40年住宅ローンはやばい？デメリットと繰上げ返済の効果を解説！

40年住宅ローンと聞くと、「やばいのでは？」と不安に感じる方もいらっしゃるかもしれません。

確かに、一般的な35年ローンと比べると、総支払額の増加や完済時の年齢が高くなるなど、デメリットがあるのは事実です。そのため、「40年ローンなんてありえない！」と考える人も少なくないでしょう。

しかし、40年ローンを検討する方の多くは、「このタイミングを逃したら、理想のマイホームは手に入らないかもしれない」という切実な思いを抱えているのではないでしょうか。

結論から言えば、40年ローンは、工夫次第でデメリットをカバーし、家づくりの夢を叶えるための有効な手段となり得ます。

ただし、何も考えずに「理想の家に住めるなら！」と勢いで決めてしまうのは危険です。大切なのは、デメリットをきちんと理解し、綿密な計画を立てることです。

この記事では、元業界の営業マンである筆者が、40年ローンのメリット・デメリットを徹底解説します。

• どんな人が40年ローンを利用しても良いのか？
• 逆に、どんな人は避けるべきなのか？
• 利息を抑えるための繰り上げ返済の具体的な方法

これらの疑問を解消し、あなたのマイホーム計画を成功させるためのヒントをお届けします。ぜひ最後までお読みください。

期間40年：住宅ローンのデメリット

「40年ローン」と聞いて真っ先に気になるのは、やはりデメリットではないでしょうか。ここでは、特に注意すべき6つのポイントを解説します。

① 期間40年の住宅ローンは金利上乗せの傾向

すべての金融機関ではありませんが、返済期間を長く設定する場合、金利が上乗せされる傾向にあります。

一般的には、35年ローンと比べて0.1%～0.2%程度上乗せされるケースが多いです。もちろん、三井住友信託銀行のように上乗せのない金融機関も存在しますが、全体的には少数派です。

金融機関名	金利タイプ	金利上乗せ	提携サービス
住宅金融支援機構 (フラット50)	固定	＋0.1% ※取扱い金融機関により 諸条件は異なる	なし
ARUHIフラット35 (最長50年)	固定	上乗せあり ※借入期間別で優遇率が変化	モゲチェック 　 ※審査通過確率を提示！
住信SBIネット銀行	変動・固定	＋0.07% ※40年超は＋0.15％	モゲチェック 　 ※審査通過確率を提示！
PayPay銀行	変動・固定	＋0.1%	モゲチェック ※プレ審査承認の対象！
auじぶん銀行	変動・固定	＋0.1%	モゲチェック 　 ※審査通過確率を提示！
イオン銀行	変動・固定	＋0.1％	モゲチェック 　 ※審査通過確率を提示！
楽天銀行	変動・固定	上乗せあり ※審査結果により異なる	なし
池田泉州銀行	変動・固定	全期間固定：上乗せあり その他は基準なし ※審査結果により異なる	モゲチェック 　 ※審査通過確率を提示！
スルガ銀行	変動	基準なし ※審査結果により異なる	モゲチェック 　 ※審査通過確率を提示！
関西みらい銀行	変動・固定	基準なし ※審査結果により異なる	モゲチェック 　 ※審査通過確率を提示！
北洋銀行	変動・固定	基準なし ※審査結果により異なる	なし
北陸銀行	変動・固定	基準なし ※審査結果により異なる	なし
武蔵野銀行	変動・固定	基準なし ※審査結果により異なる	モゲチェック 　 ※審査通過確率を提示！
ろうきん	変動・固定	基準なし ※審査結果により異なる	なし
三井住友信託銀行	変動・固定	上乗せなし	なし

フラットの取扱期間やネット銀行では、上乗せ金利の基準が明確に示されています。一方では、地方銀行などでは基準は設けられていない傾向があり、審査結果により異なると考えておきましょう。

ただし、金融機関により住宅ローン審査の基準は異なり、自己資金率や個人の属性により貸出金利が決定することが一般的です。さらに、団体信用生命保険の保障内容により金利は異なります。

住宅ローンを選ぶ際は、金利だけでなく、諸費用や団信の保障内容も含めて総合的に比較検討しましょう。

35年・40年ローンの比較シミュレーション

同じ5,000万円を借り入れた場合、金利に差があると、総支払額はどれくらい変わるのでしょうか？

PayPay銀行の優遇金利（2025年8月時点）で比較してみましょう。
※「スマホ／ネット／でんき優遇割」を適用

期間	固定金利	借入金額	月々返済金額	総利息額
３５年	0.6%	5,000万円	132,014円	約545万円
４０年	0.7%	5,000万円	119,459円	約734万円

このケースでは、月々の返済額を約1.2万円抑えられる一方で、総利息額は約189万円も増えてしまいます。

40年ローンは、月々の返済負担は軽減され、利息の支払いは増えてしまいます。繰り上げ返済も考慮しながら、複数の金融機関を比較して無理のない選択するようにしましょう。

② 売却や住み替えのハードルが上がる

返済期間が長いと、月々の返済額が減る反面、元金の減り方が非常にゆっくりになります。

特に自己資金を入れずにフルローンを組んだ場合、「担保割れ」（家の価値がローン残高を下回ること）になりやすくなります。

将来、やむを得ず家を売却する際は、原則としてローンを全額完済しなければなりません。このとき、家の売却価格でローンを完済できない場合、その差額は自己資金で補う必要があります。

ローン残高がなかなか減らない40年ローンでは、この差額が大きくなり、売却や住み替えの大きなハードルとなる可能性があります。

返済期間別：ローン残債の比較シミュレーション

以下では、３５年と４０年で５０００万円の借入した場合の残債額を比較しています。

5,000万円を期間40年で借入した場合、30年後の時点で残債が1,000万円以上残っています。

たとえば30歳で40年ローンを組んだ場合、定年を迎える60歳の時点で、まだ1,000万円以上のローンが残っている計算になります。

③ 40年ローンは利息の負担が大きくなる

40年ローンは、月々の返済負担を軽減できる分、利息の支払いは大きくなります。

以下では、35年と40年で借入した場合の総利息を比較してみました。

同じ金利で比較した場合、40年ローンは35年ローンより総利息が1.15倍ほど大きくなる計算です。

④ 完済時年齢が高齢になる

ローン期間を長く設定すると、毎月の返済額を抑えられますが、完済時の年齢が上がってしまう点には注意が必要です。

たとえば30歳で40年ローンを組んだ場合、完済するのは70歳になります。定年退職後も再雇用で働き続けることはできるかもしれませんが、現役時代より収入が減る可能性が高いでしょう。

⑤ 精神的負担が大きくなる

ローンの返済期間を長く設定すると、月々の支払額を抑えられ、希望するマイホームを選びやすくなるメリットがあります。しかし、その反面、長期間にわたる返済が精神的な負担となってしまう可能性もあります。

特に、老後の返済は大きな負担になりがちです。無理のない返済計画を立てることはもちろん、早いうちから計画的に繰り上げ返済を行い、少しでも早くローンを完済することを目指しましょう。

⑥ 40年ローンは選べる金融機関が限られる

40年住宅ローンは、すべての金融機関で取り扱いがあるわけではありません。利用できる金融機関が限られるため、必然的に選択肢が狭まります。

限られた選択肢の中から、金利や団信の保障内容などをしっかり比較し、できるだけ好条件の金融機関を選ぶことが大切です。

期間４０年の住宅ローン：メリット

40年住宅ローンには、月々の返済額を抑え、借入可能額を増やせるというメリットがあります。これらのメリットは、マイホームの選択肢を広げることにつながります。

① 審査に通りやすくなる

収入に対してローンの返済負担が大きすぎると、「希望額を借りられない」「審査に通らない」といった事態も起こり得ます。しかし、返済期間を長く設定すれば、月々の返済額を抑えられ、返済比率（年収に占める年間返済額の割合）が下がるため、審査に通りやすくなります。

たとえば、5,000万円と4,000万円を借り入れた場合の月々の返済額を見てみましょう。

② 住宅の選択肢が広がる

返済期間を長くすることで、借入額を増やすことができるため、より多くの住宅の中から選択できるようになります。

たとえば、年収600万円の人が、返済比率25%（月々の返済額125,000円）でローンを組む場合の借入可能額を比較してみましょう。

月々の返済額	返済期間	金利	借入可能金額
125,000円	３５年	０.７%	約4,655万円
125,000円	４０年	０.７%	約5,231万円
125,000円	３５年	１.５％	約4,082万円
125,000円	４０年	１.５％	約4,509万円

同じ月々の返済額でも、期間を40年にすることで、金利0.7%の場合で約570万円、金利1.5%の場合で約420万円も予算を増やすことができます。

③ 団体信用生命保険を長く付保できる

住宅ローン返済中は、団体信用生命保険（団信）を利用できます。返済期間が長くなるほど、団信の保障期間も長くなるため、万が一のことがあった場合も安心です。

④ 資産運用という考え方もある

返済期間を長くして月々の返済額を軽減し、その差額分を資産運用に回すという考え方もあります。

金利の影響を受けずに、月々の返済金額が一定の固定金利で考えてみます。

期間	固定金利	借入金額	月々返済金額	総利息額
３５年	１.８２%	４０００万円	128,840円	約1,412万円
４０年	１.９２%	４０００万円	119,453円	約1,724万円

たとえば、月々の返済額を35年ローンより9,000円抑えられたとします。この9,000円を年利5%で35年間積み立てると、約1,000万円になります。

一方で、40年ローンを組んだ場合の35年時点でのローン残債は約670万円程度です。この場合、運用益からローンを一括返済しても、約200万円ほど手元に残る計算になります。

40年ローンを利用していい人・ダメな人

ここまで40年ローンのメリット・デメリットを解説してきました。ここからは、元業界営業マンの私の経験から、40年ローンを利用しても良い人と、利用しない方が良い人についてお伝えします。

40年ローンを利用しても良い人

40年ローンを利用する最大のデメリットは、35年ローンに比べて支払う利息が数百万円も多くなることです。40年ローンを組む際は、将来の返済負担を減らすためにも、繰り上げ返済を計画に含めておくのがおすすめです。

以下に当てはまる方は、40年ローンを検討しても良いでしょう。

• 計画的に繰り上げ返済ができる人
• 20代で、近い将来の収入アップが明確な人
• 近い将来に共働きが実現できる人
• 返済比率は高いが、家計の他の支出が低い人
• 資産運用の目的で利用する人
• まとまったお金が入る予定がある人（相続など）

• デメリットを理解した上で、住宅購入を優先したい人

家を持つことや子育ては、仕事のモチベーションにもつながります。多少無理をしてでもマイホームに住みたいという気持ちも分かりますが、綿密な計画を立てることが何よりも大切です。

40年ローンをおすすめしない人

安易な気持ちで40年ローンを組むと、後悔につながる可能性があります。特に以下に当てはまる方は、慎重な検討が必要です。

• 「なんとかなるだろう」と安易に考えている人
• 変動金利と40年ローンを選択しても家計の負担が大きい人
• 夫婦の合算収入が返済の軸で40年ローンでも家計の負担が大きい人

特に共働きの場合、将来的にどちらかの収入が減る可能性も考慮しておくべきです。子育てや親の介護、さらには子育ての協力が受けられる家族環境なのかどうかも、大切な判断要素です。

利用しても良い人	おすすめしない人
返済比率は高いが他の支出があきらかに低い人 計画的に繰り上げ返済ができる人 20代で近い将来に収入が上がることが明確な人 近い将来に共働きが実現できる人 近い将来まとまったお金が入ることが明確な人（相続など） 資産運用に十分な知識があり実績もある人 デメリットを理解した上で住宅を優先したい人	何とかなるだろうと考えてる人 変動金利と40年ローンを選択しても負担が大きい 合算収入が返済の軸で40年ローンでも負担が大きい

いずれにしても、40年ローンを組む場合は、繰り上げ返済を前提とした無理のない返済計画を立てることが成功の鍵となります。

40年ローンを賢く利用する！繰り上げ返済という選択肢

40年住宅ローンを組むなら、ぜひ繰り上げ返済を視野に入れておきましょう。

繰り上げ返済には、大きく分けて2つの方法があります。

期間短縮型

期間短縮型の繰り上げ返済は、毎月の返済額はそのままに、返済期間を短縮する方法です。

返済額軽減型

返済額軽減型の繰り上げ返済は、返済期間はそのままに、毎月の返済額を減らす方法です。

40年ローンの繰り上げ返済シミュレーション

「40年ローンは利息負担が大きくて不安…」と感じる方も多いかもしれません。しかし、計画的に繰り上げ返済を行うことで、その不安を大きく軽減できます。

このケースでは、住宅ローン控除期間が終わる14年目に420万円、その後5年ごとに180万円を繰り上げ返済することで、完済期間を約7年半も短縮でき、総返済額の差額をわずか約60万円に抑えられます。

住宅ローンの利息は、元金が減るほど効果が大きくなります。インターネットバンキングを使えば、手数料無料で1万円からでも繰り上げ返済ができる金融機関が増えていますので、少額からこまめに返済していくのがおすすめです。

また、住宅ローン控除が最大13年間受けられるため、還付金を活用することも有効な手段です。

以下のサイトでは、繰り上げローン返済の計算が可能です。
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金融機関別：繰り上げ返済手数料をチェック！

近年、多くの金融機関で繰り上げ返済手数料が無料になっています。

金融機関名	繰上げ返済 （手数料）
住信SBIネット銀行	無料
PayPay銀行	ホームページ手続きは無料 電話の手続きは5,500円（税込）
auじぶん銀行	無料
イオン銀行	無料
楽天銀行	無料
池田泉州銀行	インターネット手続き：無料 窓口受付：33,000円
スルガ銀行	11,000円（税込）
関西みらい銀行	インターネット手続き：無料 窓口の手続き(変動)：5,500円（税込） 窓口の手続き(固定)：33,000円（税込）
北洋銀行	無料
北陸銀行	インターネット手続き：無料
武蔵野銀行	インターネット手続き：無料
ろうきん	無料
三井住友信託銀行	インターネット手続き：無料 その他：16,500円（税込）

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住宅ローン控除は、住宅性能や世帯状況により控除対象の金額が異なります。

住宅ローン控除の詳細は、以下の通りです。

繰り上げ返済の最適なタイミングは、控除額や借入金利によって異なります。しっかり計画を立てて、賢く40年ローンを活用しましょう。

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将来的に収入増加が見込める方や、共働きを始める予定のあるご家庭にとって、40年ローンは理想のマイホームを実現するための強力な味方となるでしょう。