近年、共働き世帯の増加に伴い、夫婦での収入合算による住宅ローンの組み方が注目されています。
予算の制約や希望条件を満たすために、収入合算が有効な手段として選ばれるケースが増えています。
収入合算による住宅ローンは、
- 連帯保証
- 連帯債務
- ペアローン
上記の３種類の方法に分類されます。
それぞれの方法で、住宅ローン控除の扱い方や、団体信用生命保険の扱いも、ローンの組み方により異なります。
さらに、収入合算の住宅ローンでは、将来的に世帯収入を維持できないリスクを考慮して慎重に検討する必要があります。
この記事では、それぞれの特徴や注意点について詳しく解説していきます。
- 夫婦で組む住宅ローンの種類がわかる！
- それぞれの住宅ローンの特徴がわかる！
- 収入合算の審査基準がわかる！
- 収入合算の注意点がわかる！
- 返済金額を抑えるポイントがわかる！
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収入合算での住宅ローンの種類とは？
連帯保証
住宅ローンの連帯保証は、債務者は1人ですが夫婦2人の収入を合算して審査を行うため、借入金額を増額することが可能です。
配偶者は連帯保証人となり、主債務者からローン返済が行われない場合に返済義務を負います。しかし、債務者は1人であるため、連帯保証人は住宅ローン控除を利用することはできません。
さらに、連帯保証人は団信に加入できないため、連帯保証人に万が一のことが起こった場合には、ローンは無くなりません。
連帯保証人の収入を当てにし過ぎた返済計画を立ててしまうと、万が一の事態では残された主債務者は返済が困難になる可能性が高まります。
このようなリスクに備えて、保証人は別途で生命保険に加入するなどの対策も検討する必要があります。
連帯保証の注意点
- 連帯保証人は住宅ローン控除を利用できない
- 保証人に団信の付保はできない
連帯債務
住宅ローンの連帯債務は、夫婦がお互い債務者となり１つの住宅ローンを借りる方法です。それぞれの収入や返済に応じた持ち分を所有し、それぞれが持ち分に応じた住宅ローン控除を受けることができます。
一般的な団体信用生命保険については、主債務者のみの加入となりますので、万が一の事態で連帯債務者が亡くなってしまうと主債務者は連帯債務者のローンも返済する必要があります。
逆に、主債務者が亡くなってしまった場合では、主債務者の住宅ローンが団信により免除されますので、連帯債務者は残りの住宅ローンを返済する義務を負います。
連帯債務には夫婦連生団信もある
連帯債務を取り扱う金融機関の中には、夫婦連生団信を提供している金融機関も増えてきています。
夫婦連生団信とは、どちらか一方に万が一の事態が起こった際に、お互いの住宅ローン返済が免除される団体信用生命保険です。
特に子育て世帯では、万が一の事態でも残された一方は住宅ローンの返済と家事育児を続ける責任が残りますので、このような状況では住宅ローン返済が無くなることのメリットはとても大きいです。
連帯債務の注意点
- 連帯債務者は一般的な団信に加入できない
- 主債務者が亡くなった場合、連帯債務者の住宅ローンは残る
- 連帯債務者が亡くなった場合、主債務者がローン返済の義務を負う
連帯債務や夫婦連生団信は、全ての金融機関で取り扱いがある訳ではありません。
以下では、連帯債務や夫婦連生団信の取り扱いがある金融機関を紹介しています。
ペアローン
ペアローンとは、夫婦が1つの住宅に対してそれぞれがローンを組む方法です。この場合、2つのローンが存在し、夫婦それぞれが債務者となり、お互いが連帯保証人となります。
それぞれが団信に加入することも可能で、万が一の事態では全ての住宅ローンが０になる訳ではなく、一方の借入に対して返済が免除されます。この場合、残された債務者は自身が契約する住宅ローンの返済義務が残ります。
また、住宅ローン控除もそれぞれが利用することが可能です。
しかし、住宅ローンが2本になるため、金融機関の諸費用などが増えることに留意する必要があります。
ペアローンにも夫婦連生団信が出た！
夫婦連生団信とは、どちらか一方に万が一の事態が起こった際に、お互いの住宅ローン返済が免除される団体信用生命保険です。
２０２４年に入り、paypay銀行が国内では初めての商品として提供を始め、現在ではみずほ銀行も商品の提供を開始しています。
特に子育て世帯では、万が一の事態でも残された一方は住宅ローンの返済と家事育児を続ける責任が残りますので、このような状況では住宅ローン返済が無くなることのメリットはとても大きいです。
【2024/7月に追記】paypay銀行では、あらたにペア連生団信を取り扱いました。詳細はこちら
【2024/8月に追記】みずほ銀行では、あらたにペア連生団信を取り扱いました。詳細はこちら
ペアローンの注意点
- 一般の団信では、万が一の事態でもどちらかの住宅ローン返済は残る
- 住宅ローンの契約が２つになるので、銀行の諸費用が増える
収入合算は、夫婦だけに限らず親子でも利用することができる金融機関もあります。
また、収入合算の可否や合算の審査基準は金融機関により大きく異なりますので、施工会社や金融機関に相談してみましょう！
どの住宅ローンを選択したら良いのか？
どの住宅ローンを選択するかは、各世帯の価値観や状況により大きく異なります。主には、住宅ローン控除の有無、団信の保障内容、さらに金利も重要な判断材料の一つになります。
まずは、先述した3つの方法と単独ローンを表で比較してみましょう。
| 項目 | 単独ローン | 連帯保証 （収入合算） | 連帯債務 （収入合算） | ペアローン |
|---|---|---|---|---|
| 債務者 | 夫婦どちらか | 夫婦どちらか | 夫・妻 | 夫・妻 |
| 配偶者の立場 | ー | 連帯保証人 | 連帯債務者 | 債務者 |
| 住宅名義 | ローン名義人 | ローン名義人 | 夫・妻 | 夫・妻 |
| 事務手数料 | １契約分 | １契約分 | １契約分 | ２契約分 |
| 住宅ローン控除 | ローン名義人 | ローン名義人のみ | 夫・妻 | 夫・妻 |
| 団信の加入 | ローン名義人 | ローン名義人 ※ | 夫（主債務者） ※２ | 夫・妻 ※３ |
| 夫婦連生団信 | ー | なし | あり ※４ | あり ※５ |
※２連帯債務者（妻）に万が一のことが起こっても住宅ローンは残る
※３それぞれの持ち分に対して保険が適用される（片方のローンは残る）
※４一部の金融機関でローン商品を提供（複数あり）
※５一部の金融機関でローン商品を提供（paypay銀行・みずほ銀行）
住宅ローン控除の観点
連帯債務とペアローンの場合、お互いが自身の持ち分に応じて控除を利用できるため、共働きを続けることを前提として考えると、住宅ローン控除をより有効に活用できる可能性が高まります。
住宅ローン控除は、借入額と自身の収入に応じて控除額が決定します。住宅ローン控除をフルに活用できるように、住宅ローン控除の仕組みを理解しましょう！
住宅ローン控除を最大限活用したい人
- 連帯債務
- ペアローン
住宅ローン控除については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にして下さい。
団信の観点
連帯保証の場合、連帯保証人が亡くなった際には、住宅ローンが消滅することはありません。合算していた収入はなくなりますが、住宅ローンは残るため、債務者の負担が非常に高くなります。
ペアローンでは、お互いが団信に加入することができるため、万が一のケースでは亡くなった方のローンは消滅し、残された方のローンだけが残ります。お互いの住宅ローンに団信を付保するためには、ペアローンでも夫婦連生団信を付保できる金融機関を選択する必要があります。
連帯債務の場合は、連帯保証と同じく連帯債務者は団信に加入できない金融機関もありますが、フラット３５や他の金融機関でも夫婦連生団信を取り扱う銀行が増えてきています。
金利の上乗せはありますが、夫婦連生団信ではどちらか一方が亡くなった場合に、お互いのローン返済が免除されますので、万が一の事態ではとてもメリットが大きく安心感があります。
それぞれの借入に対して団信に加入したい人
- ペアローン
夫婦連生団信を利用したい人
- 連帯債務（金融機関の選択肢が複数）
- ペアローン（２０２４年９月時点では、paypay銀行 or みずほ銀行）
金利や借入条件などの比較
収入合算で住宅ローンが組める３つの方法は、金融機関により取り扱いの有無や審査基準も異なります。
金利条件や団信の保障内容など、複数の金融機関を比較して好条件の金融機関を選択することが重要です。
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収入合算の住宅ローン審査基準とは？
これまでに解説した収入合算を利用した住宅ローンは、各金融機関ごとにローンの取り扱い自体が異なります。
さらに、合算できる収入の基準も金融機関によって異なり、審査基準も各々独自のものがあります。
以下では、収入合算の一般的な概要を説明していきます。
合算できる人物は？
収入合算が可能なのは、同居する配偶者だけでなく、同居する親や子供も合算できる場合があります。
正社員はもちろん、収入合算が可能ですが、契約社員や派遣社員、パートタイムの場合は、金融機関によって収入合算が認められるかどうかが異なるため、注意が必要です。
合算できる収入は？
金融機関によって、合算可能な収入の基準も異なります。
合算が可能な最低年収を設定していない金融機関もあれば、最低年収が200万円以上といった制限を設けている金融機関も存在します。
さらに、合算の上限を設けていない金融機関や、年収の50％までを上限として合算が可能な金融機関もあります。
収入合算の審査基準は、金融機関によって大きく異なります。
「審査は通過できるか？」「金利は低く借入できるか？」「団信の保証内容は十分か？」を総合的に比較し、検討することが重要です。
収入合算の注意点
収入合算を利用した住宅ローンは、住宅ローン控除を最大限に活用することや、将来の死亡リスクに対処するために夫婦連生団信に加入するなどの観点で利用する世帯もあります。
しかし、この方法は予算を拡大し住宅の選択肢を増やすために活用されているケースが多いように感じます。
収入合算の住宅ローンでは、活用することで選択肢が広がる一方で、以下のような点にも留意する必要があります。
配偶者死亡のリスク
単独ローンであっても、配偶者の死亡は無視できるリスクではありません。
特にお子さんがいる家庭では、仮に奥さんが亡くなったケースで考えると、主債務者は育児と仕事の両立のために生活スタイルを見直す必要がある可能性があり、それが収入にも直接的な影響を与える可能性があります。
しかし、収入合算の場合は、夫婦連生団信は安心できる保険の一つではありますが、他のケースでは保証人や連帯債務者の死亡によって、合算していた収入はゼロになり、主債務者が一人でローンを返済することになります。
そもそも一人の収入では「返済できない」「借入が足りない」という状況で収入合算をした場合、2人分を1人で返済していくのは基本的には不可能です。
ペアローンの場合でも、亡くなった方のローンは消滅しますが、もう一方のパートナーにはローンが残り、育児や仕事の両立が求められます。
収入合算を基準とした計画では、単独ローンと比較してパートナーの死亡や、何らかの理由により働けなくなるリスクをより考慮する必要があります。
離婚した場合のリスク
住宅を建築する際に、離婚のことはあまり考えないかもしれません。
しかし、一定数の家庭が離婚してしまう現実があり、それが自分の身にも起こり得ることを否定できません。
収入合算での住宅ローンを利用する際には、離婚時にさまざまな問題が発生する可能性があります。
- 持ち分を共有している場合、売却の意思決定などで意見が分かれることがあります。
- 婚姻関係が終了しても、連帯債務や保証人の地位は変わりません。
- 収入合算で審査を受けてローンを組んでいるため、一方の収入だけではローンの名義を単独に変更するために借り換えをするのが難しいケースが多いです。
- 互いにローンの負担がある状況で、養育費や別々に生活するための費用など、離婚後の生活を維持することが難しい傾向にあり、結果的には共倒れしてしまうことも考えられます。
将来の収入変動や出産育児計画のリスク
収入合算を行った場合、将来の収入額の変動や、出産・育児休暇に伴う収入の変動、さらには教育資金の変化が、返済に大きな影響を与える可能性があります。
特に世帯収入が維持できない状況には注意が必要です。
世帯収入を維持できないケース
- 出産・育児によって時間に制限を受ける
- 親の介護で時間に制限を受ける
- お子さんに想像以上に手がかかり、仕事に復帰できない
- 時短勤務により収入減、または時短勤務で本来の職種に就けない
- 育児や保育園のお迎えなど、親の体調不良などの原因で援助が受けられなくなる
- 家事育児と仕事の両立で、精神的負担が大きくなり働けない状況に陥る
このような将来の見通しは予測が困難であり、計画通りに進まないことも少なくありません。
世帯収入で借入するポイント！！
主債務者が夫、収入合算者が妻の一般的なケースでは、妻の年収が仮にゼロになった場合でも、夫の収入だけで返済比率が３０％程度に収まるように計画することが理想的です。
十分な余裕を持って、計画するようにしましょう。
返済金額を抑える大きなポイント
地盤の強い土地を選ぶ
住宅を建築する際、地盤が弱い土地を選ぶと、地盤改良工事が必要になる場合があります。この工事は地域や工法によりますが、一般的に50万円～200万円以上の費用がかかることもあります。
土地選びでは予算などの制約があるかもしれませんが、できるだけ地盤が強い土地を選ぶことが重要です。
元営業マン地盤の強さについては、建築会社や不動産会社から情報を提供してもらえることが多いので、地盤改良の必要性やその費用も合わせて確認しておきましょう。
土地選びでは、地盤改良費用も見込んで比較することがポイントです！
地盤の調べ方や建築地のエリア選定については、以下の記事でも詳しく解説しておりますので参考にして下さい。
建築費を抑えるポイントを把握する
注文住宅で間取りを決める際、建築費を抑える工夫はいくつかあります。
- 凹凸の少ないシンプルな形状にする
- 総二階建てにする
- 水回りを一箇所にまとめる
- 廊下のスペースを効率よく配置する
- 収納スペースにデッドスペースを活用する
- 屋根の勾配と天井の高さを最適化する
- 標準仕様の範囲内で計画する
- 外構工事は引き渡し後に施工する
- 地盤の良い土地を選択する
- 建築条件付きの土地を選択する
これらのポイントを考慮することで、建築費を削減することが可能です。詳細については、以下の記事で詳しく解説していますので、そちらもご参照ください。
住宅ローンの借入先は必ず比較する
同じ価格の住宅でも、選ぶ金融機関によって返済総額が大きく異なります。住宅ローンは高額かつ長期間の返済が必要なため、金利の違いが数十万円から数百万円の差を生むこともあります。
以下の表で金利の違いによる支払い利息の差を確認できます。
| 借入金額 | 返済期間 | 金利 | 総利息支払い |
|---|---|---|---|
| 3000万円 | 35年 | 0.8% | 約４４１万円 |
| １％ | 約５５７万円 | ||
| 4000万円 | 35年 | 0.8% | 約５８８万円 |
| １％ | 約７４３万円 | ||
| 5000万円 | 35年 | 0.8% | 約７３３万円 |
| １％ | 約９２８万円 | ||
| 6000万円 | 35年 | 0.8% | 約８８２万円 |
| １％ | 約１,１１４万円 |
金利は０.２%の違いで、１００万円～２００万円以上の利息を軽減することができます。
- 比較が面倒
- どの金融機関が良いかわからない
- 複数の銀行で審査を依頼するのが面倒
- 審査が終わるまで借入条件がはっきりしない
- 営業マンに任せとけば大丈夫と思ってしまう
- 考えることが多くてそこまで手が回らない
上記のような理由が挙げられます。
土地代や建築費を交渉する人は多いですが、住宅ローンの借入先を複数比較する人は意外と少ないのが現実です。
元営業マン確かに、自身で直接的に金融機関を探す人は少ない傾向がありますね。
審査通過の確証はありませんし、借入条件もどうなるのか予測しづらいですね・・
審査に通らなかったら無駄になるし・・・
なんだか、考えること自体が面倒になってくる・・・
しかし、複数の金融機関を比較して最適な条件を選ぶだけで、ローン返済の負担を軽減できる可能性が高まります。
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収入合算は余裕を持って計画する
収入合算ローンと余裕を持つことは矛盾しているように感じるかもしれません。単独ローンだと希望の予算を確保できない、住みたい家に住めない場合にはじめて収入合算を考えるケースも多いです。
そもそも、「収入合算しないと買えない！」という地域も多く存在しているようにも感じます。
しかし、失敗や後悔を避けるためには、収入合算する時点で無理をしているという感覚を持つことが大切です。
住宅ローンは、思っている以上に低金利で大きな金額を貸してくれます。収入合算をして余裕のない返済計画を立ててしまうと、夫婦お互いが収入を下げられない状況に陥ります。
病気やケガ、職場環境の問題や転職、出産に育児やさまざまな子供の問題など、収入が減ってしまうきっかけは多く隠れています。
借りられる借りられないではなく、返済できるかどうかを客観的に判断し、計画することが重要です。
