マイホームの土地探しに疲れた時!【実は一番大切なこと】

マイホーム建築計画において、土地探しは非常に重要な要素であり、時には時間と根気を要する作業となります。

しかし、忙しい仕事や家事育児の合間に時間を作り土地探しをしている中で、「狙っていた土地を他の業者に取られてしまった」、「良い土地の情報を見つけたが、すでに申し込みが入っていた」、「土地は気に入ったが希望の建物が建たない」など、土地探しのモチベーションを保つことが難しくなる瞬間があるでしょう。

疲れ果ててしまい、一時的に計画を中止してしまう人が存在するのも事実です。
この記事では土地が見つからなくてモチベーションが低下してしまった方に向けて、土地探しの考え方や希望条件の整理について詳しく解説していきます。

それでは、基本的な点から順に、具体的な方法を以下で解説していきます。

目次

実は一番大切な、営業担当者との良好な関係

一般的に、予算などを含めた様々な希望条件を妥協できないケースでは、理想の土地を見つけることが難しくなることがあります。時には他の人が早く購入してしまったり、希望条件に合う土地がなかなか見つからないこともあります。このような場合、建築会社や不動産会社の営業担当者は、契約が難しいお客様を後回しにすることがあります。厳しい言い方かもしれませんが、営業担当者にとっては実際の契約率が低いお客様に時間を費やしても、成果が出ないことが営業評価に影響するのです。

「レスポンスが悪すぎる」「連絡が全く来ない」と感じた場合は、あなたの優先順位が低い可能性があります。これらの現状から抜け出し、理想の土地を見つけるためには、条件の柔軟化や優先順位の見直し、複数の窓口を利用することが極めて重要です。さらに、建築会社や不動産会社の営業担当者とできる限り直接対面することをお勧めします。直接会うことの利点は、あなたの優先順位を高めることにあります。一番大切なのは営業担当者と対面し、自身の状況をさらけ出して信頼関係を築くことで、厳しい条件であっても、営業担当者が親身に手助けしてくれる可能性が高まります。

私のこれまでの経験からも、困難な条件でもお客様のお役に立ちたいと思ってくれる営業担当者は必ず存在します。
ただし、全ての営業担当者が同じような考えを持っているわけではなく、営業担当者も個々の人間ですので、相性が合う合わないという要素も存在します。自分にとって信頼できて、親身になって相談に乗ってくれる営業担当者を、複数の不動産会社や建築会社から選ぶ必要があります。

一方で、例えばインターネットからの問い合わせだけでは、重要な未公開情報などを営業担当者が即座に提供するとは限りません。不動産会社や施工会社には日々多くの問い合わせが寄せられますが、返信した後に連絡が途絶えることは珍しいことではありません。営業担当者の視点から考えると、まずはお客様と面談しなければ仕事を始めることができず、その後の契約も見込めません。何度メールのやり取りをしても、突然連絡が途絶えることもありますし、お店に訪れてくれる保証もないのです。

営業担当者が本当にやる気を出すのは、お客様と直接対面した時からです。このような経験を日々抱える営業担当者の立場を考えると、少しは理解していただけるかと思います。この現実を受け入れつつも、信頼できる営業担当者との出会いを探してください。

条件の妥協や優先順位の見直しも大事ですが、それ以上に土地探しの窓口を広げること、営業担当者と良好な関係を築くことが大切です

以下の記事では、【土地情報の実態】について解説していますので参考にして下さい。

土地探しの窓口を広げる重要性

前述で紹介した【土地情報の実態】記事でも触れた通り、土地の情報は多くの不動産会社やハウスメーカーで共有されていますが、一部の情報は流通していないことも事実です。

不動産関係の営業マンからの営業電話や営業メールには、面倒だと感じるかもしれませんし、出来るだけその数を減らしたいと考えるのも理解できます。しかし、幅広い窓口を持つことで多くの情報に巡り合える確率が上がりますし、また、精力的に動いてくれる営業マンに巡り合える可能性も高まります。

特に、条件が厳しい場合に1社や2社の業者とだけやり取りしている場合、なかなか理想の土地に巡り合うのは難しいでしょう。特に厳しい条件の場合は、営業マン自身のモチベーションも長続きしません。

そのため、営業されることを覚悟して、幅広い窓口を持つことをお勧めします。

新しい不動産会社や建築会社を見つける際には、営業担当者のモチベーションを高め、あなたのために積極的にサポートしてもらうための重要な初めの一歩があります。以下の記事をご参考にしてください。

希望地域の不動産会社を訪問しよう

探している地域にある不動産会社を訪問することを検討してみましょう。不動産会社は基本的に店舗の近隣の情報に詳しい傾向があります。土地所有者の立場からすると、近隣に存在する不動産会社に直接相談に行くこともありますし、近くで管理してもらえる不動産会社があれば安心感も得られます。同時に、不動産会社の立場から考えると、近場にあると営業も掛けやすいし管理も容易いという利点もあります。

さらに重要なのは、古くからその地域に存在している不動産会社を見極めることです。その土地で長い歴史を持つ不動産会社は、地域に対する知識やネットワークが豊富であり、あなたが求める未公開の土地情報を提供してくれる可能性が高まります。
以下に、地域と関わりが深い不動産会社の特徴を、自身の経験からいくつかご紹介します。

地域と関わりが深い不動産会社の特徴

店舗が古く歴史を感じることが多い

建物が古かったり、今風のお洒落な雰囲気は少ない店舗が傾向としては多いでしょう。 また、家族や親戚などの身内で経営しているようなアットホームな印象もあります。

ホームページが古い、または公式のホームページがない場合がある

先代や先々代から不動産会社を代々受け継いでいるような会社で、独自の古い考えが社内に残っていて、あらたな媒体やインターネットの情報などに疎い傾向がある。

宅建業の免許番号が古く、免許の更新回数が多い。

不動産会社の宅建業の免許番号の古さは、その会社の歴史を理解する一つの手がかりとなります。免許の発行にはいくつかの要素が絡んでいます。まず、複数の都道府県に店舗を構えるような大規模な不動産会社は、国土交通大臣が免許を発行します。逆に、特定の都道府県内で営業している場合、免許の発行はその都道府県知事が行います。

さらに、免許番号のカッコ内の数字は、免許の更新回数を示しています。現在の宅建業者の免許は5年ごとに更新されますが、1996年以前は3年ごとの更新でした。この点を考えると、都道府県知事が発行する免許で、免許の更新回数が多い不動産会社は、その土地で長い歴史を持つ業者である可能性が高いです。

こうした特徴を備える不動産会社は、代々受け継がれてきた家族経営や地域に密着した事業を展開する会社が多い傾向があります。実際、不動産市場の中で目立つ存在ではないかもしれませんが、このような会社が地元の地主との深い繋がりを持つことがあります。

不動産会社は地主との関係性が深いほど、他の不動産会社による案件の取り込みや土地売却の急務性の問題が少なくなります。そのため、案件によっては必要以上に広告宣伝する必要がなく、眠ったような土地の情報を保有しているかもしれません。
また、こうした不動産会社は、購入者の希望や要望に敏感に対応し、「あの地主ならこの条件で売ってくれるかもしれない」といった柔軟な対応も考えられます。

土地探しの際には、こうした特徴を持つ不動産会社に積極的に訪問してみることをおすすめします。地域に根差した信頼性や広範なネットワークを持つ会社から提案を受けることで、あなたの理想に合った土地を見つける可能性が高まるでしょう。

家屋付き土地での建物解体を検討しよう

家屋が建っている土地を購入し、その建物を解体して新しい住居を建てる方法があります。予算的な制約があるかもしれませんが、特定のエリアに拘る必要がある場合や、土地の坪単価が高いエリアではこの方法が適していることがあります。

既存の建物が鉄筋コンクリート(RC)造や鉄骨造の場合、解体費用が高くつくため現実的ではないかもしれません。
しかし、木造の建物であれば、地域により異なりますが延べ床面積で30坪程度までならば解体費用は100万円から200万円程度で済むことが多いです。

また、建物の状態が悪い場合、売主も土地を売ることが難しい立場にあるかもしれません。このような場合、解体費用を売主と分担するといった交渉も成功する可能性があります。ただし、交渉は慎重に行うべきです。一方的な交渉は売主に悪い印象を与える恐れがあるため、不動産会社の担当者に相談して丁寧に進めることをお勧めします。

家屋付き土地の購入と建物解体は、場合によっては新しい住居を手に入れる方法の一つとして検討できます。状況によっては費用面や立地条件が合うかもしれませんので、選択肢として視野に入れてみる価値があります。

価格交渉も考慮に入れる

土地の価格交渉は一般に人気のあるエリアほど難しくなる傾向がありますが、価格の値下げにより検討できる余地がある場合は、不動産会社に相談してみましょう。
無理な価格交渉は売主側に不快感を与えることもあるため、注意深く行うことが重要です。

具体的な対策と希望条件の整理

マイホーム建築は一般的に生涯に一度の大きな買い物となります。そのため、理想の条件を譲りたくないと皆さん必死に情報を収集します。しかしながら、長い期間を掛けても希望の条件に合った土地が見つからない場合、自身の条件設定を客観的に見直す必要性が出てきます。

難しすぎる条件で探し続けても、理想の土地に巡り合える可能性は限りなく低くなります。土地の価格は大きく分類すると地域・面積・接道要件によって異なりますし、更に個々の建物に対する希望条件により土地の選択肢が細分化されていきます。

具体的な対策の例

土地の欠点を設計でカバーする

土地が希望条件より狭い場合や日当たりが悪い場合、住宅の設計によってその問題をカバーできる可能性があります。部屋をより広く確保するために無駄のない配置を考えることもできますし、天井の高さを変更したり、吹き抜けを設けることで空間の圧迫感を軽減することも可能です。同様に、日当たりに関しても、窓の位置や大きさを変えたり、吹き抜けを設けることで改善できるケースもあります。

完成見学会へ行く

土地や建物の広さに対する希望条件と希望価格が合致しないケースは非常に多いです。
しかし、実際に居住用に建設された完成した住宅を見学することで、建物や土地の広さに対する感覚が大きく変わることがあります。物件を実際に見てみることで、希望条件を再考するきっかけになる可能性があります。

優先順位を見直す

優先順位を見直す際には、通常、​​​​​​【地域】【土地と建物の要件】【価格】の3つを比較することが一般的です。多くの場合、30年以上の住宅ローンを組むことになるため、長期的な視野で優先順位を考える必要があります。現時点での希望条件が10年後や20年後にも必要かどうかを冷静に検討することが重要です。

希望条件を見直す

希望条件も優先順位と同じく、将来を見据えた長期的な視点が求められます。例えば、将来的に使わなくなる可能性のある子供部屋を広く確保する必要があるかどうかを考える人もいるでしょう。希望条件を変更するための具体的な方法は以下の通りです。

予算の変更

住宅ローンは多様な金融機関から提供されており、様々な商品があります。状況に応じて、より有利な条件の金融機関を探すことも検討すべきです。一般的に、借り入れの金額よりも、月々の返済可能額が個々の条件を決定する要素となります。予算を増やしたいけれども、返済額を増やせない場合、金利が低い金融機関を探したり、返済期間をより長くできる金融機関を模索する他に方法はありません。

ただし、選択する際には借入の審査が非常に重要ですので、事前に審査を依頼することが望ましいです。金融機関によって審査基準が大きく異なり、非常に厳格な審査を行う金融機関も存在しますので、注意が必要です。

条件に対してのメリットを洗い出す

それぞれの希望条件に対するメリットを客観的に考えてみましょう。例えば、日当たりが重視される場合には、以下のようなメリットが考えられます。

  • 部屋が明るくなる
  • 冬季は暖かく、暖房費の節約が可能
  • 心地よい日当たりで居住環境が向上

このように、各条件に対するメリットを整理し、本当に必要なものかどうか、そしてその優先度が高いのか低いのかを再考することができます。

一度自身の条件を客観的に見直し、優先順位を付けて土地を探すことをおすすめします。理想の条件を全て優先することは難しい場合もありますが、新たな視点で探すことで、素敵な土地に出会うチャンスが広がるでしょう。

また、土地を本格的に探す段階では、施工会社の候補を決めておく必要があります。
土地が急に見つかっても、施工会社が決めっていないとスムーズに話を進めることができません。
以下の記事で解説していますので、参考にして下さい。

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