土地探しの実態【ハウスメーカーや不動産会社】複数に依頼するメリット！

土地探しは、人それぞれの予算や希望エリアがあり、そう簡単に理想の土地が見つからないこともあります。

営業担当者から、「土地の情報は業界内で共有しています」と聞いたことがあるかも知れませんが、実際に8割程度の情報は共有されています。

しかし、公開されていない土地情報や、共有されていない土地情報が存在することも事実です。

もし、「土地が見つからない」「候補はあるけど決めきれない」などの場合は、複数の不動産業者に相談しながら情報源を広げることは有効的です。

当然ですが、土地の売却を考える人は不動産会社に相談するので、不動産会社には日々あたらしい情報が入ります。

この記事では、不動産業界の売り土地情報の実態を解説しながら、土地探しをスムーズに進めるためのポイントを詳しく解説していきます。

ハウスメーカーと不動産会社の土地情報の違い

ハウスメーカーの土地情報

ハウスメーカーの営業担当者は、以下の方法で土地の情報を収集しています。

業界内で共有されている土地情報は、レインズ（業者専用の検索システム）を一般的に利用しています。

ほかには、自社と取引がある不動産会社や、個人的に関わりがある不動産会社から情報を取り寄せています。

不動産会社の土地情報

不動産会社の土地情報は、業界内で共有している情報のほかにも、以下のような情報を保有している可能性があります。

不動産会社は、業界内で共有される土地情報に加えて、自社が直接的に売主から依頼された情報を保有していることもあります。その中には、他社へ情報共有する前の新鮮な情報や、他社へ情報共有する必要のない情報も存在することがあります。

建築条件付きの土地とは？

建築条件付きの土地とは、特定の施工会社で建築することが購入条件になる土地のことです。指定された施工会社により、注文住宅や規格住宅でプランを計画していきます。

建築条件付きの売地は、基本的に「建築条件の解除は不可」です。ただし、購入価格の引き上げを条件に、建築条件を解除できるケースもあります。

• 長い期間で売れてない土地
• 購入価格を引き上げてでも購入したい土地

上記のようなケースでは、交渉の余地があるかもしれませんが、稀なケースであることは認識しておきましょう。

８割程度の土地情報は共有されている

業界内で共有される売地は、全体の約8割ほどです。もちろん、地域によっても異なりますが、おおくの情報をデータベースで共有しています。

このデータベースは「レインズ」と呼ばれる不動産業者専用の検索システムです。不動産会社や施工会社の営業担当者も、主にこのシステムを使って売地の情報を提供しています。

売主から土地の売却を依頼されて、販売の窓口を行う不動産会社は、売主との媒介契約の種類によってレインズへの登録義務が異なります。

登録義務のない売地情報や、登録予定の新鮮な売地情報は、各不動産業者に隠れていることもあります。

後述では、売却までの手順や情報が共有されるまでの流れを、詳しく解説していきます。

土地売却の手順と情報が共有されるまで

土地の所有者が売却を決意してから、不動産会社へ相談して買主を募集するまでのステップを見ていきましょう。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に物件の売却を依頼できる契約です。

この場合、不動産会社が利用する「レインズ」という物件検索システムへの登録は義務ではなく、任意となります。そのため、登録しなければ他の不動産会社が情報を見ることができず、情報が共有されないことになります。

一方で、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、売主は他の不動産会社に売却を依頼することはできません。
この契約の場合、レインズへの登録は義務付けられており、指定された日数以内に登録を完了させる必要があります。
レインズに登録することで、ほかの不動産会社も物件情報を閲覧することが可能となり、情報が共有される仕組みになっています。

不動産会社は専任媒介・専属専任媒介契約を希望する

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、売主は他の不動産会社に売却を依頼できなくなります。不動産の売買取引では、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることが認められています。

そのため、専任媒介を結んだ不動産会社は、直接買主を見つければ両者から仲介手数料を得ることができます。また、ほかの不動産会社が買主を紹介した場合でも、売主は媒介契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を支払う義務があります。

専任媒介契約は、たとえ自社で買主を見つけられなくても、土地が売れたら手数料を得ることができます。

売主の観点では、専任媒介・専属専任媒介契約には3か月の有効期間があります。その期間内に土地が売れない場合は、他の不動産会社に依頼を変更することが可能です。

土地が売れずに専任媒介契約を解除されると、不動産業者は売却案件を失うことになります。「早く売却したい」と考える方にとっては、これらの契約が有利です。さらに、レインズへの登録が義務付けられているため、物件情報は多くの不動産会社に共有され、売却のチャンスが広がる仕組みです。

どのような売地情報は共有されないのか？

不動産会社が売主から売却の依頼を受けても、業界内で共有しない情報には以下のようなケースがあります。

ほかにも、売却準備中の案件、さらには不動産業者の悪意ある意図で公開されない情報も存在します。

不動産会社は基本的に、できるだけ自社で買主を見つけたいと考えます。これは、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れるためです。

理想の土地が見つからない場合や判断に迷うときは、複数の不動産業者に足を運んでみるのも有効的です。

探しているエリアに店舗を構える不動産会社には、近隣の情報が集まっている可能性もあります。

一般ユーザーが利用する不動産ポータルサイトの仕組み

全国的に有名な不動産ポータルサイトとしては、SUUMOやアットホームなどがあります。

不動産会社は、これらのポータルサイトに物件情報を掲載するため、運営会社と契約を結んでいます。ポータルサイトに掲載する物件情報は、売主と媒介契約を結んだ情報や、レインズに掲載されている他社が販売窓口となる売買情報も含まれています。

一般ユーザーがポータルサイトを閲覧して、問い合わせをすることで不動産会社は集客を増やすことができます。

ポータルサイトは、複数の不動産会社から同じ情報が掲載されていることもあります。理由は、レインズを通じて情報が共有されていたり、売主が複数の不動産会社に依頼しているケースがあるからです。

不動産会社による土地情報の囲い込み

不動産業界では、一部の業者による売却案件の囲い込みが以前から問題視されています。囲い込みとは、不動産会社が他の不動産会社に売却案件を紹介させないようにする行為です。

具体的には、ほかの業者から問い合わせがあった際に「すでに取り引き中」などの理由で断ることがあります。

専任媒介契約を結んだ売主は、ほかの不動産業者に依頼することができません。専任媒介契約を結んだ不動産会社は、3か月以内に買主を見つけることで、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。

このように、両者から手数料を得るための「囲い込み」は、昔ほどではありませんが現在でも問題視されています。

もしかして土地情報の囲い込みされてる！？対策はあるのか？

すでに「申込が入っている」と言われた売地が、ポータルサイトで再び新着物件として掲載していることがあります。

このような状況では、以下のようなことが考えられます。

再募集をしている事実を確認できれば、何も問題はありません。しかし、ほかのケースでは、掲載している業者が売主と媒介契約を結んでいる業者（元付け業者）とは限らないため、元付け業者を特定して確認するしかありません。

なお、レインズは不動産業者専用のシステムであり、一般のユーザーは閲覧できません。

ここで、一つ可能性のある対策をご紹介します。以下のサイトは、元付け業者の不動産会社を特定する手助けになるかもしれません。

「不動産ジャパン」というサイトです。

不動産ジャパンは、レインズと同じく公益社団法人不動産流通推進センターが運営する不動産ポータルサイトです。ここには、レインズに登録されている情報が掲載されています。

該当の物件が掲載されていれば、その不動産会社が元付け業者である可能性が高く、取引態様も明示されています。

土地の買付申込はどこの業者に依頼する？

買付申込は、選択する土地や住宅購入者の状況により、適切な業者が異なります。

住宅を建築する前提での土地探しは、建物と土地をセットで住宅ローンを利用することが一般的なので、土地だけを先行して購入することは基本的にはできません。（現金で購入する場合は別です）

土地の買付申込から、正式な購入が確定するまでには、以下のステップが必要です。

• 土地の買付申込
• 施工会社からの図面・見積提案
• 住宅ローン事前審査の承認

買付申込から、土地購入の正式な判断（①～③）までは、約2~3週間ほどの期間しかありません。申込をしている期間を引き延ばすと、何らかの理由で断った際に、売主側に不利益を与えることになります。違約金などのトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。

このスケジュールを考えると、買付申込を行う時点で、施工会社の候補が決まっていることが理想的です。急に理想的な土地が出てきたとしても、施工会社の候補が決まっていなければ、スムーズに話を進めることができないのです。

施工会社が決まっている場合

建築する予定の施工会社が決まっている場合、施工会社の営業担当者や、施工会社と関連する不動産会社を通じて買付申込を行うのが一般的です。

また、インターネットなどで自身で土地情報を見つけた場合、以下のような不動産会社を利用する方法もあります。

仲介手数料無料のスターフォレストは、東京・神奈川・千葉・埼玉の地域であれば、物件や土地の仲介手数料が無料になります。もちろん、無料にできない場合もありますが、無料の可否を事前に確認することができます。

すでに紹介や提案を受けている土地については、利用を控えるようにしましょう。
※不動産業界ではタブーな行為です。

施工会社の候補が複数ある場合

施工会社の候補が複数ある場合は、関連性のない業者から買付申込を行う方法があります。

• 最終的な提案を比較して判断したい
• 相見積もりで価格交渉したい

断る可能性のある施工会社を経由して申込をすると、最悪のケースでは土地の申込みも白紙に流れてしまうリスクがあります。

上図のように、ほかの業者を経由することで、どちらの施工会社を選んでもスムーズに話を進めることができます。

マイホーム計画のポイント！！

これまでに、土地情報の実態や、土地情報が公開されるまでの仕組みについて解説しました。

土地探しは、個々の生活スタイルにより予算や地域が限定され、そう簡単には理想の土地に出会うことはできません。また、複数の不動産業者と連絡を取り合うのは大変で、人によっては大きなストレスにもなります。

しかし、土地探しの窓口を広げることは、知らない情報に出会えるチャンスがあり、複数の業者を比較して検討することは、後に後悔を生む可能性を下げてくれます。

できる限り複数の会社を比較して、満足度の高いマイホーム計画を進めていきましょう！

マイホームの維持費は、予算を立てる上で重要な判断基準となります。維持費の試算が甘いと、返済計画が狂ってしまう要因になります。

また、住宅メーカーを比較することで、それぞれのメリット・デメリットに気付き易くなり、営業マンの提案や知識も異なるので新たな気付きがあることもあります。

マイホーム計画で後悔する理由はさまざまですが、原因は「知らなかった」「気付かなかった」の２つです。しっかりと比較検討して、後悔のないマイホーム計画を進めていきましょう。

ハウスメーカのーの資料請求サービスを利用する場合は、以下の比較表を参考にして下さい。