住宅ローン4000万はきつい?【35~50年】年収の最低ライン

昨今では住宅の価格も上がり、新築の戸建てを購入しようと考えると４０００万円を超える地域が増えてきました。

もちろん、ローン返済に十分な余裕があれば良いですが、返済に不安がある場合は希望条件の見直しや、返済期間の見直しも考慮しなくてはなりません。

また、住宅ローンは他のローンと比較すると低金利ですが、金額が大きいため多くの利息がかかります。複数の金融機関を比較して、好条件の銀行を選択するようにして下さい。

モゲチェック の住宅ローン診断を利用すると、審査の通過確率を提示してくれて、簡単に複数の金融機関を比較することが可能です。さらに、モゲチェック限定の優遇金利も無料で利用することができます。

予算を決めるポイントを抑えて、年収の目安を参考にし、無理のない返済計画を立ててください。

住宅ローン4000万円はきついのか？

「住宅ローンの返済がきつい」と感じる原因はとても単純で、お金を借り過ぎているということです。

とはいえ、住宅の価格も高騰していますし、多くの住宅購入者が直面する問題でもあります。

住宅ローンの負担を軽減するには、基本的に「収入を増やす」「支出を減らす」「予算を下げる」という３つの選択肢しか現実的にはありません。

また、２０代から３０代後半の世帯では、借入期間を３５年以上に引き延ばして月々の返済負担を軽減することも可能です。

しかし、返済期間を延ばすことには、「完済時年齢が高齢になる」「最終的には多くの利息を支払うことになる」という大きなデメリットがあります。

返済期間を延ばす際には、計画的な繰り上げ返済を検討して慎重に判断する必要性があります。

各ご家庭により、家族構成やライフスタイルは大きく異なりますが、この記事では最低限必要な年収ラインの目安を借入期間別で解説しています。

目安を参考にして、ご家庭の状況に合わせた無理のない計画を立てるようにしましょう。

理想的な年収の目安は、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローン4000万円の月々返済額

４０００万の住宅ローンを組んだ場合の、月々の返済額と総利息額は以下になります。

※返済期間内は同一金利で、繰り上げ返済無しのシミュレーションになります。

借入期間	金利	月々の返済額	総利息額
３５年	０.７％	107,408円	約512万円
	１％	112,914 円	約743万円
	１.５％	122,473 円	約1,144万円
	２％	132,505円	約1,566万円
４０年	０.７％	95,567円	約588万円
	１％	101,142 円	約855万円
	１.５％	110,868円	約1,322万円
	２％	121,130 円	約1,815万円
５０年	０.７％	79,031円	約742万円
	１％	84,743円	約1,085万円
	１.５％	94,802円	約1,689万円
	２％	105,516円	約2,331万円

予算を決めるポイント

以下では、住宅ローンの返済計画を立てる際に、重要なポイントを解説していきます。

返済比率（返済負担率）

返済比率は、税込年収に対して年間のローン返済割合の指標となります。

返済比率には、既存のローン（例えば自動車ローンなど）も含めて算出します。

月々の住宅ローン返済が１０万円で自動車ローン返済が２万円の場合、【月々１２万円返済×１２カ月＝１４４万円】となり、年間のローン返済金額は１４４万円となります。

※特に子育て世帯では、年収５００万円以下で返済比率が３０％を超えると、住宅ローンの負担が大きくなります。

年収倍率

年収倍率は、税込年収に対して何倍くらいが住宅ローン借入の目安になるのか？という指標になります。

住宅ローン審査では、最大で８倍以上の借入が可能なケースもありますが、３５年ローンの理想は６倍程度です。また、単純に年収倍率だけを目安にすると、金利や借入期間により月々の負担が増えて、返済比率が高くなるケースもあります。

借入期間による年収倍率は以下の目安を参考にして下さい。

年収倍率の目安（借入期間別）

借入期間	【理想】年収倍率の目安	【最低ライン】年収倍率の目安
３０年	約５倍程度	約６倍程度
３５年	約６倍程度	約７倍程度
４０年	約６.５倍程度	約７.５～８倍程度
５０年	約７.５倍程度	約９倍～１０倍程度

借入期間

住宅ローンの借入期間は、自身の年齢を考慮して「何歳までにローンを完済するか？」を検討する必要があります。

４０代で住宅ローンを組むケースや、若くても３５年以上の住宅ローンを組む場合では、それぞれの状況により繰り上げ返済を計画する必要性もあります。

共働き世帯のリスク

特に子育て世帯では、世帯年収を維持できない状況も考慮して、返済金額を決める必要性があります

上記のように、共働きの世帯では世帯年収を維持できない状況も考えられます。

片働きの場合でも、転職やリストラなどを理由に収入が下がることも考えられますが、最悪の場合は配偶者が働くことにより収入の補填ができる可能性が高まります。

しかし、はじめから共働きで世帯収入を見込んだ返済計画を立てると、お互いが収入を下げられなくなります。収入合算で住宅ローンの返済を検討する際には、主債務者（一般的には夫）の年収を軸に計画を立てる必要性があります。

住宅の維持費を把握する

予算と住宅ローンの返済期間額を決めるためには、購入する自宅の維持費を抑えておかなければなりません。

住宅の維持費をしっかりと把握しなければ、住宅ローンの返済計画がすぐに狂ってしまう原因になります。

以下では、維持費について詳しく解説しております。

住宅ローン4000万円（35年）：最低限必要な年収ライン

片働き世帯のケース：返済期間35年

返済期間３５年で片働き世帯のケースでは、以下の年収が最低ラインです。

• 年収５５０万円以上

年収550万円：4000万円の住宅ローン（期間35年）

金利	月々の返済金額	年間の返済金額	返済比率（返済負担率）
0.7%	107,408円	約１２９万円	約23.5%
1.5%	122,473円	約１４７万円	約26.7%
２％	132,505円	約１５９万円	約28.9%

共働き世帯のケース：返済期間35年

返済期間３５年で共働き世帯のケースでは、以下の年収が最低ラインです。

• 世帯年収６００万円以上
• 主債務者の年収５００万円以上

世帯年収600万円：4000万円の住宅ローン（期間35年）

上記のシミュレーションでは、金利により異なりますが配偶者の収入が無くなると返済比率が３０％を超えてしまいます。

単独ローンであれば、共働きを開始するなどの対処で収入の補填が可能な場合もありますが、当初から世帯収入をフルで見込んでしまうと生活の立て直しが困難なケースも考えらえます。

住宅ローン4000万円（40年）：最低限必要な年収ライン

建築費の高騰も背景にあり、昨今では期間４０年以上の住宅ローンを利用する世帯も増えてきました。特に、若い世代では、まだまだ給与は安定してるとは言えず、住宅の価格は高騰しているので需要があると言えます。

しかし、月々の負担は少なくなりますが、期間を延ばすことで完済時年齢も高齢になり、総利息も大きくなります。計画的な繰り上げ返済などを考慮して、計画する必要性があります。

片働き世帯のケース：返済期間40年

返済期間４０年で片働き世帯のケースでは、以下の年収が最低ラインです。

• 年収４５０万円以上

年収450万円：4000万円の住宅ローン（期間40年）

金利	月々の返済金額	年間の返済金額	返済比率（返済負担率）
0.7%	95,567円	約１１５万円	約25.5%
1.5%	110,868円	約１３３万円	約29.6%
２％	121,130円	約１４６万円	約32.3%

共働き世帯のケース：返済期間40年

返済期間４０年で共働き世帯のケースでは、以下の年収が最低ラインです。

• 世帯年収５００万円以上
• 主債務者の年収４００万円以上

世帯年収の維持と返済比率

上記のシミュレーションでは、金利により異なりますが配偶者の収入が無くなると返済比率が３０％を超えてしまいます。

単独ローンであれば、共働きを開始するなどの対処で収入の補填が可能な場合もありますが、当初から世帯収入をフルで見込んでしまうと生活の立て直しが困難なケースも考えらえます。

また、４０年ローンでは、繰り上げ返済を計画的に行うことで、４０年ローンを利用するメリットを有効的に活用できます。

４０年ローンのデメリットや注意点、繰り上げ返済については以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローン4000万円（50年）：最低限必要な年収ライン

５０年ローンを取り扱う金融機関は近年少しづつ増加しています。

金融機関の完済時年齢は、おおよそ７５歳～８０歳未満程度に設定されていますので、５０年ローンは２０代の若者を対象とした住宅ローンです。

月々の返済負担を大幅に軽減することが可能となり、返済比率も下がることから、審査に通過すれば年収が低くても大きな借入をすることが可能になります。

片働き世帯のケース：返済期間50年

返済期間５０年で片働き世帯のケースでは、以下の年収が最低ラインです。

• 年収４００万円以上

年収400万円：4000万円の住宅ローン（期間50年）

金利	月々の返済金額	年間の返済金額	返済比率（返済負担率）
0.7%	79,031円	約９５万円	約23.7%
1.5%	94,802円	約１１４万円	約28.5%
２％	105,516円	約１２７万円	約31.7%

共働き世帯のケース：返済期間50年

返済期間５０年で共働き世帯のケースでは、以下の年収が最低ラインです。

• 世帯年収４５０万円以上
• 主債務者の年収３５０万円以上

世帯年収の維持と返済比率

上記のシミュレーションでは、金利により異なりますが配偶者の収入が無くなると返済比率が３０％を超えてしまいます。

単独ローンであれば、共働きを開始するなどの対処で収入の補填が可能な場合もありますが、当初から世帯収入をフルで見込んでしまうと生活の立て直しが困難なケースも考えらえます。

また、５０年ローンでは、繰り上げ返済を計画的に行うことで、５０年ローンを利用するメリットを有効的に活用できます。

５０年ローンのデメリットや注意点、繰り上げ返済については以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローン4000万円は後悔するのか？

国土交通省が発表している令和５年度住宅市場動向調査報告書では、以下のような報告があります。

調査内容	報告書の結果
住宅ローン３５年以上の割合	６８.１％
変動金利を選択した割合	７５％
ローン返済に負担感がある※１	６４.５％

引用元：令和５年度住宅市場動向調査報告書（注文住宅購入者の全国平均）
※１　非常に負担感がある、少し負担感があるの合計割合

上記の調査結果を見ると、住宅ローンに負担感があると回答した注文住宅購入者は全体の約７割です。

少し無理をしても理想の住宅を購入したいと強く願う人もいれば、日々の生活スタイルや教育費を優先する人もいます。

また、日々の節約や我慢を辛いと感じる人もいれば、それほど苦ではないと感じる人も存在し、人それぞれの価値観は大きく異なります。

一番大切なのは、夫婦が互いに同じ方向性を示し、無理をし過ぎない範囲で計画を立てることです。

住宅ローン4000万円の理想的な年収は？？

これまでに、住宅ローン４０００万円を返済するために最低限必要な年収を解説してきましたが、住宅ローン４０００万円を返済期間３５年で返済するために、理想的な年収は以下になります。

詳細は以下の記事で、詳しく解説しております。

４０００万円のマイホーム計画を立てるポイント

４０００万円のマイホーム計画を立てるためには、以下のポイントに注意して計画しましょう。

これまでに解説してきた目安や、ご家庭のライフスタイルを考慮して、無理のない返済計画を立てましょう。負担が大きい場合や、不安が強い場合は希望条件やエリアの見直しも検討してしましょう。将来的に収入が見込める場合は、４０年ローンでも繰り上げ返済することで利息を抑えることが可能です。

また、金融機関と同じように、住宅メーカーも必ず複数を比較検討して選択するようにしましょう。

LIFULL HOME'Sでは、地域や価格帯によって条件に合う住宅メーカーを簡単に調べることができて、自宅からカタログを取り寄せて比較検討することも可能です。ただし、明らかに予算を超える住宅メーカーは理想だけが上がり、無理な計画を立ててしまうきっかけにもなりますので注意が必要です。

これまでに、４０００万円の住宅ローン返済をするために、必要な年収の最低ラインを解説してきました。

しかし、ご家庭によりライフスタイルが異なり、固定費なども含めた月々の支出は大きく異なります。ご家庭のライフスタイルや価値観を考慮し、総合的に判断して計画するようにしましょう。