期間５０年の住宅ローンはやばいのか？【元営業マンが解説】

期間５０年の住宅ローンを利用することは、やばいのか？気になるところだと思います。

金融機関の完済時年齢は７５歳～８０歳程度に設定されていることが一般的なので、５０年ローンを利用できるのは親子リレーなどの一部の借入方法を除いて２０代に限られます。

結論は、２０代で今後の収入が大幅に上昇する世帯や、資産運用を目的として活用する場合など、一定の世帯では有効的に利用できるケースもあります。

一方で、何も考えずに月々の返済額を抑えて、「理想の住宅を購入できる！」「まぁ、どうにかなるでしょ！」と勢いで判断してしまうのは、リスクが高く安易な考えです。

もちろん、最終的には自己判断となりますが、以下の内容を参考にしていただけると幸いです。

この記事では、４０年ローンのメリット・デメリット、そして利用していい人・ダメな人を元営業マンの視点で詳しく解説しています。

期間５０年の住宅ローン：デメリット

期間３５年以上は金利上乗せの場合もある

金融機関により異なりますが、返済期間を長く設定する場合には、借入金利の設定が上がることもあります。目安としては、０.１％～０.３％程度です。

以下では、いくつかの金融機関の例を紹介します。

金融機関名	金利タイプ	金利上乗せ	詳細ページ
フラット５０	固定	０.１%	住宅金融支援機構
住信SBIネット銀行	変動	０.１５%	住信SBIネット銀行

金利が高くなると、月々の返済負担も増えますし、返済期間を長く設けることで最終的に総利息も大きくなります。繰り上げ返済なども考慮しながら、３５年返済と比較して検討する必要があります。

フラット３５年とフラット５０年で比較シュミレーション

以下では、フラットの固定金利タイプで、３５年と５０年を比較してみます。

期間	固定金利	借入金額	月々返済金額	総利息額
３５年	１.８２%	４０００万円	128,840円	約1,412万円
５０年	１.９２%	４０００万円	103,759円	約2,226万円

比較してみると、５０年ローンを利用すると月々の返済額は約25,000円くらい負担が軽減します。しかし、総利息は約８００万円ほど増えることになります。

後述で解説しますが、繰り上げ返済は時期が早いほど利息を減らすことができます。

金融機関が限られる

２０２４年9月時点では、期間５０年の住宅ローンを利用できる金融機関は限られ、数少ない金融機関から選択することになります。

限られた金融機関の中で、金利や団信の保証内容を比較して、できる限り好条件の金融機関を選択するようにしましょう。また、モゲチェック では、自身の状況に合わせて簡単に金融機関を比較することが可能で、無料で利用することができます。

期間５０年の住宅ローンを提供している金融機関は、以下の記事でも紹介しています。

売却や住み替え時のハードルが高くなる

返済期間を長く設定すると、月々の返済負担は軽減することができますが、元金の減り方がゆっくりになります。特に、自己資金が少なく、住宅購入資金の大部分を住宅ローンで賄うケースでは、担保割れになりやすくなります。

住宅を売却する時には、住宅ローンを完済する必要があります。残債が多い状況では売却する値段とローン残債の差額が大きくなり、一般的に差額は自己資金で完済することになります。最悪のケースでは売却することができない事態も考えられるので注意が必要です。

また、住み替えも同じで既存の住宅ローンを完済する必要があります。売却時と同じく差額は自己資金で清算するか、対応している金融機関であらたにローン借入をすることになりますが、差額が大きいほど住み替えのハードルが高くなります。

以下では、３５年と５０年で５０００万円の借入した場合の残債額を比較しています。

上記のシュミレーションでは、５０００万円を５０年で借入した場合、４０年後の時点で残債が約１１００万円～１３００万円以上残っています。仮に、２０歳で５０年の住宅ローンを組んだとしても、定年を迎える時点で１０００万円以上のローンが残ることになります。

４０００万円を借入れしたケースでも、４０年後は約１０００万円くらいのローンが残っています。

利息の総支払が大きくなる

返済期間が長くなると、利息の総支払いの額が大きくなります。

以下では、４０００万円～６０００万円を３５年と５０年で借入した場合の総利息を比較しています。

４０００万円を借入れた上記のケースでは、返済期間を５０年にすることで約２３０万円～約５５０万円ほど総利息が増えることになります。

５０００万円を借入れた上記のケースでは、返済期間を５０年にすることで約２８０万円～約６８０万円ほど総利息が増えることになります。

６０００万円を借入れた上記のケースでは、返済期間を５０年にすることで約３４０万円～約８２０万円ほど総利息が増えることになります。

老後の返済ができるかどうか

２５歳で５０年の住宅ローンを組んだ場合、完済は７５歳になります。定年退職後の再雇用があっても、収入は下がる可能性が高くなりますし、７０代では働くこと自体が難しいケースことも考えられます。

「老後の返済が可能なのか？」「退職金で一括返済できるのか？」ということも重要ですが、２０代では老後の予測も難しい現実があります。

「計画的な繰り上げ返済で期間短縮できるのか？」を優先的に考える方が現実的です。

精神的負担が大きくなる

住宅ローンの期間を長く設けることは、月々の返済負担を抑えて、住宅の選択肢を広げることができる一方で、返済への精神的負担が大きくなる可能性があります。

完済時の年齢は７０歳～８０歳程度になりますので、繰り上げ返済無しでは、一生をかけて返済していくと言っても過言ではありません。

期間年の５０住宅ローン：メリット

住宅ローン審査に通りやすくなる

収入に対してローン返済の負担が大きくなると、返済比率が高くなり「住宅ローンに通らない」「希望額まで借りられない」ということもあります。

返済期間を長くすることで、月々の返済負担が軽減して返済比率は下がり、住宅ローン審査に通過しやすくなるケースもあります。

以下は、月々の返済額を比較したシュミレーションです。

４０００万円を借入れした上記のケースでは、約27,000円ほど月々の返済負担が軽減されます。

５０００万円を借入れした上記のケースでは、約35,000円ほど月々の返済負担が軽減されます。

６０００万円を借入れした上記のケースでは、約42,000円ほど月々の返済負担が軽減されます。

住宅の選択肢が広がる

返済期間を長くすることで、借入額を増やして予算を上げることも可能なケースがあるため、住宅購入の選択肢を広げることができます。

以下では、年収４００万円～６００万円の世帯が返済比率２５％で３５年と５０年で借入した場合の、借入可能額を比較してみます。

年収４００万円：返済比率　約２５％（月々返済額：83,000円）

月々の返済額	返済期間	金利	借入可能金額
83,000円	３５年	０.７%	約3,091万円
83,000円	５０年	０.７%	約4,200万円
83,000円	３５年	１.５％	約2,710万円
83,000円	５０年	１.５％	約3,502万円

年収５００万円：返済比率　約２５％（月々返済額：104,000円）

月々の返済額	返済期間	金利	借入可能金額
104,000円	３５年	０.７%	約3,873万円
104,000円	５０年	０.７%	約5,263万円
104,000円	３５年	１.５％	約3,396万円
104,000円	５０年	１.５％	約4,388万円

年収６００万円：返済比率　２５％（月々返済額：125,000円）

月々の返済額	返済期間	金利	借入可能金額
125,000円	３５年	０.７%	約4,655万円
125,000円	５０年	０.７%	約6,326万円
125,000円	３５年	１.５％	約4,082万円
125,000円	５０年	１.５％	約5,274万円

上記のシュミレーションでは、月々の返済額や金利により異なりますが、同じ返済額でも１０００万円以上の借入を増やすことが可能な計算になります。※金融機関の審査がありますので必ず増やせる訳ではありません。

団体信用生命保険を長く付保できる

住宅ローン返済中は、団体信用生命保険を利用できますので、長い期間で保険を付保することが可能です。

資産運用する考え方もある

返済期間を長くすることで、月々の返済負担が軽減した分を資産運用すると考える人います。

冒頭で解説した、フラットの比較を例に考えてみましょう。

期間	固定金利	借入金額	月々返済金額	総利息額
３５年	１.８２%	４０００万円	128,840円	約1,412万円
５０年	１.９２%	４０００万円	103,759円	約2,226万円

返済期間を５０年にすることで、月々の返済は３５年と比較すると約25,000円くらい負担が軽減されます。

このケースでは、仮に月々25,000円を年利５%で３５年間積み立てるとした場合、３５年で約２８００万円になる計算になります。一方で５０年ローンを組んだ場合、３５年後の住宅ローン残債は、約１６２２万円程度です。

資産運用の税金を払い、住宅ローンを一括返済したとしても、約７００万円以上が残る計算になります。

５０年ローンを利用していい人・ダメな人

これまでに、期間５０年の住宅ローンについて、メリット・デメリットを解説してきました。

５０年ローンは、３５年ローンと比較して１５年も返済期間が長くなり、変動金利では金利の上昇も否定できません。借入額が大きくなるほど、利息の支払いも増えてリスクも高くなります。

不動産業界で約１５年間、営業マンをしていた私が５０年ローンを利用しても良いと感じる人は、大きく分けると以下の３パターンです。

• 計画的に繰り上げ返済が可能な人（後述で目安を解説します）
• ある程度繰り上げ返済が見込める人（後述で解説する目安以下でも利息支払いに納得できる）
• 資産運用目的で十分な知識と実績がある人

５０年ローンを利用する最大のデメリットは、多くの利息を払わなければならないことです。同じ物件を購入するのに、３５年ローンと比較すると数百万円も余計にお金を払うことになります。借入額や金利によっては、１０００万円を超えることも考えられます。

私の個人的な考えでは、特殊な事情を除き、繰り上げ返済をしない選択肢はないように思います。

住宅購入への思いは人それぞれで、「そこまでして新築に住みたくない」と考える人もいれば、「少し無理してでも新築に住みたい！」と考える人もいます。

しかし、繰り上げ返済の予定が立たない人は、最大でも４０年ローンで予算や計画の見直しを図るように再検討も視野に入れた方が良いかも知れません。

慎重に判断して、計画するようにしましょう！

以下では、私が利用しても良いと感じる人、そうではない人を具体的にリストにしました。

利用しても良い人	利用したらダメな人
20代で近い将来に収入が大きく上がることが明確な人 近い将来に共働きが実現できる人 近い将来まとまったお金が入ることが明確な人（相続など） 資産運用に十分な知識があり実績もある人	まぁ、何とかなるだろうと考えてる人 50年でも家計への負担が大きく変動金利を選択する人 計画時点ですでに共働き収入で計画する人

収入が大きく上がる見込みの高い職業の人や、現在は片働きで近い将来に共働きの実現が可能な人は、繰り上げ返済の計画を立てて実行できれば、３５年返済と変わらない総返済額まで住宅ローンの支払いを抑えることも計算上は可能です。

また、計画段階から世帯収入を軸に予算を立てている場合では、さらにリスクが高くなります。世帯収入が維持できない状況では、繰り上げ返済どころか、ローンの返済自体が難しくなる可能性も考えられます。

以下では、繰り上げ返済について解説していきます。

期間５０年の住宅ローンは繰り上げ返済を考えましょう！

まずはじめに、繰り上げ返済には２種類の方法があります。

期間短縮型

期間短縮型の繰り上げ返済は、毎月の返済額はそのままに、返済期間を短縮する方法です。

返済額軽減型

返済額軽減型の繰り上げ返済は、返済期間はそのままに、毎月の返済額を減らす方法です。

５０年ローンの繰り上げ返済の目安

５０年ローンでは、３５年と比較すると返済期間を１５年も延ばすことになるので、利息を抑えるためにはそう簡単な繰り上げ返済ではありません。

以下では、５０００万円を金利１.５%で借入したケースで、繰り上げ返済の一例を紹介します。

金利１.５%で５０００万円を借入れした場合、５０年と３５年を比較すると約６８０万円ほど５０年ローンは総返済額が増える計算になります。

繰り上げ返済の一例では、１０年後に４５０万円（月平均の負担で換算すると約38,000円）、その後は５年毎に２４０万円（月平均の負担で換算すると約40,000円）の繰り上げ返済ができれば、期間を約１４年短縮することが可能な計算になり、総支払額の差額も数十万円に抑えることができます。

※繰り上げ返済は、元金により利息支払いが変わるので、早い方がメリットは大きくなります。上記の例ではわかりやすいように定期的なタイミングにしていますが、細分化することでよりメリットは大きくなります。

繰り上げ返済への負担額は大きくなりますが、共働きや職業により収入の上昇が大きい場合では、現実的な数値でもあります。

もちろん、人それぞれの価値観がありますので、目安以下でも本人が納得すれば良いのですが、やはりリスクは高くなります。そのような場合は、予算や計画性を変更する選択肢も含めて検討することも考えてみましょう。

また、０.７％以下の低金利で借入をしている場合は、繰り上げ返済をすることで住宅ローン控除額が減りますので、ご家庭の住宅ローン控除額と利息支払いを比較して、適切なタイミングで繰り上げ返済をしましょう。

住宅ローン控除については、以下の記事でも詳しく解説しています。

共働きの場合の住宅ローンは、以下の記事で解説しています。

住宅ローン控除と繰り上げ返済についてよくわからない人や、繰り上げ返済の注意点は、以下の記事を参考にして下さい。

これまで、５０年ローンについて解説してきました。

５０年の住宅ローンは、現時点では無理のある予算であっても、近い将来に追加で収入確保が見込める可能性の高いご家庭では、有効的に利用できる場合もあります。

将来的に増える収入を、「繰り上げ返済に充てられるかどうか？」が大きなポイントです。

しかし、１５年という期間はとても長く、繰り上げ返済も簡単な計画ではありません。どれくらいの繰り上げ返済を予定して納得するかは個々により異なりますが、慎重に判断する必要性があります。

また、収入の見込みに関しても、「本当に見込めるのか？」という点に関しては、客観的に慎重に判断するようにしましょう！

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。