土地とハウスメーカーどっちが先？【施工会社の候補を先に決める順番の理由】

注文住宅では、土地と建物のトータル金額を予算として考えるため、土地選びと施工会社の選定を同時に進める必要性もあります。しかし、よい土地が見つかった場合でも、施工会社の候補が決まっていないと話がスムーズに進まないことも事実です。

一般的な売地は、インターネットで募集情報が公開されており、複数の不動産会社から紹介を受けることができます。そのため、申込が入って募集が停止してしまうリスクは常にあります。

「この土地は絶対に逃したくない！」という土地を見つけた場合、土地の買付申込が必要になります。

魅力的な売地を確保するためには、買付申込が必要です。申し込みを行うことで、売地の募集が一旦停止します。

そして、売地の購入を正式に決定するためには、「施工会社の決定」と「住宅ローンの事前審査通過」が必要になります。買付申込から土地の決定までに与えられる猶予期間は、一般的に2週間くらい、長くても3週間程度です。

一般的な住宅ローンは、土地と建物をセットで審査するため、先行して土地だけを購入するための融資は基本的にしてくれません。

施工会社の候補が決まっていなければ、一から複数の会社を比較することになり、短期間で選択することは失敗につながりやすくなります。

そのため、土地を購入する際には、施工会社を決定しているか、候補を2～3社に絞っておくことが理想的です。買付申込と見積依頼はほぼ同時に進める必要があります。

さらに、複数の住宅メーカーに図面や見積を依頼して比較検討したい場合は、どの業者から買付申込を入れたら良いのか？という問題も起こります。

この記事では、土地探しと施工会社選びを、スムーズに進めるためのポイントをわかりやすく説明しています。ぜひ参考にしてください。

施工会社が決まっている方へ

施工会社が決まっていて「あとは希望の土地を見つけるだけ」という方は、施工会社の営業マンや複数の不動産会社に土地探しを依頼しましょう。

条件に合う土地が見つからない場合は、複数の不動産会社に声をかけることで、より多くの土地情報を得られる可能性が高まります。

不動産会社は、土地所有者から直接的に相談を受けるため、「公開前の情報」や「これから公開する情報」を保有していることもあります。

ハウスメーカーなどの施工会社は、顧客がどこの不動産会社を通じて土地を購入しようが、建物さえ建ててくれれば大きな問題ではありません。

インターネットからの情報で、候補の土地がある場合は、以下のような不動産会社もあります。

仲介手数料無料のスターフォレストは、東京・神奈川・千葉・埼玉の地域であれば、物件や土地の仲介手数料が無料になります。もちろん、無料にできない場合もありますが、無料の可否を事前に確認することができます。

すでに、ほかの不動産会社から紹介や提案を受けている土地については、利用を控えるようにしましょう。
※不動産業界ではタブーな行為です。

土地を見つけてから決定するまでの手順を把握しよう

人気の土地は、ほかの購入希望者もおおく、検討している最中に他者が申込みをしていまうこともあります。

土地の申込みは、買付証明書と呼ばれ、売主に対して購入の意思を伝えるための書類です。

魅力的な土地ほど早い判断が必要ですが、「ほかに取られたくない！」と感じつつも、「建設費は？」「金融機関の審査は？」「施工会社はどこにする？」といった不安もあります。

あらかじめ、施工会社の候補が決まっていなければ、土地の買付申込から正式な判断までに時間がかかります。また、ほかにも以下のような問題が起こります。

施工会社を経由した土地の買付申込は、建物の契約を断った時点で白紙になることもあります。

あらためて他の施工会社で話を進めようとしても、土地の確保が難しい状況も考えられるので、申込から決定までの流れをよく理解して進めるようにしましょう。

土地の申込みから決定までの流れ

買付証明書を提出してから、土地の最終決定までの一般的な手順は以下の通りです。

※STEP１～STEP４までの一般的な期間は、２週間から最大でも３週間程度です。

理想の土地を見つけた後は、決断までの時間が限られており、その間に多くの選択を迫られます。あらかじめ施工会社の商品や特徴を把握していなければ、あとから問題点に気が付き、後悔することもあるので注意が必要です。

また、買付申込は、土地を押さえるための仮予約ではありません。図面の作成やローン審査の可否に時間がかかるため、売主側も考慮してくれるのが実情ではありますが、断る際には売主側に不利益をもたらします。

最終的な判断が遅れると、売主側の判断で申し込みが白紙になったり、売主側とのトラブルが発生する可能性もあるので注意が必要です。

買付証明書の猶予期間と重要性

一般的に、買付証明書の提示から最終判断までの猶予期間は約2週間程度とされていますが、不動産会社や売主によって異なります。

この期間を過度に引き延ばしたり、最終的にキャンセルすると、売主や不動産会社に不利益を与える可能性があるため、軽率な申し込みは避けるべきです。また、判断に時間をかけ過ぎると、2番手の申し込み者が優先されることや、キャンセルによるトラブルのリスクもあります。

買付証明書は仮の申し込みではなく、「土地の購入意思が確定している」という前提で受け入れらます。

そのため、不動産会社や施工会社は「購入意思は固まっていますが、図面と見積の作成や金融機関の審査が完了するまでお待ちください」という前提で売主に対して申し込みを行います。

実際に、多くの営業担当者が「気になるなら、まずは買付証明書を提示して土地を確保しましょう」と提案しています。しかし、仮申し込みが前提であれば、基本的に売主は申し込みを受け付けません。

「どうしても、この土地を購入したい」という思いならば、積極的に買付申込を入れる選択肢は正解ですが、軽はずみな申し込みは控えるようにしましょう。

なぜ業者はすぐに買付証明書を書かせようとするのか？

施工会社の営業担当者からすると、買付申込は契約までに必ず必要なプロセスです。施工会社や不動産会社の担当者が早めに買付申込を提案する理由は、以下のような要素があります。

土地の申込みはどこを窓口にすると良いか？

施工会社が1社に決定している場合

建築する予定の施工会社が決まっている場合は、施工会社や関連する不動産会社に土地探しを依頼しましょう。施工会社の立場でも、土地購入の窓口が自社と関連性があれば、スムーズに工事を進めやすくなります。

土地探しの条件に対して、該当する土地が少ない場合は、関連性のない複数の不動産会社に依頼することで、選択肢が増えることもあります。理由は、公開前の土地情報も隠れている場合があるからです。

インターネット上の土地情報で、魅力的な土地がある場合は、以下のようなサービスを展開している不動産業者もあります。

仲介手数料無料のスターフォレストは、東京・神奈川・千葉・埼玉の地域であれば、物件や土地の仲介手数料が無料になります。もちろん、無料にできない場合もありますが、無料の可否を事前に確認することができます。

すでに他社からの紹介で下見や提案を受けている場合は、利用を控えるようにしましょう。
※提案された土地を他業者で契約する行為は、業界内でタブーとされています。

複数の住宅メーカーで相見積もりする場合

施工会社を1社に絞り込めないケースでは、ほかの不動産会社を窓口にする方法も検討しましょう。具体的には、以下のようなケースです。

• 正式な提案を受けなければ判断ができない
• 相見積もりで価格交渉したい

ハウスメーカーA社と工務店B社のどちらかで施工会社を決定する場合、不動産会社C社に土地の買付申込を行います。ハウスメーカーA社と工務店B社から図面と見積もりを取得し、どちらを選ぶかを検討します。

断る可能性のある施工会社から買付申込を行うと、施工会社を断った時点で土地の買付申込も白紙になる可能性があります。そのため、土地を継続して検討したい場合は複雑な状況になります。

また、もしも２番手の申込みが入っている場合には、施工会社を断った時点で２番手の申込者が優先される可能性も考えられます。

買付申込を行う段階では、最大で2～３社までに施工会社の候補を選んでおくことが理想的です。検討する施工会社の数が増えるほど、限られた期間での判断が難しくなります。

施工会社の候補を決めておく重要性

これまで解説したように、一般的な売地は、いざ土地が見つかってから正式な判断までには時間が限られます。

事前に施工会社の候補を決めておかなければ、短期間で一から施工会社を比較することになります。この状況では、大切なことを見落としたり、必要なことが抜けてしまうなど、後悔や失敗につながりやすいです。

具体的には、以下のポイントを抑えながら、施工会社の候補を絞り込んでおきましょう！

• 家づくりの条件を明確にする
• 各社の標準仕様の範囲を把握する
• 希望条件に近い過去図面で金額を把握する

施工会社の候補を絞り込むには、価格帯を把握することが必須になります。いざ、土地が見つかって見積を依頼したところで、予算を大きく超えてしまうと検討の余地がありません。

また一から施工会社を探すとなると、その間に土地がほかの人に取られてしまう可能性もあります。

有効的に価格帯を把握するためには、希望条件に近い過去の提案図面や見積を確認させてもらうことです。外構費用や地盤改良費など、土地の要件により異なる費用もありますが、大まかな金額は把握することができます。

マイホーム計画のポイント！！

これまでに、施工会社の候補を事前に決めなければ土地を決められない理由について解説してきました。

何となく住宅展示場や住宅メーカーを見学している際に、好条件の土地を紹介されると、土地を逃したくない一心から短期間で判断してしまい後悔をしてしまう人も存在します。

マイホーム計画では事前に情報収集を行い、各住宅メーカーの特徴や予算感を把握して、慎重に計画を進めることが理想的です。

マイホームの維持費は、予算を立てる上で重要な判断基準となります。維持費の試算が甘いと、返済計画が狂ってしまう要因になります。

また、住宅メーカーを比較することで、それぞれのメリット・デメリットに気付き易くなり、営業マンの提案や知識も異なるので新たな気付きがあることもあります。

LIFULL HOME'Sでは、地域や価格帯によって条件に合う住宅メーカーを簡単に調べることがでます。カタログを取り寄せて自宅でゆっくりと比較しながら意見を擦り合わすこともできます。

さらに、住宅ローンは少しの金利差で利息の支払いが大きく増えてしまいます。しっかりと金利や団信の保障内容を比較して判断するようにしましょう。