4000万の家を買える人の年収と共働き世帯【35~50年】

「4,000万円の家を買いたいけど、やっていけるのかな…？」そんな不安を感じる方は少なくありません。

2020年以降は建築費が高騰し、土地購入ありで注文住宅を建築するには、4,000万を超える地域が増えてきました。大きな金額だからこそ、住宅ローンの返済が家計にどう影響するのか、しっかり考えておきたいところです。

例えば、35年ローンで返済する場合の理想的な目安は、以下の通りです。

• 片働き世帯の場合
  ・年収650万円以上が理想的
• 共働き世帯の場合
  ・世帯年収700万円以上が理想的
  ・主債務者の年収500万円以上が理想的

ただし、子育て世帯では教育費にかかる費用が家庭ごとに大きく異なるため、ご家庭の状況に合わせて無理のない予算に調整することが重要です。そこで本文では、教育費の目安にも触れながら、ご家庭の状況に合わせて無理なく予算を考えるヒントをご紹介します。

また、住宅ローンは借入金額が大きく、返済期間が長いほど多くの利息を払わなくてはなりません。複数の金融機関を比較して好条件の金融機関を選択するようにして下さい。

モゲチェック の住宅ローン診断を利用すると、審査の通過確率を提示してくれて、簡単に複数の金融機関を比較することが可能となり、モゲチェック限定の優遇金利も無料で利用できます。

この記事を読むことで、単に「買えるかどうか」だけでなく、家計にゆとりを持ちながら安心して暮らしていくための考え方もイメージできるはずです。

単独ローンと合算ローン、どちらを選ぶべき？

住宅ローンは、単独で申し込むか、夫婦などの収入を合わせて申し込むかで、借り入れられる金額や将来のリスクが変わってきます。それぞれの特徴と注意点を理解し、ご自身の家計に合った選択をすることが重要です。

借入可能額の目安と注意点

金融機関の審査基準はさまざまですが、一般的な目安は以下の通りです。

収入合算ローンは、より大きな金額を借り入れられる可能性があります。しかし、これはあくまで「借りられる可能性のある金額」であり、「無理なく返済できる金額」とは限りません。

住宅ローンは数十年にわたる長期的な返済です。無理のない返済計画を立てるためには、返済比率（年収に占める年間返済額の割合）を20%程度~25％以内に抑えることが理想的です。

この基準で考えると、35年ローンなら年収の約6倍程度を目安にするのが賢明です。

単独ローンと収入合算ローンの違い

収入合算ローンは、夫婦などの2人分の収入を合わせて審査するため、単独ローンよりも大きな金額を借り入れられる可能性があります。ただし、合算できる収入の割合は金融機関によって異なり、合算者の年収の50%までと制限される場合や、パートやアルバイトの収入は合算額が制限されるケースもあります。

また、団信や住宅ローン控除についても扱いが異なります。違いを以下にまとめてみました。

項目	単独ローン	連帯保証 （収入合算）	連帯債務 （収入合算）	ペアローン
債務者	夫婦どちらか	夫婦どちらか	夫・妻	夫・妻
配偶者の立場	ー	連帯保証人	連帯債務者	債務者
住宅名義	ローン名義人	ローン名義人	夫・妻	夫・妻
事務手数料	１契約分	１契約分	１契約分	２契約分
住宅ローン控除	ローン名義人	ローン名義人のみ	夫・妻	夫・妻
一般 団信の加入	ローン名義人	ローン名義人 ※	夫（主債務者） ※２	夫・妻 ※３
夫婦連生団信	ー	なし	あり ※４	あり ※５

連帯債務とペアローンは、お互いに住宅ローン控除を利用することができます。また、連生団信を取り扱う金融機関が増えたため、万が一の備えに対応することも可能です。

連帯保証は、収入合算者が保証人となり、保証人は住宅ローン控除や団信を利用することはできません。万が一、将来的に離婚するようなことがあっても、保証人の立場は変わらないことを覚えておきましょう。

合算ローンに潜むリスクと対策

収入合算ローンは、住宅の選択肢を広げるメリットがある一方で、将来的なリスクも考慮しなければなりません。

特に、収入合算者（妻など）の収入割合が大きい場合は、その収入を100%見込んで返済計画を立てると後悔につながることもあります。出産や育児、病気などで合算者の収入が減ったり途絶えたりした際に、世帯収入が維持できなくなり、返済が困難になるリスクが高まります。

合算ローンを検討する際は、万が一の事態に備えて、以下の点をしっかり確認しましょう。

• 合算者の収入が減った場合でも返済可能か？
• 育児休暇中の収入減や、退職する可能性なども含めてシミュレーションしているか？
• 将来の働き方を夫婦で十分に話し合っているか？

これらのポイントを踏まえた上で、ご自身のライフプランに合った返済計画を立てることが、住宅ローンを成功させるための重要な一歩となります。

理想的な年収倍率と返済比率

住宅ローンの借入目安には、年収倍率と返済比率（返済負担率）という２つの指標があります。

また、頭金を増やして借入金額を抑えることで、返済比率を軽減することも可能となります。

借入期間別の理想的な年収倍率

理想的な年収倍率は、35年ローンでは6倍が目安となりますが、返済期間が長くなれば6倍以上も可能となります。

一方で、期間を短くすると返済負担が大きくなるため、年収倍率を抑える必要性があります。

返済期間を長くすると、月々の返済額が抑えられるため、同じ返済額でより大きな金額を借り入れることができます。まだ収入が安定していない20代の世帯にとっては、選べる住宅の選択肢が広がるというメリットがあります。ただし、その分、総利息額は大きくなるため注意が必要です。

4000万円の返済額シミュレーション

30年~50年の期間で4,000万円の住宅ローンを借入した場合、月々の返済額や利息は以下のようになります。

40年ローンでは、月々の返済額を抑えて大きな借入をすることができますが、総利息の支払いも大きくなります。

以下の記事でも詳しく解説していますが、計画的な繰り上げ返済を視野に入れて検討するようにしましょう。

多くの金融機関は、完済時年齢を75歳~80歳程度までに設定しています。つまり、50年ローンは主に20代を対象とした住宅ローンです。

無計画で借入をしてしまうと、総利息が大きくなり、完済時年齢も高齢になります。以下に該当する世帯を除き、出来る限り40年以内の住宅ローンで計画を立てることが推奨されます。

• 計画的に繰り上げ返済が可能な世帯
• 資産運用目的で知識や実績が十分にある世帯

以下の記事でも詳しく解説しておりますので参考にして下さい。

4000万の家を買える人の年収（片働き世帯）

理想的な年収：返済期間35年

単独ローンで4,000万円の住宅を購入する場合、一般的な35年ローンでは年収650万円以上の収入が理想的です。この場合の年収倍率は、6.25倍になります。

返済比率は、ご家庭のライフスタイルにより異なりますが、20％~25％以内に収めることが理想的です。

年収650万円の固定金利2.0%と、年収550万円の金利0.6%の返済比率を比較してみると、ほとんど変わらない比率となります。しかし、金利が上昇する可能性のある変動金利と、金利が変わらない固定金利の決定的な差があります。

変動金利で借入を検討する場合は、金利上昇のリスクも考慮しながら予算を決めることが大切です。

将来的な金利変動や、家庭のライフスタイルに合わせて、慎重に判断をしましょう！

理想的な年収：返済期間40年

単独ローンで4,000万円の住宅を購入する場合、40年ローンでは年収550万円以上の収入が理想的です。この場合の年収倍率は、7.28倍になります。

40年ローンでは、月々の返済負担が軽減されるため、100万円ほどの収入が低くても35年と比較すると返済比率に大差はありません。ただし、完済時年齢が高齢になりやすいことや、総利息の支払いが大きくなるため、計画的な繰り上げ返済を検討しましょう。

40年ローンは、「将来的に収入が増えることが確実な職業」や「共働きを始める予定がある」場合など、繰上げ返済により期間短縮できる方に有効な選択肢となります。

理想的な年収：返済期間50年

単独ローンで4,000万円の住宅を購入する場合、50年ローンでは年収450万円以上の収入が理想的です。この場合の年収倍率は、8.9倍になります。

年収450万円、固定金利2%で試算した場合、返済比率は約28%になります。少し高めの水準となりますが、金利変動の影響を受けない固定金利であれば、しっかりとしたライフプランを立てることで利用も可能です。

ただし、たとえ25歳で借り入れたとしても、完済するのは75歳となり、利息の支払いも大幅に増えてしまいます。

「資産運用目的」や「計画的な繰り上げ返済」が可能である場合を除き、できる限り40年以内のローンで計画を立てるようにしましょう。

4000万の家を買える人の世帯年収（共働き世帯）

理想的な世帯年収：35年ローン

共働き世帯で4,000万円の住宅を購入する場合、一般的な35年ローンでは以下の世帯年収が理想的です。

• 世帯年収は700万円以上が理想的
• 主債務者の年収は500万円以上が理想的

世帯年収で住宅ローンの予算を組む際は、単独ローンよりもさらに余裕を持った計画を立てるのが理想的です。特に、合算者（主に妻）は、将来的に出産や育児、親の介護などで収入が減ったり、働けなくなったりする可能性があります。

このリスクに備えるためには、主債務者の年収が500万円以上であることが望ましいです。主債務者に十分な収入があれば、もし合算者が働けなくなっても、住宅ローンの返済と最低限の生活は維持できる可能性が高まります。

以下では、世帯年収700万円の世帯で、主債務者の年収が500万円のケースと400万円のケースを例に比較しています。

収入合算ローンに潜むリスク

夫婦の収入を合わせて住宅ローンを組む「収入合算ローン」は、より大きな金額を借りられるのがメリットです。しかし、将来的に世帯全体の収入が減ってしまうリスクを、十分に考えておく必要があります。

特に、収入合算者（多くの場合、妻）の収入が高い家庭ほど、このリスクは大きくなります。例えば、夜勤などで高収入を得ていた看護師が、子育てのために日勤のみの仕事に変わると、収入は大きく減ってしまいます。高収入の資格職であっても、時短勤務や転職で収入が下がってしまう可能性もゼロではありません。

世帯収入が減る、よくあるケース

こうした収入減は、決して珍しいことではなく、どなたにも起こる可能性があります。

このように、収入合算者の収入に頼る割合が大きいほど、その収入がなくなった時の影響も大きくなります。無理のない返済計画のためにも、ご夫婦の収入を全て当てにするのではなく、ゆとりを持たせることが大切です。

また、共働きの住宅ローンでは、団信の保障内容も考えなくてはなりません。夫婦連生団信に加入する場合には、金利の上乗せや金融機関が限られるデメリットもあります。保障内容と金利負担を比較して、どんな場合に保障が適用されるのか、事前にしっかり確認しておくことが大切です。

理想的な世帯年収：40年ローン

共働き世帯で4,000万円の住宅を購入する場合、40年ローンでは以下の世帯年収が理想的です。

• 世帯年収は600万円以上が理想的
• 主債務者の年収は400万円以上が理想的

また、共働きの合算収入を基準に40年ローンを検討する場合は、「将来的に繰り上げ返済が可能かどうか？」を慎重に判断しましょう。主債務者の収入が増えても、何らかの理由で共働きが継続できない状況では、繰り上げ返済が困難になります。

理想的な世帯年収：50年ローン

共働き世帯で4,000万円の住宅を購入する場合、50年ローンでは以下の世帯年収が理想的です。

• 世帯年収は550万円以上が理想的
• 主債務者の年収は350万円以上が理想的

収入合算での住宅ローンは、主債務者の年収だけでも返済比率が30％を超えない割合が理想的です。

また、共働きの合算収入を基準に50年ローンを検討する場合は、「将来的に繰り上げ返済が可能かどうか？」を慎重に判断しましょう。主債務者の収入が増えても共働きが継続できない状況では、繰り上げ返済が困難になります。

住宅ローン4000万で子供2人を育てるためには？

住宅ローンを4,000万円借りた場合、子供が2人いる世帯では、返済計画と同時に教育費を考慮することが不可欠です。ローンを完済するまでには、子どもの成長に伴うさまざまな教育費が発生します。

2人の子育てをする世帯では、35年ローンの場合は年収650万円を目安として検討するようにしましょう。

2人の子育て世帯は年収650万円以上が理想的

総務省統計局の統計データによると、一般的な4人家族（18歳未満の子供2人）の1ヵ月あたりの生活費は、年収600万円~650万円の世帯でおよそ24万円です。

年収650万円の手取り額は、おおよそ495万円から500万円となり、月々に換算すると約41万円となります。

以下では、具体的なシミュレーションをしてみました。

年収650万円の世帯：月々の消費支出とローン返済額

用 途 分 類	年収600～650万 ※20世帯の平均値
食料	83,807円
光熱・水道	19,373円
家具・家事用品	10,812円
被服及び履物	9,307円
保健医療	8,354円
交通・通信	32,187円
教育	16,401円
教養娯楽	24,034円
その他の消費支出	34,047円
消費支出合計	238,322円
手取り収入 ※見込	410,000円
残り	171,678万円

各世帯の消費支出は、ライフスタイルや地域によって異なりますが、平均的な数値とご家庭の支出を比べてみましょう。35年ローンで4,000万円の借入をした場合、月々の返済額は以下のようになります。

• 105,611円：金利0.6％
• 122,473円：金利1.5％
• 132,505円：金利2％

上記のシミュレーションから算出すると、手取り収入から消費支出を差し引くと約17万円となるため、住宅ローン返済をして約3.5万円~最大で6.5万円程度の手残りが出る計算になります。

ただし、総務省統計局の統計データでは、教育費の平均値は1.6万円となっています。一方で文部科学省の調査結果（令和5年度 子供の学習費調査）では、教育費の水準が高いのでこちらもチェックしておきましょう。

教育費のリアルな目安

文部科学省の調査（令和5年度 子供の学習費調査）を基に、教育費の年額と月額の目安を見てみましょう。

学校種別	年間の学習費総額 （一人当たり）	月額の目安
公立幼稚園	約18.4万円	約1.5万円
公立小学校	約33.6万円	約2.8万円
公立中学校	約54.2万円	約4.5万円
公立高校	約59.8万円	約5.0万円
私立幼稚園	約34.7万円	約2.9万円
私立小学校	約182.8万円	約15.2万円
私立中学校	約156.0万円	約13.0万円
私立高校	約103.0万円	約8.6万円

学習費には、学校教育費、給食費、学校外活動費（塾など）が含まれています。

この調査結果は、子供1人に対する学習費です。公立小学校に通う子供が2人の場合は、月々5.6万円の負担となるため、1.6万円の平均値と比べると約4万円が増える計算になります。

ご家庭の消費支出によっては、手取り金額がおおよそ41万円だとしても、ほとんど余裕は生まれない計算になります。このように、子供が成長するにつれて教育費の負担は増加します。

ライフスタイルと教育方針を反映した将来設計を

年収650万円という数字はあくまでも目安であり、すべての家庭に当てはまるわけではありません。どのような教育を子供に受けさせたいか、どのような暮らしをしたいかといった、個々のライフプランによって、必要な費用は大きく変わってきます。

• 習い事に熱心で、複数の塾やスポーツ教室に通わせたい
• 子供は私立の学校に進学させたい
• 家族での旅行や趣味にお金をかけたい

上記のようなご家庭では、年収650万円でも家計が厳しくなる可能性があります。住宅ローンと教育費の両立を考える際には、まず家族で将来設計についてしっかりと話し合い、家庭にとって「理想の暮らし」とは何かを具体的に考えてみることが大切です。

その上で、児童手当をすべて貯蓄に回したり、NISAなどの資産形成を始めたりと、計画的に資金を準備していくことが成功への鍵となります。一度、ご自身の家計状況を具体的にシミュレーションしてみましょう。

まとめ：4000万円の家を買うために必要なポイントを整理

4,000万円の家を購入するために、必要な年収の目安を以下にまとめました。

大切なのは、生活水準や将来的な教育費を考慮しながら、各家庭のライフプランに合わせた予算を組むことです。

また、以下のポイントを押さえて、無理のない返済計画を立てるように意識しましょう。

家づくりの予算設定は、将来的な出費を把握することからはじめて、無理のない月々の返済金額を設定しましょう。次に、金利タイプや借入期間を考慮しながら、月々の返済金額でどのくらいの借入が可能なのか把握します。

まずは、無理のない予算内で実現可能な住宅の選択肢を揃えて、検討をはじめることが大切です。2020年以降は、住宅の価格が高騰しています。予算を大きく超える住宅を見学すると理想が高くなり、「無理な予算設定」や「住宅購入の満足度低下」に繋がりやすくなります。

また、住宅メーカーや金融機関は、できるだけ多く比較検討して判断しましょう。複数を比較することで、潜在的なニーズやデメリットに気付くことも多く、後悔や失敗を防ぐことができます。

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家計に無理のない返済計画を立てることで、安心してマイホームを手に入れることができます。将来の不確定なリスクを見越して、余裕を持った計画を立てることが大切です。