土地探しをしている人の中には、「理想の土地がなかなか見つからない！」「もっと素晴らしい土地があるのではないか？」「後悔したくない！」という強い気持ちを持つ方が多いでしょう。
一方で、不動産会社や施工会社の営業担当者からは「土地情報はすべて業界内で共有されているので安心してください！」という言葉が聞かれることもあると思います。現実にも、営業マンが言うように８割以上の情報が共有されています。
しかし、実際には公開されていない情報や共有されていない情報はあります。
土地がなかなか見つからない場合や、候補地はあるが最終決定に至らない場合は、新たな情報を見つけるために土地探しの窓口を広げることは有効的です。
さらに、そもそも土地を探すにはハウスメーカーと不動産会社のどちらに依頼するのが良いのか？よくわからない人も多いと思います。施工会社の仕事は住宅建築の計画を立て、施工するのがメインであるのに対して、不動産会社の仕事は、土地や建物を買いたい人に対して情報を紹介することがメインです。
土地を売りたい人は、ハウスメーカーに問い合わせるのではなく、当然に不動産会社に相談しますので、不動産会社には新鮮な情報が存在する可能性もありますし、まだ不動産業界で共有していない情報が出てくる可能性もあります。
特に条件が厳しく、該当する土地情報が少ない場合は、窓口を広げるために複数の不動産会社にも土地情報の依頼を行うと良いでしょう。
この記事を読むと、以下のことについて理解が深まります。
- ハウスメーカーと不動産会社の土地情報の違いが分かる
- 土地情報が共有されるまでの流れを理解できる
- 不動産ポータルサイトの仕組みが理解できる
- どんな土地情報が公開されないのか理解できる
- 土地情報の囲い込みに遭った場合の対策がわかる
ハウスメーカーと不動産会社の土地情報の違い
ハウスメーカーの土地情報
- 不動産業界で共有されている土地情報
- ハウスメーカーへ協力する不動産会社からの土地情報
- 自社で仕入れをした建築条件付きの土地情報
ハウスメーカーの営業担当者が土地を探す際は、基本的には上記の方法で土地の情報を収集しています。
不動産会社の土地情報
- 不動産業界で共有されている土地情報
- 情報を他社へ共有する前の新鮮な土地情報
- 情報を共有する必要のない土地情報
不動産会社の土地情報は、不動産業界で共有している情報のほかにも、共有される前の土地情報や他社へ共有する必要のない土地情報がある場合があります。詳しくは後述で解説していきます。
８割程度の情報は共有されている
不動産業界における売り土地情報は、地域によって少し異なりますが、おおよそ８割程度は共有されています。
この共有された情報とは、主にレインズと呼ばれる不動産業者専用の検索システム に掲載された情報です。実際に、不動産会社や施工会社の営業担当者も、この共有された売り土地情報を主に活用して提案を行っています。
しかしながら、一部の不動産会社のみが保有している情報や、まだ発表されていない準備中の土地情報、そして何らかの理由で非公開となっている情報も存在しています。
以下では、情報の共有される仕組みや、共有されない土地情報について詳しく解説していきます。
土地売却の手順と情報が共有されるまで
まずはじめに、土地の所有者が売却を決意し、買主を募集するまでのステップを見ていきましょう。
売主は、可能な限り高値で売却したいと一般的には考えるでしょう。
一つの不動産会社の話だけを聞いて売却を任せる人もいれば、複数の不動産会社と商談して一番信用できる会社に任せる人もいます。また、複数の不動産会社に同時に依頼する方法もあります。
土地や家屋を売却する際には、依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
また、媒介契約には大きく分けて３種類の形態があります。
| 取引形態 | 内容 | レインズへの登録 | 売主への報告義務 |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 他の不動産会社にも委託可能 | どちらでもよい | 特になし |
| 専任媒介契約 | 他の不動産会社には委託不可 | ７日以内に登録 | ２週間に１回以上 |
| 専属専任媒介契約 | 他の不動産会社には委託不可 （自己発見取引も禁止） | ５日以内に登録 | １週間に１回以上 |
いずれかの取引形態で不動産会社と媒介契約を済まし、売却を開始します。
依頼された不動産会社は、自社のホームページや利用している不動産ポータルサイトに情報を掲載して集客をはじめます。
一般媒介契約は複数の不動産会社へ委託することが可能です。
また、レインズとは不動産会社が閲覧できる売却物件を検索できるシステムですが、一般媒介契約は登録義務は無いため任意での登録となります。
登録しない場合は、他の不動産会社が情報を見ることができないため、情報共有しないことになります。
専任媒介契約及び専属専任媒介契約の場合は、売主は他の不動産会社へ委託することができません。レインズには登録が義務となるため必ず指定の日数以内に登録を済ませなければなりません。
レインズに登録することで、他の不動産会社も閲覧できるため情報は共有することになります。
不動産会社は専任媒介契約や専属専任媒介契約を希望する
先にも述べたように、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結すると、売主は他の不動産会社に売却を委託することはできません。
不動産売買では、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。
そのため、専任媒介契約を結んだ不動産会社は、直接的に買主を見つければ仲介手数料を両者から受け取ることができます。
また、他の不動産会社が買主を紹介した場合でも、売主は必ず依頼した不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。
不動産会社としては、自社で買主を見つけられなかった場合でも、土地が売れれば利益が生まれるため、大きなメリットとなります。
売主の視点から考えると、専任媒介契約や専属専任媒介契約は通常、３か月の有効期間が定められています。
もし指定の不動産会社で売却が進まない場合、期間が経過すれば他の不動産会社に依頼を変更することが可能です。
そのため、「早く売却したい！」という方には、専任媒介契約や専属専任媒介契約の利点があります。 さらに、レインズへの登録が義務付けられているため、情報は多数の不動産会社に共有されます。
一般ユーザーが利用する不動産ポータルサイトの仕組み
一般のユーザーは通常、施工会社や不動産会社に直接足を運ぶ前に、インターネットなどで土地情報や施工会社の情報を探します。 全国的によく知られた不動産ポータルサイトとしては、SUUMOやアットホームなどが一般的です。（地域によって異なる場合もあります）
不動産会社は、このような不動産ポータルサイトを利用するために、運営会社と契約を結び、物件情報を掲載しています。
掲載される物件情報には、自社が直接依頼された売買情報や、レインズを介して他社が窓口になった売買情報が含まれています。
そして、ユーザーがこれらの情報を閲覧し、問い合わせをすることで集客が増えていきます。 同じ情報が複数の不動産会社で掲載されていることに気づいたことがあるかもしれませんが、これは上記のような背景があるためです。
どのような情報が共有されないのか
これまで不動産情報の共有や一般ユーザーへの情報公開手順について解説してきましたが、最終的に一般のユーザーにはどのような情報が見えてこないのか、以下にいくつか紹介します。
一般媒介契約で窓口になった不動産会社が情報を掲載していない場合
具体的な例としては、売主の売却意思はあるが特に急いで売りたいわけではなく、不動産会社との関係性が強い場合です。このような場合、一般媒介契約を結び、情報をレインズに掲載する必要もなく、関係性が強く急いでない売主は他の不動産会社に委託する必要もありません。そのため、不動産会社は自社でゆっくりと買主を探すことができます。また、悪意のある業者の場合、ポータルサイトに情報を掲載し集客して、同業者からの問い合わせがあっても適当に断ることも可能です。
売主の都合による情報の非公開
売主の都合により、情報が一般に流通されないこともあります。 その理由は売主によって異なりますが、わかりやすい例としては「知人や親戚に売却の意図が知られたくない」といったものが考えられます。 売却により現金が入ってくるため、情報を限定することは理解できるでしょう。 私自身も以前、営業マンとしてレインズをよく利用していましたが、一部の情報はネット上での掲載が不可とされていました。
他にも、売主との商談中や売却準備中の案件も存在するでしょうし、業者の悪意的な要素で掲載されてない情報も存在するでしょう。
不動産会社は一般媒介で売り土地の情報を取得した場合でも、できるだけ自社で買主も見つけたいと考えます。
理由は、売主と買主のどちらからも仲介手数料の報酬を得られるからです。
理想の情報がない場合や、判断に迷うときは探している地域に存在する不動産会社へ訪問してみても良いでしょう。
売却したい土地の周辺に店舗を構える不動産会社に委託しているケースもあるかも知れません。
以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にして下さい。
不動産会社による土地情報の囲い込み
以前から、一部の不動産業者による売却案件の囲い込みが問題視されています。 不動産業界における囲い込みとは、ある不動産会社が他の不動産会社に売却案件を紹介させないようにする行為です。
例えば、売主と専任媒介契約を結んだ不動産会社は、３か月以内に買主を見つけると、売主からの仲介手数料と買主からの仲介手数料の両方を受け取ることができます。これにより報酬が倍増します。
不動産会社としては、なるべく自社で買主を見つけたいと考えるでしょう。 そのため、他の不動産業者からの問い合わせがあると、「既に申し込みがあって取り引き中」などの何らかの理由をつけて紹介できないと断るのです。
土地が１カ月や２カ月経っても売れなくても、３か月以内に自社で買主を見つければそれで十分という考え方です。
もしかして土地情報の囲い込みされてる！？対策はあるのか？
不動産業界では、過去にインターネットで条件に合う土地を見つけて不動産会社の営業担当者に確認したところ、既に申し込みがあって取引中と言われた土地が、再び新着物件としてインターネットに掲載されることがよくあります。
このような状況では、以下のようなことが考えられます。
- 申し込みがあったが、何らかの理由でキャンセルになった場合
- 実際には申し込みがあるが、集客のために業者が情報を更新している場合
- 囲い込まれている可能性がある場合
- 担当の営業担当者が何らかの不都合な理由で嘘をついている場合
これらの理由が考えられます。
再度、営業担当者に確認してキャンセルの事実を確認できれば良いですが、他の理由の場合は、最終的には売主の窓口となっている不動産会社に確認する以外に方法はありません。 レインズは不動産業者専用のシステムであり、一般のユーザーは閲覧できません。
ここで、可能性のある対策を１つ紹介します。完全に解決するとは限りませんが、窓口となっている不動産会社を特定する手助けになるかもしれません。以下のサイトをご紹介します。
不動産ジャパンというサイトです。
不動産ジャパンは、レインズと同様に公益社団法人不動産流通推進センターが運営する不動産のポータルサイトです。 不動産ジャパンには、多くの業者が扱うレインズの情報が掲載されています。
ここで掲載されている情報は、基本的には別の会社で同じ案件を扱っていることはないため、該当の情報が掲載されていれば、その不動産業者が売主の窓口である可能性が高いです。
直接問い合わせることで、該当の土地を購入できる場合もあるかもしれませんが、事前の経緯をしっかりと把握し、悪質な業者である可能性を認識して判断することが重要です。
土地の買付申込はどこの業者に依頼する？
検討中のハウスメーカーや工務店などの施工会社から、同じ土地の紹介を受けることはよくあります。
この場合、どちらが先に紹介したかどうかではなく、予算や住宅性能の判断がありますから、最終的に決定する施工会社を窓口にして買付申込を行うことは一般的です。
しかし、なかなか見つからなかった土地の情報をある不動産会社から紹介を受けた場合、他の不動産会社や施工会社で買付申込できるとしても、それをしてしまうのは基本的にNGです。業者の信用度や営業マンとの相性など、様々な理由はあると思いますが、できる限り紹介してくれた会社に依頼するべきです。
また、施工会社が決定していない状況で、買付申込を入れたい場面があります。具体的には、「施工会社が決まってないが土地が他者に取られては困る！」「２社で迷っているが相見積もりで判断したい！」などのケースです。
このような状況では、最終決定するかどうかわからない施工会社から買付申込を入れてしまうと、後から他社に切り替えることが難しくなります。以下の記事で詳しく解説していますので、こちらも参考にして下さい。
