頭金なしの住宅ローンで後悔する８つの理由と無謀なケース

頭金なしでも住宅ローンを利用してマイホームを購入することは確かに可能です。

しかし、その選択が後にどんな影響を及ぼすか、悩みや心配事は尽きないと思います。

総返済額の増加や金利負担、家計へのプレッシャーなど、他にも見落としがちなリスクが潜んでいます。

本記事では、フルローンのメリットとデメリットをわかりやすく解説し、後悔しない選択をするためのポイントをお伝えします。

頭金なしの住宅ローン審査は通るのか？

頭金なしでも住宅ローンの審査に通過することはできます。

もちろん、申込者の属性や収入、さらに返済比率により審査通過の可否は異なり、申込をする金融機関によって結果が大きく異なります。

これまでの私の経験では、地銀や信金ではフルローンの審査ハードルが低い印象がありますが、メガバンクや一部のネット銀行では審査のハードルが高い印象があります。

頭金なしの住宅ローンにはデメリットがありますが、ご家庭の状況次第ではメリットもあります。メリット・デメリットをそれぞれ把握して、ご家庭のライフプランに合わせて無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

また、フルローンと言っても、土地を購入する際や注文住宅を契約する際には手付金が必要になります。

手付金は購入代金に充当されますから、住宅ローンに組み込むことが可能です。しかし、手付金を支払うタイミングは住宅ローンの実行前になりますので一時的に現金の持ち出しが必要となります。

さらに、引っ越し費用や家具家電の購入費用は、基本的には住宅ローンに組み込むことはできません。（※対応している金融機関もあり）

「フルローン」＝「現金の持ち出しが０円」という認識は間違っていますので注意が必要です。

以下では、注文住宅にかかる費用と手付金について詳しく解説していますので参考にして下さい。

頭金なしの住宅ローンで後悔する理由

頭金なしの住宅ローンを組んで後悔する理由には、主に８つのデメリットがあります。

しっかりとデメリットを把握した上で、ご家庭の状況の合わせて無理のない計画を立てるようにしましょう。

頭金なしの住宅ローン：デメリット

１.月々の返済負担が大きくなる

頭金なしで住宅ローンを利用する場合、借入金額が大きくなりますので月々の返済負担が大きくなりがちです。

以下では、総額４０００万をフルローンで借入れた場合と、１割の頭金を入れた場合を比較してみます。

借入期間	金利	頭金	借入額	月々の返済額
３５年	0.7%	４００万円	３６００万円	96,667円
３５年	0.7%	０円	４０００万円	107,408円

４０００万円を借入したケースでは、３５年の金利0.7％で試算すると、約１万円ちょっと負担が大きくなります。

３５年ローンでは、月々の返済に負担が大きいと感じるご家庭では、年齢により返済期間を長く設けられる金融機関も増えてきています。ただし、総利息が大きくなることや、完済時年齢が高齢になることとなるため、計画的な繰り上げ返済を考慮して考える必要性があります。

以下の記事では、返済期間を延ばすリスクについても詳しく解説しています。

２.総返済額が増える

借入額が多いと利息が増え、最終的な総返済額も高くなります。

以下では、４０００万円の住宅を購入するためにフルローンを組んだ場合と、１割の４００万円の頭金を入れた場合の利息支払いを比較しています。

借入期間	金利	頭金	借入額	総返済額	総利息額
３５年	0.7%	４００万円	３６００万円	約4,060万円	約460万円
３５年	0.7%	０円	４０００万円	約4,512万円	約512万円

上記のシミュレーションでは、頭金を４００万円入れることで約５２万円の利息を節約することができます。

３.住宅ローン審査が厳しくなる

「資金はあるけど頭金は入れたくない」などの例外的なケースもありますが、頭金がない場合、金融機関から「自己資金が不足している」と判断され、審査に通りにくくなる可能性があります。

また、３０代や４０代でそれなりの収入があるにも関わらず、頭金がほとんどない状況は金融機関から見ても印象は良くありません。特にメガバンクなどは、十分な収入があっても審査に通過できないこともあります。

頭金なしの住宅ローンでは、選択できる金融機関が狭まる可能性があります。

モゲチェック の住宅ローン診断を利用すると、ローン審査の通過確率を提示してくれて、金利などの条件比較が容易になります。さらに、モゲチェック限定の優遇金利も無料で利用することができます。

住宅ローンの選択は、必ず複数の金融機関を比較して、好条件の住宅ローンを利用するようにしましょう。

４.金利優遇が受けられない場合がある

金融機関によっては、頭金をある程度入れることを条件に、低金利や特別な優遇措置を提供している場合があります。頭金なしではこれらの恩恵を受けられず、結果として高い金利での借入になることがあります。

たとえば、フラット35では頭金を1割以上入れると、借入金利が優遇されるケースがあります。また、他の金融機関でも、頭金の割合が1割～2割以上になると、０.０５～０.２％程の金利が優遇される傾向が見られます。

５.購入した住宅が担保割れになる

担保割れとは、住宅ローンの残債よりも住宅の価値が低くなることを指します。

担保割れは、金融機関によってはローン審査自体に影響を与える可能性もありますが、一番の問題点は売却や住み替え時のローン清算になります。

住み替えの場合でも、基本的には現在の住宅を売却などにより住宅ローンを清算する必要がありますので、住宅ローンの残債と売却した金額の差額は、自己資金で返済することになります。

頭金が少ないと担保割れになりやすく、担保割れの差額が広がりやすくなります。売却したくても売却できない状況に陥る可能性もあり、売却のハードルが高くなります。

６.住宅完成前に資金不足になる

頭金がなく、さらに住宅ローンの借入れの上限枠が、建築資金の予算ギリギリの場合は注意が必要です。

特に、注文住宅の場合では、契約前に事前審査を行い融資の枠を確保して話を進めていきますが、契約後に変更したい箇所が出てきて金額が増えるケースもあります。

さらに、地盤改良工事は工事が進まないと金額が確定しないことが一般的なので、不意に予算不足となることも考えられます。

そのような事態では、自己資金で対応できる場合や、住宅ローンの借入枠を増額することができれば、問題を解決できますが、どちらも難しいケースでは、対応のしようがありませんので注意が必要です。

以下の記事では、注文住宅での見積のトラブル事例や、建築中のトラブルについて詳しく解説しています。

７.精神的なプレッシャーが大きい

借入額が多いと、返済に対する心理的な負担が大きくなります。特に金利が変動するタイプのローンを選んだ場合、将来的な金利上昇に対する不安が増します。

８.緊急時の資金不足リスク

頭金を貯める余裕がない状態でローンを組むと、手元資金に余裕がない可能性があります。病気や失業などの予期せぬ事態が発生した際、生活費やローン返済に困るリスクが高まります。

頭金を入れる場合や、もしくは頭金を入れない場合でも、ある程度の余剰資金を確保しておくことが理想的です。

本来は手を付けたくない積み立てや、万が一の事態が起こった際に頼れる両親なのかどうかも、重要な判断基準となります。もちろん、甘え過ぎることは良くありませんが、最悪の事態に頼よることができるかどうかで精神的な負担は大きく異なります。

以下のような事態が起こった際に、「預金もない」「頼れる親族も居ない」となると、本当に困ってしまいます。

頭金なしの住宅ローンにはメリットもある

頭金なしの住宅ローンは、ご家庭の状況によってはデメリットばかりではありません。

メリットとデメリットを把握して、ご家庭の状況に合わせた計画を立てるようにしましょう。

頭金なしの住宅ローン：メリット

1. 早くマイホームを手に入れられる

頭金を貯める時間を省略できるため、早く住宅を購入できます。家賃を支払い続けるよりも、資産としての家を早く手に入れるという選択肢もあります。

2. 貯蓄を維持できる

頭金を出さないことで、手元の資金を残せます。これにより、引っ越し費用やリフォーム、将来の生活費などに充てる余裕ができます。

また、カーローンや教育ローンと比較して住宅ローンの金利は低いです。将来的に別のローンを利用するようなことがあれば、頭金を投入せずに車の購入費や教育資金として貯蓄しておいた方がお得になることもあります。

デメリットでも解説しましたが、一定の余剰資金を確保しておくことで、精神的な余裕を持ち緊急時の対応も可能になります。

3. 住宅ローン控除を活用できる

借入額が大きいほど、住宅ローン控除（税制優遇）の恩恵を受けやすくなる場合があります。

しかし、住宅ローン控除の詳細は、借入残高の０.７％を所得税から控除できる仕組みです。さらに、所得税から控除しきれない範囲については、住民税から控除できる最大額が９７,５００円までと決まっています。

住宅ローンを０.７％以上の金利で借入する場合は、住宅ローン控除の観点から考えると無理に借入をするメリットは無くなります。

自身が実際に受けられる住宅ローン控除額と、１年間で支払う住宅ローンの利息額を比較して判断するようにしましょう。

住宅ローン控除の内容は、以下の記事で詳しく解説しています。

4. 金利が低い時期なら有利

固定金利を選択する場合は、低金利のうちに住宅ローンを組んでしまうことで利息の支払いを抑えることができます。

将来的な金利の予測は難しいですが、金利が上昇すると仮定した場合では、金利が上がる前に住宅ローンを組んでしまった方が得策と言えます。

５.資産運用の手段もある

住宅ローンの金利が低いことを活かし、頭金を入れる代わりに余剰資金を資産運用に回すことで、資産が増える可能性もあります。リスクはありますが、十分な知識と経験があれば、資産運用を選択することも一つの戦略です。

頭金なしの住宅ローンで無謀なケースとは？

これまでに、頭金なしで住宅ローンを組むメリット・デメリットについて解説してきました。

その中でも大きなデメリットは、

• 利息の支払いが増える
• 金融機関の選択肢が狭まる
• 金利優遇を受けづらい
• 手持ち資金が少ないと精神的な負担が大きい

上記のようなデメリットがあります。

しかし、ご家庭により考え方や状況はさまざまです。

タイミングを図り続けて住宅購入の機会を失う人もいますし、住宅ローンの返済負担が軽いと感じている世帯は少数派なのが現実です。

住宅の購入は、人生において大きな決断の一つです。しっかりと要点を抑えて、それぞれのメリットやデメリットを把握しながらも、最終的に決断するためには「勢い」も必要なのです。

以下では、「頭金や預金が少ないけど住宅を購入したい」という人に向けて、元営業マンの私が危険だと考える具体的な例を解説します。

頭金なしのフルローンで後悔する可能性が高い人

• 住宅購入後の預金が１００万円以下
• 収入に対して住宅ローン返済がギリギリ
• 子育て世帯である
• 共働きの収入を軸にローン返済を計画している
• 日々の生活費で現状以上に節約できる項目がない
• 夫婦、もしくは一方が浪費家である
• 万が一の緊急な事態で頼れる親族がいない

上記の８項目について、該当数が多いほど危険度は高いです。

頭金なしで住宅を購入することは、決して悪い選択ではありません。ただし、自分の家計状況や将来の見通しをしっかりと見極め、無理のない計画を立てることが重要です。

もし「不安が多い」と感じるなら、一度立ち止まって専門家に相談し、リスクを減らす方法を考えるのがおすすめです。

家を買うという大きな決断を成功に導くためには、冷静な判断と、適度な「勢い」のバランスが大切です。

頭金なしのフルローンを回避するには？

フルローン回避するためには、頭金を用意する以外に方法はありません。現実的には、以下の２つの方法になります。

頭金を貯める

最も一般的で確実な方法は、計画的に頭金を貯めることです。

時間は掛かりますし住宅購入時を先延ばしにする必要性がありますが、毎月の収支を見直し、無駄な支出を削減することで、効率的に資金を蓄えられます。

具体的には、以下のような方法があります。

直系尊属から援助を受ける

もう一つの方法は、親や祖父母などの直系尊属から資金援助を受けることです。この場合、贈与税の非課税制度を活用すれば、負担を抑えながら頭金を準備できます。

• 住宅取得資金の贈与税非課税制度: 条件を満たせば、最大1,000万円まで贈与税が非課税になります。（2025年現在）

詳細は国税庁の公式HPより確認できます。直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

親族からの支援を活用する際は、事前に条件や手続きをしっかり確認し、トラブルを防ぐよう心がけましょう。

フルローンを回避するためには、少しずつでも準備を進めることが重要です。自分に合った方法を選び、計画的に頭金を用意しましょう！