期間４０年の住宅ローンはやばいのか？元営業マンが解説！

期間４０年の住宅ローンを利用することは、やばいのか？気になるところだと思います。

結論は、ご家庭の状況に合わせて繰り上げ返済を計画する世帯や、資産運用を目的として利用できる世帯では、有効的に利用することも可能です。

しかし、何も考えずに月々の返済額を抑えて、「理想の住宅を購入できる！」「まぁ、どうにかなるでしょ！」と勢いで判断してしまうのは安易な考えです。

この記事では、４０年ローンのメリット・デメリット、そして利用していい人・ダメな人を元営業マンの視点で詳しく解説しています。

期間４０年の住宅ローン：デメリット

期間３５年以上は金利上乗せの場合もある

金融機関により異なりますが、返済期間を長く設定する場合には、借入金利の設定が上がることもあります。目安としては、０.１％～０.３％程度です。また、金利の上乗せが無い金融機関もあります。

以下では、いくつかの金融機関の例を紹介します。

金融機関名	金利タイプ	金利上乗せ	詳細ページ
フラット５０	固定	０.１%	住宅金融支援機構
住信SBIネット銀行	変動	０.１５%	住信SBIネット銀行
三井住友信託銀行	変動	無し	三井住友信託銀行

金利が高くなると、月々の返済負担も増えますし、返済期間を長く設けることで最終的に総利息も大きくなりますので、繰り上げ返済なども考慮しながら、３５年返済と比較して検討する必要があります。

フラット３５年とフラット４０年で比較シュミレーション

以下では、フラットの固定金利タイプで、３５年と４０年を比較してみます。

期間	固定金利	借入金額	月々返済金額	総利息額
３５年	１.８２%	４０００万円	128,840円	約1,412万円
４０年	１.９２%	４０００万円	119,453円	約1,724万円

比較してみると、４０年ローンを利用すると月々の返済額は約9,000円くらい負担が軽減します。しかし、総利息は約３００万円ほど増えることになります。

売却や住み替え時のハードルが上がる

返済期間を長く設定すると、月々の返済負担は軽減することができますが、元金の減り方がゆっくりになります。特に、自己資金が少なく、住宅購入資金の大部分を住宅ローンで賄うケースでは、担保割れになりやすくなります。

住宅を売却する時には、住宅ローンを完済する必要があるため、残債が多い状況では売却する値段とローン残債の差額が大きくなり、一般的に差額は自己資金で完済することになります。最悪のケースでは売却することができない事態も考えられるので注意が必要です。

また、住み替えも同じで既存の住宅ローンを完済する必要があります。売却時と同じく差額は自己資金で清算するか、対応している金融機関であらたにローン借入をすることになりますが、差額が大きいほど住み替えのハードルが高くなります。

以下では、３５年と４０年で５０００万円の借入した場合の残債額を比較しています。

５０００万円を４０年で借入した場合、３０年後の時点で残債が１０００万円以上残っています。仮に、３０歳で４０年の住宅ローンを組んだ場合、定年を迎える時点で１０００万円～１５００万円程度のローンが残ることになります。

利息の総支払が大きくなる

返済期間が長くなると、利息の総支払いの額が大きくなります。

以下では、５０００万円と４０００万円を３５年と４０年で借入した場合の総利息を比較しています。

５０００万円を借入れた上記のケースでは、返済期間を４０年にすることで約１００万円～約２３０万円ほど総利息が増えることになります。

４０００万円を借入れた上記のケースでは、返済期間を４０年にすることで約７０万円～約１８０万円ほど総利息が増えることになります。

老後の返済ができるかどうか

３０歳で４０年の住宅ローンを組んだ場合、完済は７０歳になります。定年退職後の再雇用があっても、収入は下がる可能性が高くなります。

また、金融機関では完済時年齢が設定されています。４０年で借入をしたくても、完済時年齢を超えてしまう年齢の場合は完済時年齢までの期間が最長となります。

「老後の返済が可能なのか？」「退職金で一括返済できるのか？」「計画的な繰り上げ返済で期間短縮できるのか？」などの具体的な対策と計画が必要です。

精神的負担が大きくなる

住宅ローンの期間を長く設けることは、月々の返済負担を抑えて、住宅の選択肢を広げることができる一方で、返済への精神的負担が大きくなる可能性があります。

特に、老後の返済は負担が大きくなる可能性が高いため、早い段階から計画的に繰り上げ返済を行い、負担を軽減してくことが理想的です。

金融機関が限られる

期間４０年の住宅ローン商品は、全ての金融機関で提供している訳ではありません。利用できる金融機関が限られますので、選択肢が減ることになります。

限られた金融機関の中で、金利や団信の保証内容を比較して、できる限り好条件の金融機関を選択するようにしましょう。また、モゲチェック では、自身の状況に合わせて簡単に金融機関を比較することが可能で、無料で利用することができます。

期間４０年の住宅ローンを提供している金融機関は、以下の記事でも紹介しています。

期間４０年の住宅ローン：メリット

住宅ローン審査に通りやすくなる

収入に対してローン返済の負担が大きくなると、返済比率が高くなり「住宅ローンに通らない」「希望額まで借りられない」ということもあります。

返済期間を長くすることで、月々の返済負担が軽減して返済比率は下がり、住宅ローン審査に通過しやすくなるケースもあります。

以下は、月々の返済額を比較したシュミレーションです。

５０００万円を借入れした上記のケースでは、約14,000円ほど月々の返済負担が軽減されます。

４０００万円を借入れした上記のケースでは、約11,000円ほど月々の返済負担が軽減されます。

住宅の選択肢が広がる

返済期間を長くすることで、借入額を増やして予算を上げることも可能なケースがあるため、住宅購入の選択肢を広げることができます。

以下では、年収６００万円の世帯が返済比率２５％で３５年と４０年で借入した場合の、借入可能額を比較してみます。年収６００万円のケースでは、年間の返済額が１５０万円で返済比率２５％となり、月々の返済額は125,000円になります。

月々の返済額	返済期間	金利	借入可能金額
125,000円	３５年	０.７%	約4,655万円
125,000円	４０年	０.７%	約5,231万円
125,000円	３５年	１.５％	約4,082万円
125,000円	４０年	１.５％	約4,509万円

金利が０.７%のケースでは、期間３５年と比較すると、同じ返済額でも返済期間を４０年にすることで、約５７０万円の予算を上げることが可能となります。

また、金利が１.５％のケースでは、約４２０万円の予算を上げることができます。

団体信用生命保険を長く付保できる

住宅ローン返済中は、団体信用生命保険を利用できますので、長い期間で保険を付保することが可能です。

資産運用する考え方もある

返済期間を長くすることで、月々の返済負担が軽減した分を資産運用すると考える人います。

冒頭で解説した、フラットの比較を例に考えてみましょう。

期間	固定金利	借入金額	月々返済金額	総利息額
３５年	１.８２%	４０００万円	128,840円	約1,412万円
４０年	１.９２%	４０００万円	119,453円	約1,724万円

返済期間を４０年にすることで、月々の返済は３５年と比較すると約9,000円くらい負担が軽減されます。

このケースでは、仮に月々9,000円を年利５%で３５年間積み立てるとした場合、３５年で約１０００万円になる計算になります。一方で４０年ローンを組んだ場合、３５年後の住宅ローン残債は、約６７０万円程度です。

資産運用の税金を払い、住宅ローンを一括返済したとしても、約２００万円ほど残る計算になります。

４０年ローンを利用していい人・ダメな人

これまでに、期間４０年の住宅ローンについて、メリット・デメリットを解説してきました。

不動産業界で約１５年間、営業マンをしていた私が４０年ローンを利用しても良いと感じる人は、大きく分けると以下の３パターンです。

• 計画的に繰り上げ返済が可能な人
• 資産運用を目的として利用する人
• デメリットを理解した上で住宅購入を優先したい人

４０年ローンを利用する最大のデメリットは、多くの利息を払わなければならないことです。同じ物件を購入するのに、３５年ローンと比較すると数百万円も余計にお金を払うことになります。私の個人的な考えでは、繰り上げ返済をしない選択肢はないように思います。

しかし、住宅購入への思いは、人それぞれ違います。「そこまでして新築に住みたくない」と考える人もいれば、「少し無理してでも新築に住みたい！」と考える人もいます。

子供を育てることや、マイホームを持つことは、お金を稼ぐことや仕事をする上で、頑張れる環境づくりになることは明確です。

ただし、軽はずみな決断は後悔を招くことにもなります。４０年ローンでも家計への負担が大きく、さらに変動金利を選択する場合では、金利の上昇で返済額が増えた場合に、最悪のケースでは生活どころかローン返済自体が難しくなる可能性があります。

また、計画の時点ですでに世帯収入を返済の軸に計画している人も注意が必要です。将来的に配偶者の収入を繰り上げ返済に充てる計画であれば良いですが、合算収入を返済の軸に考えると、世帯収入が維持できない場合は返済自体が困難になることも考えられます。

慎重に判断して、計画するようにしましょう！

以下では、利用しても良いと感じる人、そうではない人を具体的にリストにしました。

利用しても良い人	利用したらダメな人
返済比率は高いが他の支出があきらかに低い人 20代で近い将来に収入が上がることが明確な人 近い将来に共働きが実現できる人 近い将来まとまったお金が入ることが明確な人（相続など） 資産運用に十分な知識があり実績もある人 デメリットを理解した上で住宅を優先したい人	まぁ、何とかなるだろうと考えてる人 40年でも家計への負担が大きく変動金利を選択する人 共働きの収入を月々の返済に充てる計画の人

上記の例を参考にして、繰り上げ返済ができるように計画することが理想的です。

以下では、繰り上げ返済について解説していきます。

期間４０年の住宅ローンは繰り上げ返済を考えましょう！

まずはじめに、繰り上げ返済には２種類の方法があります。

期間短縮型

期間短縮型の繰り上げ返済は、毎月の返済額はそのままに、返済期間を短縮する方法です。

返済額軽減型

返済額軽減型の繰り上げ返済は、返済期間はそのままに、毎月の返済額を減らす方法です。

繰り上げ返済の目標を立てよう！

期間４０年で住宅ローンを借入れしても、計画的に繰り上げ返済をすれば総利息を抑えることができます。

上記の図は、５０００万円を金利１.５%で３５年と４０年で借入したケースを比較しています。

１０年目に２００万円（１０年間の月割りは約17,000円）の繰り上げ返済、その後は５年毎に１００万円（５年間の月割り約17,000円）の繰り上げ返済をして期間短縮すると、３５年と２カ月で完済することができる計算となり、３５年返済と比較した利息の差額も約２０万円程度になります。

※利息は元金に対して支払いますので、繰り上げ返済はタイミングが早いほど効果が大きくなります。上記はわかりやすいように一定間隔で繰り上げ返済していますが、細分化することでよりメリットは大きくなります。

金融機関により、繰り上げ返済の手数料がかかる場合や、最低額の決まりがあるケースもあります。

収入が上がることや、共働きにより世帯収入が増えることを考えると、無謀な計画ではありません。

住宅ローン控除については、以下の記事でも詳しく解説しています。

共働きの場合の住宅ローンは、以下の記事で解説しています。

住宅ローン控除と繰り上げ返済についてよくわからない人や、繰り上げ返済の注意点は、以下の記事を参考にして下さい。

これまで、４０年ローンについて解説してきました。

４０年の住宅ローンは、現時点では少し無理のある予算であっても、近い将来に追加の収入確保が見込める可能性の高いご家庭では、有効的に利用できる住宅ローン商品です。理想の住宅を理想のタイミングで購入して、利息の支払いを抑えていければ問題はありません。

しかし、「本当に見込めるのか？」という点に関しては、客観的に慎重に判断するようにしましょう！

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。