住宅ローンは長い期間をかけた返済計画になりますので、誰もが将来的な不安を抱いています。
さらに各家庭により、ライフスタイルや価値観は大きく異なりますし、今後の生活が予定通りに進む保証もなく、とても難しい判断となります。
この記事では、4000万円の住宅ローン借入に対して不安を抱く人に向けて、以下の点について解説していきます。
- 予算を決めるポイント
- 住宅ローン4000万円を返済する年収の最低ライン(期間30年、35年、40年)
- 住宅ローン4000万円を返済する理想の年収
予算を決めるポイントを抑えて、年収の目安を参考にし、無理のない返済計画を立ててください。
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予算を決めるポイント
![予算を決めるポイント【イメージ画像】](http://house-land-teach.com/wp-content/uploads/2024/06/一般ユーザーが利用する不動産ポータルサイトの仕組み【イメージ画像】.jpg)
住宅ローンの返済計画を考えて予算をきめるには、一般的な目安を把握することが必要です。
以下では、住宅ローンの返済計画を立てる際に、重要なポイントを解説していきます。
返済比率(返済負担率)
返済比率は、税込年収に対して年間のローン返済割合の指標となります。
返済比率の計算式
- 年間のローン返済金額÷税込年収×100=返済比率
返済比率には、既存のローン(例えば自動車ローンなど)も含めて算出します。
月々の住宅ローン返済が10万円で自動車ローン返済が2万円の場合、【月々12万円返済×12カ月=144万円】となり、年間のローン返済金額は144万円となります。
理想的な返済比率
- 20%程度から最大でも25%以内
返済比率の最低ライン
- 25%から最大でも30%程度
※特に子育て世帯では、年収500万円以下で返済比率が30%を超えると、住宅ローンの負担が大きくなります。
年収倍率
年収倍率は、税込年収に対して何倍くらいが住宅ローン借入の目安になるのか?という指標になります。
理想的な年収倍率
- 6倍以内
年収倍率の最低ライン
- 7倍程度
住宅ローン審査では、最大で8倍以上の借入が可能なケースもありますが、理想は6倍以内から最大でも7倍程度に抑えることが推奨されます。
また、単純に年収倍率だけを目安にすると、金利や借入期間により月々の負担が増えて、返済比率が高くなるケースもあります。
借入期間による年収倍率は以下の目安を参考にして下さい。
借入期間別の年収倍率
借入期間 | 年収倍率の目安 | 返済比率 |
---|---|---|
30年 | 5倍程度 | 20%前後 |
35年 | 6倍程度 | 20%前後 |
40年 | 6.5倍程度 | 20%前後 |
上記の年収倍率を目安にすることで、借入金利が2%以内であれば返済比率は20%前後に収まります。
借入期間
住宅ローンの借入期間は、自身の年齢を考慮して「何歳までにローンを完済するか?」を検討する必要があります。
返済期間が短い場合の特徴
- 月々の返済負担が大きくなる
- 総利息の支払いが少なくなる
- 団信を付保できる期間も短くなる
返済期間が長い場合の特徴
- 月々の返済負担が少なくなる
- 総利息の支払いが大きくなる
- 団信を付保できる期間も長くなる
- 定年退職後の返済計画を考える必要性がある
- 計画的な繰り上げ返済も考慮する必要がある
- 担保割れになりやすい
担保割れとは?
担保割れとは、住宅ローンの残債よりも、購入した自宅の価値が低くなることを指します。フルローンを利用することや、返済期間を長く設けることで、自宅の価値と住宅ローン残債の差が広がりやすくなります。
将来的に売却や住み替えを検討する際には、一般的には自宅の売却で既存の住宅ローンを完済する必要がありますので、売却金額とローン残債の差額は自己資金で補填することになります。
差額が大きく自己資金で補填できない場合では、売却や住み替えのハードルが高くなりますので注意が必要です。
40代で住宅ローンを組むケースや、若くても35年以上の住宅ローンを組む場合では、それぞれの状況により繰り上げ返済を計画する必要性もあります。
共働き世帯のリスク
- 共働き世帯では、片働き世帯と比較して、より余裕を持った返済計画を立てる必要性があります。
- 共働き世帯では、収入を維持できない状況も考慮して計画を立てる必要性があります。
世帯年収を維持できないケース
- 育児や出産で時間的な制限を受ける
- 想像以上に子供に手が掛かり、仕事に復帰できない
- 保育園の送迎や緊急事態の対応など、親の体調や他の都合で援助を受けられなくなる
- 親の介護で時間的な制限を受ける
- 時短勤務では本来の職種に就けずに収入が下がる
- 家事育児と仕事の両立で精神的負担が大きく働けない状況に陥る
上記のように、共働きの世帯では世帯年収を維持できない状況も考えられます。
片働きの場合でも、転職やリストラなどを理由に収入が下がることも考えられますが、最悪の場合は配偶者が働くことにより収入の補填ができる可能性が高いです。
しかし、はじめから共働きで世帯収入を見込んだ返済計画を立てると、お互いが収入を下げられなくなります。
収入合算で住宅ローンの返済を検討する際には、主債務者(一般的には夫)の年収を軸に計画を立てる必要性があります。
![](https://house-land-teach.com/wp-content/uploads/2024/03/住宅kローン 収入合算 イメージ写真-300x200.jpg)
住宅の維持費を把握する
予算と住宅ローンの返済期間額を決めるためには、購入する自宅の維持費を抑えておかなければなりません。
- 固定資産税
- 火災保険料・地震保険料
- 修繕積立費
- 月々の光熱費
住宅の維持費をしっかりと把握しなければ、住宅ローンの返済計画がすぐに狂ってしまう原因になります。
以下では、維持費について詳しく解説しております。
![](https://house-land-teach.com/wp-content/uploads/2023/07/マイホーム維持費 画像-300x200.jpg)
それでは、4000万円の住宅ローン返済をするために、最低限必要な年収ラインを解説していきます。
返済期間35年の最低ライン年収
![返済期間35年の最低ライン年収【イメージ画像】](http://house-land-teach.com/wp-content/uploads/2024/06/マイホーム建築後の維持費も忘れずに!【イメージ画像】.jpg)
片働き世帯のケース(期間35年)
返済期間35年で片働き世帯のケースでは、以下の年収が最低ラインです。
- 年収550万円以上
返済金額と返済比率
金利 | 月々の返済金額 | 年間の返済金額 | 返済比率(返済負担率) |
---|---|---|---|
0.7% | 107,408円 | 約129万円 | 約23.5% |
1.5% | 122,473円 | 約147万円 | 約26.7% |
2% | 132,505円 | 約159万円 | 約28.9% |
共働き世帯のケース(期間35年)
返済期間35年で共働き世帯のケースでは、以下の年収が最低ラインです。
- 世帯年収600万円以上
- 主債務者の年収500万円以上
世帯年収の維持と返済比率
夫の年収 | 妻の年収 | 合算年収 | 返済比率 |
---|---|---|---|
500万円 | 100万円 | 600万円 | 約21.5% |
500万円 | 550万円 | 約23.5% | |
500万円 | 500万円 | 約25.8% |
返済期間30年の最低ライン年収
![返済期間30年の最低ライン年収【イメージ画像】](http://house-land-teach.com/wp-content/uploads/2024/06/自己資金を考える【イメージ画像】.jpg)
30代の後半や40代になると、金融機関の完済時年齢はクリアできても、老後の返済に不安があり返済期間を30年に設定するご家庭もあります。
完済時年齢を前倒しにすることで、金融機関の審査にも通りやすくなりますし、月々の負担は大きくなりますが利息は35年返済と比較して少なくなります。
片働き世帯のケース(期間30年)
返済期間30年で片働き世帯のケースでは、以下の年収が最低ラインです。
- 年収650万円以上
返済金額と返済比率
金利 | 月々の返済金額 | 年間の返済金額 | 返済比率(返済負担率) |
---|---|---|---|
0.7% | 123,218円 | 約148万円 | 約22.8% |
1.5% | 138,048円 | 約166万円 | 約25.5% |
2% | 147,847円 | 約178万円 | 約27.4% |
共働き世帯のケース(期間30年)
返済期間30年で共働き世帯のケースでは、以下の年収が最低ラインです。
- 世帯年収700万円以上
- 主債務者の年収600万円以上
世帯年収の維持と返済比率
夫の年収 | 妻の年収 | 合算年収 | 返済比率 |
---|---|---|---|
600万円 | 100万円 | 700万円 | 約21.2% |
600万円 | 650万円 | 約22.8% | |
600万円 | 600万円 | 約24.7% |
返済期間40年の最低ライン年収
![返済期間40年の最低ライン年収【イメージ画像】](http://house-land-teach.com/wp-content/uploads/2024/07/頭金が少なくても計画できる【イメージ画像】.jpg)
建築費の高騰も背景にあり、昨今では期間40年以上の住宅ローンを利用する世帯も増えてきました。
特に、若い世代では、まだまだ給与は安定してるとは言えず、住宅の価格は高騰しているので需要があると言えます。
しかし、月々の負担は少なくなりますが、期間を延ばすことで完済時年齢も高齢になり、総利息も大きくなります。
計画的な繰り上げ返済などを考慮して、計画する必要性があります。
片働き世帯のケース(期間40年)
返済期間40年で片働き世帯のケースでは、以下の年収が最低ラインです。
- 年収500万円以上
返済金額と返済比率
金利 | 月々の返済金額 | 年間の返済金額 | 返済比率(返済負担率) |
---|---|---|---|
0.7% | 95,567円 | 約115万円 | 約23% |
1.5% | 110,868円 | 約133万円 | 約26.6% |
2% | 121,130円 | 約146万円 | 約29.2% |
共働き世帯のケース(期間40年)
返済期間40年で共働き世帯のケースでは、以下の年収が最低ラインです。
- 世帯年収550万円以上
- 主債務者の年収450万円以上
世帯年収の維持と返済比率
夫の年収 | 妻の年収 | 合算年収 | 返済比率 |
---|---|---|---|
450万円 | 100万円 | 550万円 | 約20.9% |
450万円 | 500万円 | 約23% | |
450万円 | 450万円 | 約25.6% |
住宅ローン4000万円の理想的な年収は??
![住宅ローン4000万円の理想的な年収は??【イメージ画像】](http://house-land-teach.com/wp-content/uploads/2024/06/営業マンはどんな人に好意的な感情を抱くのか?【イメージ画像】.jpg)
これまでに、住宅ローン4000万円を返済するために最低限必要な年収を解説してきましたが、住宅ローン4000万円を返済期間35年で返済するために、理想的な年収は以下になります。
片働き世帯の理想年収
- 年収650万円以上
共働き世帯の理想年収
- 年収700万円以上
- 主債務者の年収500万円以上
詳細は以下の記事で、詳しく解説しております。
![](https://house-land-teach.com/wp-content/uploads/2024/06/4000万の家を買える人の年収と共働き世帯【秘訣】【トップ画像】-300x200.jpg)
返済金額を抑える大きなポイント
![返済金額を抑える大きなポイント【イメージ画像】](https://house-land-teach.com/wp-content/uploads/2024/08/返済金額を抑える大きなポイント【イメージ画像】.jpg)
地盤の強い土地を選ぶ
住宅を建築する際、地盤が弱い土地を選ぶと、地盤改良工事が必要になる場合があります。この工事は地域や工法によりますが、一般的に50万円~200万円以上の費用がかかることもあります。
土地選びでは予算などの制約があるかもしれませんが、できるだけ地盤が強い土地を選ぶことが重要です。
![](http://house-land-teach.com/wp-content/uploads/2023/06/営業マン アイコン.jpg)
地盤の強さについては、建築会社や不動産会社から情報を提供してもらえることが多いので、地盤改良の必要性やその費用も合わせて確認しておきましょう。
土地選びでは、地盤改良費用も見込んで比較することがポイントです!
地盤の調べ方や建築地のエリア選定については、以下の記事でも詳しく解説しておりますので参考にして下さい。
建築費を抑えるポイントを把握する
注文住宅で間取りを決める際、建築費を抑える工夫はいくつかあります。
- 凹凸の少ないシンプルな形状にする
- 総二階建てにする
- 水回りを一箇所にまとめる
- 廊下のスペースを効率よく配置する
- 収納スペースにデッドスペースを活用する
- 屋根の勾配と天井の高さを最適化する
- 標準仕様の範囲内で計画する
- 外構工事は引き渡し後に施工する
- 地盤の良い土地を選択する
- 建築条件付きの土地を選択する
これらのポイントを考慮することで、建築費を削減することが可能です。詳細については、以下の記事で詳しく解説していますので、そちらもご参照ください。
![](https://house-land-teach.com/wp-content/uploads/2024/08/安く家を建てる方法「元営業マンが教えます」トップ画像-300x200.jpg)
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住宅ローンの借入先は必ず比較する
同じ価格の住宅でも、選ぶ金融機関によって返済総額が大きく異なります。住宅ローンは高額かつ長期間の返済が必要なため、金利の違いが数十万円から数百万円の差を生むこともあります。
以下の表で金利の違いによる支払い利息の差を確認できます。
借入金額 | 返済期間 | 金利 | 総利息支払い |
---|---|---|---|
3000万円 | 35年 | 0.8% | 約441万円 |
1% | 約557万円 | ||
4000万円 | 35年 | 0.8% | 約588万円 |
1% | 約743万円 | ||
5000万円 | 35年 | 0.8% | 約733万円 |
1% | 約928万円 | ||
6000万円 | 35年 | 0.8% | 約882万円 |
1% | 約1,114万円 |
金利は0.2%の違いで、100万円~200万円以上の利息を軽減することができます。
- 比較が面倒
- どの金融機関が良いかわからない
- 複数の銀行で審査を依頼するのが面倒
- 審査が終わるまで借入条件がはっきりしない
- 営業マンに任せとけば大丈夫と思ってしまう
- 考えることが多くてそこまで手が回らない
上記のような理由が挙げられます。
土地代や建築費を交渉する人は多いですが、住宅ローンの借入先を複数比較する人は意外と少ないのが現実です。
![](http://house-land-teach.com/wp-content/uploads/2023/06/営業マン アイコン.jpg)
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確かに、自身で直接的に金融機関を探す人は少ない傾向がありますね。
審査通過の確証はありませんし、借入条件もどうなるのか予測しづらいですね・・
審査に通らなかったら無駄になるし・・・
なんだか、考えること自体が面倒になってくる・・・
しかし、複数の金融機関を比較して最適な条件を選ぶだけで、ローン返済の負担を軽減できる可能性が高まります。
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住宅ローン4000万円を返済するために
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これまでに、4000万円の住宅ローン返済をするために、最低限必要な年収ラインの目安を解説してきました。
しかし、ご家庭によりライフスタイルが異なり、固定費なども含めた月々の支出は大きく異なります。
同じ年収で同じ住宅ローン返済額でも、生活がきついと感じる人もいれば、何とも思わない人もいます。
自身のライフスタイルや価値観を考慮し、以下の点にも注意して余裕を持った計画を立てることが必要です。
- 住宅の維持費や光熱費の試算が適正かどうか?
- 共働き世帯では継続的に収入の維持が可能かどうか?
- 変動金利が上がっても返済できるかどうか?
- 教育資金の試算が十分か?
- 予想外の出費に対応できるか?