期間50年の住宅ローンはやばいのか?【元営業マンが解説】

期間50年の住宅ローン利用してもいい人?ダメな人?

期間50年の住宅ローンを利用することは、やばいのか?気になるところだと思います。

金融機関の完済時年齢は75歳~80歳程度に設定されていることが一般的なので、50年ローンを利用できるのは親子リレーなどの一部の借入方法を除いて20代に限られます。

結論は、20代で今後の収入が大幅に上昇する世帯や、資産運用を目的として活用する場合など、一定の世帯では有効的に利用できるケースもあります。

一方で、何も考えずに月々の返済額を抑えて、「理想の住宅を購入できる!」「まぁ、どうにかなるでしょ!」と勢いで判断してしまうのは、リスクが高く安易な考えです。

もちろん、最終的には自己判断となりますが、以下の内容を参考にしていただけると幸いです。

この記事では、40年ローンのメリット・デメリット、そして利用していい人・ダメな人を元営業マンの視点で詳しく解説しています。

この記事では、主に以下の点について詳しく解説しています。
  • 期間50年ローンのデメリット
  • 期間50年ローンのメリット
  • 50年ローンを利用していい人・ダメな人
  • 繰り上げ返済の効果

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目次

期間50年の住宅ローン:デメリット

期間50年の住宅ローン:デメリット【イメージ画像】

期間50年の住宅ローンは金利上乗せの場合もある

金融機関により異なりますが、返済期間を長く設定する場合には、借入金利の設定が上がることもあります。目安としては、0.1%~0.3%程度です。

以下では、いくつかの金融機関の例を紹介します。

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金融機関名金利タイプ金利上乗せ詳細ページ
フラット50固定0.1%住宅金融支援機構
住信SBIネット銀行変動0.15%住信SBIネット銀行
※2024年9月時点の情報

金利が高くなると、月々の返済負担も増えますし、返済期間を長く設けることで最終的に総利息も大きくなります。繰り上げ返済なども考慮しながら、35年返済と比較して検討する必要があります。

フラット35年とフラット50年で比較シュミレーション

以下では、フラットの固定金利タイプで、35年と50年を比較してみます。

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期間固定金利借入金額月々返済金額総利息額
35年1.82%4000万円128,840円約1,412万円
50年1.92%4000万円103,759円約2,226万円
※2024年9月時点の情報

比較してみると、50年ローンを利用すると月々の返済額は約25,000円くらい負担が軽減します。しかし、総利息は約800万円ほど増えることになります。

元営業マン

4000万円のローンで800万円も余計に利息を払うことになります。

総利息額が増える理由

  • 期間を長くすることで元金の減りがゆっくりになる
  • 元金の減りがゆっくりになるので利息支払いが大きくなる
  • 金利の上乗せがある
元営業マン

総利息を抑えるためには、早い段階で計画的な繰り上げ返済が必要です!

後述で解説しますが、繰り上げ返済は時期が早いほど利息を減らすことができます。

50年ローンは金融機関が限られる

2024年9月時点では、期間50年の住宅ローンを利用できる金融機関は限られ、数少ない金融機関から選択することになります。

元営業マン

東北地方、中国地方、九州地方は対応している金融機関が比較的多いように思います。

限られた金融機関の中で、金利や団信の保証内容を比較して、できる限り好条件の金融機関を選択するようにしましょう。また、では、自身の状況に合わせて簡単に金融機関を比較することが可能で、無料で利用することができます。

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期間50年の住宅ローンを提供している金融機関は、以下の記事でも紹介しています。

売却や住み替え時のハードルが高くなる

返済期間を長く設定すると、月々の返済負担は軽減することができますが、元金の減り方がゆっくりになります。特に、自己資金が少なく、住宅購入資金の大部分を住宅ローンで賄うケースでは、担保割れになりやすくなります。

元営業マン

住宅ローンの「担保割れ」とは、家の価値がローンの残高を下回ってしまう状態を指します。

住宅を売却する時には、住宅ローンを完済する必要があります。残債が多い状況では売却する値段とローン残債の差額が大きくなり、一般的に差額は自己資金で完済することになります。最悪のケースでは売却することができない事態も考えられるので注意が必要です。

また、住み替えも同じで既存の住宅ローンを完済する必要があります。売却時と同じく差額は自己資金で清算するか、対応している金融機関であらたにローン借入をすることになりますが、差額が大きいほど住み替えのハードルが高くなります。

以下では、35年と50年で5000万円の借入した場合の残債額を比較しています。

5000万円住宅ローン残債の比較(35年と50年)

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借入期間(金利)10年後の残債20年後の残債30年後の残債40年後の残債
35年(0.7%)約3,694万円約2,293万円約791万円0万円
50年(0.7%)約4,134万円約3,206万円約2,211万円約1,144万円
35年(1.5%)約3,827万円約2,466万円約884万円0万円
50年(1.5%)約4,275万円約3,433万円約2,455万円約1,319万円
※上記は5000万円を借入した場合のシュミレーションです。

上記のシュミレーションでは、5000万円を50年で借入した場合、40年後の時点で残債が約1100万円~1300万円以上残っています。仮に、20歳で50年の住宅ローンを組んだとしても、定年を迎える時点で1000万円以上のローンが残ることになります。

4000万円住宅ローン残債の比較(35年と50年)

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借入期間(金利)10年後の残債20年後の残債30年後の残債40年後の残債
35年(0.7%)約2,956万円約1,835万円約634万円0万円
50年(0.7%)約3,308万円約2,566万円約1,770万円約916万円
35年(1.5%)約3,063万円約1,974万円約708万円0万円
50年(1.5%)約3,421万円約2,747万円約1,965万円約1,056万円
※上記は4000万円を借入した場合のシュミレーションです。

4000万円を借入れしたケースでも、40年後は約1000万円くらいのローンが残っています。

50年ローンは利息の総支払が大きくなる

返済期間が長くなると、利息の総支払いの額が大きくなります。

以下では、4000万円~6000万円を35年と50年で借入した場合の総利息を比較しています。

借入4000万円の総利息額を比較する(35年:50年)

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返済期間(金利)総利息総支払額
35年(0.7%)約511万円約4,511万円
50年(0.7%)約742万円約4,742万円
35年(1.5%)約1,144万円約5,144万円
50年(1.5%)約1,689万円約5,689万円
※上記は4000万円を借入した場合のシュミレーションです。

4000万円を借入れた上記のケースでは、返済期間を50年にすることで約230万円~約550万円ほど総利息が増えることになります。

借入5000万円の総利息額を比較する(35年:50年)

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返済期間(金利)総利息総支払額
35年(0.7%)約639万円約5,639万円
50年(0.7%)約927万円約5,927万円
35年(1.5%)約1,430万円約6,430万円
50年(1.5%)約2,110万円約7,110万円
※上記は5000万円を借入した場合のシュミレーションです。

5000万円を借入れた上記のケースでは、返済期間を50年にすることで約280万円~約680万円ほど総利息が増えることになります。

借入6000万円の総利息額を比較する(35年:50年)

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返済期間(金利)総利息総支払額
35年(0.7%)約766万円約6,766万円
50年(0.7%)約1,112万円約7,112万円
35年(1.5%)約1,715万円約7,715万円
50年(1.5%)約2,532万円約8,532万円
※上記は6000万円を借入した場合のシュミレーションです。

6000万円を借入れた上記のケースでは、返済期間を50年にすることで約340万円~約820万円ほど総利息が増えることになります。

元営業マン

利息の差額も目立ちますが、そもそもの利息がとても大きくなりますね。
金利により、利息だけで2000万円を超えてしまいます。

老後の返済ができるかどうか

25歳で50年の住宅ローンを組んだ場合、完済は75歳になります。定年退職後の再雇用があっても、収入は下がる可能性が高くなりますし、70代では働くこと自体が難しいケースことも考えられます。

「老後の返済が可能なのか?」「退職金で一括返済できるのか?」ということも重要ですが、20代では老後の予測も難しい現実があります。

「計画的な繰り上げ返済で期間短縮できるのか?」を優先的に考える方が現実的です。

精神的負担が大きくなる

住宅ローンの期間を長く設けることは、月々の返済負担を抑えて、住宅の選択肢を広げることができる一方で、返済への精神的負担が大きくなる可能性があります。

完済時の年齢は70歳~80歳程度になりますので、繰り上げ返済無しでは、一生をかけて返済していくと言っても過言ではありません。

期間年の50住宅ローン:メリット

期間50年の住宅ローン:メリット【イメージ画像】

50年ローン審査に通りやすくなる

収入に対してローン返済の負担が大きくなると、返済比率が高くなり「住宅ローンに通らない」「希望額まで借りられない」ということもあります。

理想的な返済比率

  • 税込み年収の20%以内が理想
  • 最大でも税込み年収の25%以内が理想

※返済比率は、税込み年収に対する年間のローン返済額の割合を示す数値になります。また、返済比率は、自動車ローンなどの既存のローン返済も含み算出します。

返済比率の計算方法

  • 年間のローン返済額÷税込み年収×100=返済比率(返済負担率)

返済期間を長くすることで、月々の返済負担が軽減して返済比率は下がり、住宅ローン審査に通過しやすくなるケースもあります。

以下は、月々の返済額を比較したシュミレーションです。

返済額の比較(4000万円の借入)

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借入期間月々の返済額(金利0.7%の場合)月々の返済額(金利1.5%の場合)
35年107,408円122,473円
5079,03194,802
※上記は4000万円を借入した場合のシュミレーションです。

4000万円を借入れした上記のケースでは、約27,000円ほど月々の返済負担が軽減されます。

返済額の比較(5000万円の借入)

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借入期間月々の返済額(金利0.7%の場合)月々の返済額(金利1.5%の場合)
35年134,260円153,092円
50年98,789円118,503円
※上記は5000万円を借入した場合のシュミレーションです。

5000万円を借入れした上記のケースでは、約35,000円ほど月々の返済負担が軽減されます。

返済額の比較(6000万円の借入)

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借入期間月々の返済額(金利0.7%の場合)月々の返済額(金利1.5%の場合)
35年161,112円183,710円
50年118,547円142,203円
※上記は6000万円を借入した場合のシュミレーションです。

6000万円を借入れした上記のケースでは、約42,000円ほど月々の返済負担が軽減されます。

住宅の選択肢が広がる

返済期間を長くすることで、借入額を増やして予算を上げることも可能なケースがあるため、住宅購入の選択肢を広げることができます。

以下では、年収400万円~600万円の世帯が返済比率25%で35年と50年で借入した場合の、借入可能額を比較してみます。

年収400万円:返済比率 約25%(月々返済額:83,000円)

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月々の返済額返済期間金利借入可能金額
83,000円35年0.7%約3,091万円
83,000円50年0.7%約4,200万円
83,000円35年1.5%約2,710万円
83,000円50年1.5%約3,502万円
【設定条件:年収400万円・返済比率 約25%】

年収500万円:返済比率 約25%(月々返済額:104,000円)

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月々の返済額返済期間金利借入可能金額
104,000円35年0.7%約3,873万円
104,000円50年0.7%約5,263万円
104,000円35年1.5%約3,396万円
104,000円50年1.5%約4,388万円
【設定条件:年収500万円・返済比率 約25%】

年収600万円:返済比率 25%(月々返済額:125,000円)

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月々の返済額返済期間金利借入可能金額
125,000円35年0.7%約4,655万円
125,000円50年0.7%約6,326万円
125,000円35年1.5%約4,082万円
125,000円50年1.5%約5,274万円
【設定条件:年収600万円・返済比率25%】

上記のシュミレーションでは、月々の返済額や金利により異なりますが、同じ返済額でも1000万円以上の借入を増やすことが可能な計算になります。※金融機関の審査がありますので必ず増やせる訳ではありません。

元営業マン

しかし、35年返済を基準と考えると、余計に1000万円以上借りて金利も払うことになるので、安易な判断はダメです!

団体信用生命保険を長く付保できる

住宅ローン返済中は、団体信用生命保険を利用できますので、長い期間で保険を付保することが可能です。

資産運用する考え方もある

返済期間を長くすることで、月々の返済負担が軽減した分を資産運用すると考える人います。

冒頭で解説した、フラットの比較を例に考えてみましょう。

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期間固定金利借入金額月々返済金額総利息額
35年1.82%4000万円128,840円約1,412万円
50年1.92%4000万円103,759円約2,226万円

返済期間を50年にすることで、月々の返済は35年と比較すると約25,000円くらい負担が軽減されます。

このケースでは、仮に月々25,000円を年利5%で35年間積み立てるとした場合、35年で約2800万円になる計算になります。一方で50年ローンを組んだ場合、35年後の住宅ローン残債は、約1622万円程度です。

資産運用の税金を払い、住宅ローンを一括返済したとしても、約700万円以上が残る計算になります。

元営業マン

しかし、資産運用にはリスクもありますので、十分な知識や実績がない人には、おすすめしている訳ではありません。

50年ローンを利用していい人・ダメな人

期間50年の住宅ローン利用してもいい人?ダメな人?【イメージ画像】

これまでに、期間50年の住宅ローンについて、メリット・デメリットを解説してきました。

50年ローンは、35年ローンと比較して15年も返済期間が長くなり、変動金利では金利の上昇も否定できません。借入額が大きくなるほど、利息の支払いも増えてリスクも高くなります。

不動産業界で約15年間、営業マンをしていた私が50年ローンを利用しても良いと感じる人は、大きく分けると以下の3パターンです。

  • 計画的に繰り上げ返済が可能な人(後述で目安を解説します)
  • ある程度繰り上げ返済が見込める人(後述で解説する目安以下でも利息支払いに納得できる)
  • 資産運用目的で十分な知識と実績がある人

50年ローンを利用する最大のデメリットは、多くの利息を払わなければならないことです。同じ物件を購入するのに、35年ローンと比較すると数百万円も余計にお金を払うことになります。借入額や金利によっては、1000万円を超えることも考えられます。

私の個人的な考えでは、特殊な事情を除き、繰り上げ返済をしない選択肢はないように思います。

住宅購入への思いは人それぞれで、「そこまでして新築に住みたくない」と考える人もいれば、「少し無理してでも新築に住みたい!」と考える人もいます。

しかし、繰り上げ返済の予定が立たない人は、最大でも40年ローンで予算や計画の見直しを図るように再検討も視野に入れた方が良いかも知れません。

慎重に判断して、計画するようにしましょう!

以下では、私が利用しても良いと感じる人、そうではない人を具体的にリストにしました。

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利用しても良い人利用したらダメな人
20代で近い将来に収入が大きく上がることが明確な人
近い将来に共働きが実現できる人
近い将来まとまったお金が入ることが明確な人(相続など)
資産運用に十分な知識があり実績もある人
まぁ、何とかなるだろうと考えてる人
50年でも家計への負担が大きく変動金利を選択する人
計画時点ですでに共働き収入で計画する人

収入が大きく上がる見込みの高い職業の人や、現在は片働きで近い将来に共働きの実現が可能な人は、繰り上げ返済の計画を立てて実行できれば、35年返済と変わらない総返済額まで住宅ローンの支払いを抑えることも計算上は可能です。

また、計画段階から世帯収入を軸に予算を立てている場合では、さらにリスクが高くなります。世帯収入が維持できない状況では、繰り上げ返済どころか、ローンの返済自体が難しくなる可能性も考えられます。

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期間50年の住宅ローンは繰り上げ返済を考えましょう!

期間50年の住宅ローンは繰り上げ返済を考えましょう!

まずはじめに、繰り上げ返済には2種類の方法があります。

期間短縮型

期間短縮型のイメージ画像

期間短縮型の繰り上げ返済は、毎月の返済額はそのままに、返済期間を短縮する方法です。

期間短縮型の特徴
  • 返済期間を短縮できる
  • 月々の返済額は変わらない
  • 利息を大きく軽減できる

返済額軽減型

返済額軽減型のイメージ画像

返済額軽減型の繰り上げ返済は、返済期間はそのままに、毎月の返済額を減らす方法です。

返済額軽減型の特徴
  • 月々の返済負担を軽減できる
  • 返済期間は変わらない
  • 利息をある程度軽減できる

50年ローンの繰り上げ返済の目安

50年ローンでは、35年と比較すると返済期間を15年も延ばすことになるので、利息を抑えるためにはそう簡単な繰り上げ返済ではありません。

以下では、5000万円を金利1.5%で借入したケースで、繰り上げ返済の一例を紹介します。

5000万円を金利1.5%、期間50年で借入した場合の繰り上げ返済の比較表です。

金利1.5%で5000万円を借入れした場合、50年と35年を比較すると約680万円ほど50年ローンは総返済額が増える計算になります。

繰り上げ返済の一例では、10年後に450万円(月平均の負担で換算すると約38,000円)、その後は5年毎に240万円(月平均の負担で換算すると約40,000円)の繰り上げ返済ができれば、期間を約14年短縮することが可能な計算になり、総支払額の差額も数十万円に抑えることができます。

※繰り上げ返済は、元金により利息支払いが変わるので、早い方がメリットは大きくなります。上記の例ではわかりやすいように定期的なタイミングにしていますが、細分化することでよりメリットは大きくなります。

繰り上げ返済への負担額は大きくなりますが、共働きや職業により収入の上昇が大きい場合では、現実的な数値でもあります。

元営業マン

負担が大き過ぎると感じる人もいるかも知れませんが、特殊な事情を除いて50年ローンを繰り上げ返済無しで考える選択肢は個人的には無いと思います。

もちろん、人それぞれの価値観がありますので、目安以下でも本人が納得すれば良いのですが、やはりリスクは高くなります。そのような場合は、予算や計画性を変更する選択肢も含めて検討することも考えてみましょう。

また、0.7%以下の低金利で借入をしている場合は、繰り上げ返済をすることで住宅ローン控除額が減りますので、ご家庭の住宅ローン控除額と利息支払いを比較して、適切なタイミングで繰り上げ返済をしましょう。

住宅ローン控除については、以下の記事でも詳しく解説しています。

共働きの場合の住宅ローンは、以下の記事で解説しています。

住宅ローン控除と繰り上げ返済についてよくわからない人や、繰り上げ返済の注意点は、以下の記事を参考にして下さい。

これまで、50年ローンについて解説してきました。

50年の住宅ローンは、現時点では無理のある予算であっても、近い将来に追加で収入確保が見込める可能性の高いご家庭では、有効的に利用できる場合もあります。

将来的に増える収入を、「繰り上げ返済に充てられるかどうか?」が大きなポイントです。

しかし、15年という期間はとても長く、繰り上げ返済も簡単な計画ではありません。どれくらいの繰り上げ返済を予定して納得するかは個々により異なりますが、慎重に判断する必要性があります。

また、収入の見込みに関しても、「本当に見込めるのか?」という点に関しては、客観的に慎重に判断するようにしましょう!

ハウスメーカーは必ず比較して決めよう!

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総合
カタログ
ありありありありあり
間取り集
カタログ
メーカー
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メーカー
による
メーカー
による
メーカー
による
メーカー
による
事前の
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