、建物の予算を見直したり、自己資金を追加投入して借入金額を減らすなどの対策が必要となる場合があります。金融機関との交渉や計画の見直しを行い、返済にかかる負担を軽減する方法を検討することが重要です。
既存借入の清算
住宅ローンを検討する際に、例えば自動車ローンなどの他の借入がすでにある場合があります。このような既存の借入は、住宅ローンの返済能力に大きな影響を及ぼします。
金融機関は返済比率を計算する際に、新たに借り入れる住宅ローンの返済額だけでなく、既存のローンの返済額も合計して返済比率を算出します。
このため、既存のローンが大きい場合や返済期間が長い場合、新たな住宅ローンの返済比率が基準を超える可能性が高くなります。基準を超えると、金融機関の審査で借入希望額が減額されたり、融資を受けることが難しくなる場合があります。
このような状況で返済比率の問題を解消するためには、既存のローンを一括で清算することが求められることもあります。一括返済は大きな資金が必要となるため、計画的な資金計画や予算見直しが必要となります。
また、既存ローンを住宅ローンにまとめる商品を提供している金融機関も存在し、ろうきんや他にも一部の金融機関でおまとめローン商品を提供している場合があります。
完済時年齢を低くする
住宅ローンの審査において、完済時年齢は非常に重要な要素となります。
定年退職後の返済計画には、退職時期や再雇用の可否、退職金の額などが返済能力に直接影響を与えます。
定年を迎えた後でも返済が可能かどうか、そしてどのような支援や収入が得られるのかを金融機関は詳しく確認します。特に、定年後の収入や再雇用の可能性が低い場合、定年退職を過ぎてからの返済計画は金融機関から見てリスクが高まります。
そのため、完済時年齢を可能な限り低く設定し、返済期間を短縮することは、審査を通過しやすくするために有効な方法です。借入期間が短いと、総利息は少なくなりますが、返済比率が上昇するため注意も必要です。
自己資金の割合を増やす
自己資金の割合を増やすことは、住宅ローンの審査をスムーズに進めるために非常に重要です。金融機関は、借入金額に対する自己資金の割合を評価することで、借り手の返済能力やリスクを判断します。
実際に、「借入期間をこれ以上延ばせない」「返済比率が基準を超えている」状況において、このように借入金額が希望まで届かない場合には借入金額を下げるしか方法はありません。
借入金額を下げるには、自己資金の追加投入か土地や建物の計画変更以外に方法はありません。
特に40代では、自己資金が少ないと金融機関からの印象が悪くなります。老後の資金計画や子供の教育資金も考慮に入れながら、自己資金の追加投入を計画的に行いましょう。これにより、金融機関の審査基準をクリアしやすくなり、より有利な住宅ローンの条件を得ることができます。
４０代からの住宅ローン注意点
健康状態
住宅ローンを利用する際には、ほとんどの金融機関が団信への加入を必須としています。
団信（団体信用生命保険）は、住宅ローンを組む際に万が一の事態に備えるための保険です。この保険は、主に債務者が亡くなった場合や、一部のケースで疾病になった場合に、ローンの返済が免除されることを目的としています。
健康状態は団信の加入において非常に重要な要素です。健康状態を告知することで、保険会社はリスクを評価し、加入を許可するかどうかを決定します。特に40代になると、病気のリスクが高まるため、過去の病歴や現在の健康状態が審査の結果に影響を与える可能性があります。
以下の点に注意が必要です。
- 病歴の告知: がんや脳の疾患、心臓やその他の内臓系の疾患、精神疾患などは、団信の加入が難しい病歴とされることが多いです。
- 治療中の場合: 現在治療中の病気がある場合、または治療歴がある場合、団信の加入が難しくなることがあります。
- 代替の保険: 団信の加入が難しい場合、団信加入が必須ではないフラット35の住宅ローン商品を利用するか、ワイド団信を提供している金融機関を選択することで、保険のカバーを確保する方法もあります。
退職後の返済計画
定年退職後の返済は、金融機関の審査が通ったとしても慎重に考えなければなりません。
定年退職後に再雇用やアルバイトなどを見据えた計画だとしても、老後に１０００万円以上の借金があると老後破産や住宅を手放すリスクも高くなります。
住宅には維持費や将来のリフォームや修繕費用の積み立ても必要ですから、余裕を持った計画を立てることが大切です。住宅の維持費については以下の記事でも解説しております。
返済期間と自己資金率は、返済比率や担保評価にも影響を与えますので、場合によっては予算を見直すなどの対応も必要になります。
少しでも住宅ローンの返済負担が軽減するように、以下の点にも注意して計画してください。
返済金額を抑える大きなポイント
地盤の強い土地を選ぶ
住宅を建築する際、地盤が弱い土地を選ぶと、地盤改良工事が必要になる場合があります。この工事は地域や工法によりますが、一般的に50万円～200万円以上の費用がかかることもあります。
土地選びでは予算などの制約があるかもしれませんが、できるだけ地盤が強い土地を選ぶことが重要です。
元営業マン地盤の強さについては、建築会社や不動産会社から情報を提供してもらえることが多いので、地盤改良の必要性やその費用も合わせて確認しておきましょう。
土地選びでは、地盤改良費用も見込んで比較することがポイントです！
地盤の調べ方や建築地のエリア選定については、以下の記事でも詳しく解説しておりますので参考にして下さい。
建築費を抑えるポイントを把握する
注文住宅で間取りを決める際、建築費を抑える工夫はいくつかあります。
- 凹凸の少ないシンプルな形状にする
- 総二階建てにする
- 水回りを一箇所にまとめる
- 廊下のスペースを効率よく配置する
- 収納スペースにデッドスペースを活用する
- 屋根の勾配と天井の高さを最適化する
- 標準仕様の範囲内で計画する
- 外構工事は引き渡し後に施工する
- 地盤の良い土地を選択する
- 建築条件付きの土地を選択する
これらのポイントを考慮することで、建築費を削減することが可能です。詳細については、以下の記事で詳しく解説していますので、そちらもご参照ください。
住宅ローンの借入先は必ず比較する
同じ価格の住宅でも、選ぶ金融機関によって返済総額が大きく異なります。住宅ローンは高額かつ長期間の返済が必要なため、金利の違いが数十万円から数百万円の差を生むこともあります。
以下の表で金利の違いによる支払い利息の差を確認できます。
| 借入金額 | 返済期間 | 金利 | 総利息支払い |
|---|---|---|---|
| 3000万円 | 35年 | 0.8% | 約４４１万円 |
| １％ | 約５５７万円 | ||
| 4000万円 | 35年 | 0.8% | 約５８８万円 |
| １％ | 約７４３万円 | ||
| 5000万円 | 35年 | 0.8% | 約７３３万円 |
| １％ | 約９２８万円 | ||
| 6000万円 | 35年 | 0.8% | 約８８２万円 |
| １％ | 約１,１１４万円 |
金利は０.２%の違いで、１００万円～２００万円以上の利息を軽減することができます。
- 比較が面倒
- どの金融機関が良いかわからない
- 複数の銀行で審査を依頼するのが面倒
- 審査が終わるまで借入条件がはっきりしない
- 営業マンに任せとけば大丈夫と思ってしまう
- 考えることが多くてそこまで手が回らない
上記のような理由が挙げられます。
土地代や建築費を交渉する人は多いですが、住宅ローンの借入先を複数比較する人は意外と少ないのが現実です。
元営業マン確かに、自身で直接的に金融機関を探す人は少ない傾向がありますね。
審査通過の確証はありませんし、借入条件もどうなるのか予測しづらいですね・・
審査に通らなかったら無駄になるし・・・
なんだか、考えること自体が面倒になってくる・・・
しかし、複数の金融機関を比較して最適な条件を選ぶだけで、ローン返済の負担を軽減できる可能性が高まります。
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