4500万円の35年住宅ローン【月々の返済額＆年収目安を解説】

「4,500万円の住宅ローン、本当に返していけるだろうか…？」

マイホームという大きな夢を前に、多くの人が抱くこの不安。月々の支払いは？年収はいくら必要？そして、将来もしものことがあったら…？

この記事では、そんな漠然とした不安を一つひとつ解消していきます。金利や返済期間、自己資金といった数字の比較から、教育費や働き方といったリアルな生活の視点まで解説しています。

後悔しない家づくりのために、漠然とした不安を「納得」に変える第一歩を踏み出しましょう。

4500万円・35年ローンの月々返済額は？金利別に徹底比較

金利が少し違うだけで、毎月の返済額と総支払額は大きく変わります。まずは、最も気になる月々の返済額を見ていきましょう。

月々の返済額を借入金利別で解説！

ボーナス払いを設定しない場合、毎月の返済額は一定となり、家計管理がシンプルになります。将来の金利変動や急な支出にも対応しやすい、堅実な返済計画と言えます。

金利	月々返済額	総利息額
0.7%	120,834円	約575万円
1.0%	127,029円	約835万円
1.5%	137,783円	約1287万円
2.0%	149,068円	約1761万円

金利1.0%なら月々約12.7万円ですが、2.0%になると約14.9万円まで上昇します。たった1%の金利差が、毎月の返済額に約2.2万円もの差を生むことになります。

変動金利は、金利が上がらなければ利息をぐっと抑えられますが、将来の金利上昇リスクと常に隣り合わせです。一方、固定金利は、家計への安心感を何より優先できますが、変動金利より利息負担は大きくなります。

ライフプランや家計のゆとりをじっくり見つめ直し、慎重な選択が必要です。

ボーナス払い併用の場合

ボーナス払いを設定すると、月々の負担が軽減されます。ただし、総支払額はそれほど変わらないため、ボーナスが減少・なくなるリスクも考慮した上で慎重に判断する必要があります。

金利	月々返済額	ボーナス時の追加返済額	総利息額
0.7%	102,037円	112,923円	約576万円
1.0%	107,268円	118,766円	約837万円
1.5%	116,350円	128,902円	約1289万円
2.0%	125,879円	139,529円	約1764万円

ボーナス返済を利用する場合は、ボーナス払いなしと比較して月々の返済額を1.8万円~2.3万円くらい抑えられます。

しかし、総支払額はほとんど変わらないため注意が必要です。ボーナス払いはあくまで「総返済額の一部をボーナス時にまとめて払う」仕組みです。

「後悔」しないための必要年収の目安は？

「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」で判断することが、後悔しない家づくりの鉄則です。住宅ローンの返済比率は、年収の20〜25%以内に抑えるのが理想的です。最大でも30%以内に収めて、将来に備えた安心の家計を築きましょう。

返済比率は、年収に対するローン返済額の割合です。

ここでは、返済比率を20%〜30%に抑えた場合の必要年収の目安を見てみましょう。

金利	月々返済額	年収目安 （返済比率20%）	年収目安 （返済比率25%）	年収目安 （返済比率30%）
0.7%	120,834円	約725万円	約580万円	約483万円
1.0%	127,029円	約762万円	約610万円	約508万円
1.5%	137,783円	約827万円	約661万円	約551万円
2.0%	149,068円	約894万円	約716万円	約596万円

• 金利上昇に耐えられない
• 審査通過の可能性低め

• 子育て世帯にはハードル高め

変動金利の最大の魅力は、金利が低い時期に利息を抑えられることです。しかし、変動金利には金利が上昇するリスクがあります。「5年ルール」や「125%ルール」といった仕組みがあっても、金利が上がれば元金が減りづらくなることも事実です。

実行金利ではなく、金利2％の年収目安を参考にすることで、毎月の返済額にゆとりが生まれリスク管理もしやすくなります。もし、この低金利が続けば、その余剰資金を繰り上げ返済に回すことで、さらに利息を大きく減らして完済までの期間を短くすることも可能です。

マイホームの維持費も忘れずに把握して、適切な予算を組むように心掛けましょう。

返済期間はどれがいい？30年、40年、45年との比較

返済期間を長くすれば月々の返済額は軽くなりますが、その分、総利息額は増えていきます。また、35年以上のローンを組む際には、金利の上乗せ傾向があります。

以下では、4500万円を借入れした場合、金利1.0%と1.5%の場合で比較してみました。

金利1.0%で返済期間を比較

返済期間	適用金利	月々返済額	総支払額	総利息額
30年	1.0%	144,737円	約5,210万円	約710万円
35年	1.0%	127,028円	約5,335万円	約835万円
40年	1.1%	115,924円	約5,564万円	約1,064万円
45年	1.1%	105,690円	約5,698万円	約1,198万円

金利1.5%で返済期間を比較

返済期間	適用金利	月々返済額	総支払額	総利息額
30年	1.5%	155,304円	約5,590万円	約1,090万円
35年	1.5%	137,782円	約5,786万円	約1,286万円
40年	1.6%	126,988円	約6,095万円	約1,595万円
45年	1.6%	116,955円	約6,315万円	約1,815万円

このシミュレーション表は、4,500万円のローンを検討する際、返済期間を調整することで家計がどう変化するかを示しています。

住宅ローンの返済期間を調整することは、家計をコントロールできる有効な手段です。しかし、期間が長くなるほど、総支払額に与える影響は大きくなります。期間を長くする場合は、計画的な繰上げ返済を検討するようにしましょう。

最終的な判断は、ご自身のライフプランや将来の収入見込み、お子様の教育費などを考慮して慎重に行うことが大切です。

住宅ローンを組む前に知っておきたいデータ

注文住宅や分譲住宅を購入する際の資金調達は、以下のような実態があります。

住宅種別ごとの購入資金と自己資金額の平均値

国土交通省の「住宅市場動向調査報告書」は住宅系のメディアでよく紹介されていますが、自己資金額を見ると、「こんなに貯められない…」と不安に感じるかもしれません。

しかし、この平均値は一部の富裕層や高齢者など、現金一括で購入する世帯が押し上げている側面があります。

スクロールできます

住宅種別 （新築）	平均購入資金	平均自己資金額	住宅ローンの有無 （なし：割合）	住宅ローン有無 （無回答：割合）
注文住宅 （土地購入あり）	6,188万円	1,992万円	22.0%	4.4％
分譲戸建 住宅	4,591万円	1,256万円	12.7%	23.6%
分譲集合 住宅	4,679万円	2,091万円	22.7%	11.3%

引用元：令和6年度 住宅市場動向調査報告書

注文住宅と分譲集合住宅（マンション）では、住宅ローンを利用せずに全額自己資金の割合が20％を超えています。

住宅ローンの利用をしない世帯を除くと、自己資金の平均値は以下のように算出できます。

住宅種別 （新築）	平均購入資金	平均自己資金額 ※全額自己資金者を除く
注文住宅 （土地購入あり）	6,188万円	約1,127万円 (約18％)
分譲戸建 住宅	4,591万円	約771万円 （約17％）
分譲集合 住宅	4,679万円	約1,331万円 （約28％）

住宅ローン有無を無回答の割合も一定数存在するため、さらに自己資金の割合は低下すると考えられますが、およそ1~2割程度の自己資金を用意していることが分かります。

なぜ、自己資金は「1割程度」でもあった方が良いのか？

「自己資金なし」でもローンを組める時代ですが、それでも自己資金は少しでもあった方が賢明です。自己資金を入れることには、以下のような大きなメリットがあります。

• 借入額を減らし総支払額を大幅に軽減できる
  頭金を多く入れることで、その分だけ住宅ローンの借入額が少なくなります。これにより、総支払額に占める利息の割合が減り、結果としてトータルの支払額を大幅に抑えることができます。
• 毎月の返済負担が軽くなる
  借入額が減れば、当然ながら毎月の返済額も軽減されます。これにより、万が一の事態や将来のライフイベントに備えやすくなり、家計にゆとりが生まれます。
• 審査で有利になりやすい
  金融機関は、「自己資金をしっかり貯められる」という点を、返済能力が高いと判断します。自己資金があることは、住宅ローンの審査においてもプラスに働きやすく、金利優遇率も高くなる傾向があります。

「みんながどれくらい用意しているか」も大切ですが、それ以上に「あなたにとって無理のない計画」を立てることが重要です。まずは無理のない範囲で自己資金を貯めることから始めてみましょう。

教育費のリアルな目安と家計の考え方

住宅ローンを組む上で最も見落とされがちなのが、子どもの教育費です。文部科学省の最新調査（令和5年度 子供の学習費調査）を基に、年額と月額の目安を見てみましょう。

学校種別	年間の学習費総額	月額の目安
公立幼稚園	約18.4万円	約1.5万円
公立小学校	約33.6万円	約2.8万円
公立中学校	約54.2万円	約4.5万円
公立高校	約59.8万円	約5.0万円
私立幼稚園	約34.7万円	約2.9万円
私立小学校	約182.8万円	約15.2万円
私立中学校	約156.0万円	約13.0万円
私立高校	約103.0万円	約8.6万円

学習費には、学校教育費、給食費、学校外活動費（塾など）が含まれています。

教育費のピーク期にボーナス払い分を住宅ローンに充てる設計では、家計が破綻するリスクが高まります。ボーナス払いに頼らず、毎月の返済だけで家計が回るように計画することが、「後悔」を避けるためのポイントです。

近年では、インターネットバンクを利用することで、繰上げ返済手数料が無料の金融機関が増えています。金利の状況やライフイベントに合わせて、余裕があるときに繰上げ返済を活用しましょう。

片働き vs 共働き：リスクの違いと組み方のポイント

片働き世帯は、一馬力で家計を支えるため、収入減に弱いと思われがちです。しかし、その裏には大きな強みがあります。

「共働き」に潜むリスクと、それを乗り越えるための選択

二馬力で多くの収入を得られる共働きは魅力的ですが、そのメリットと引き換えに、以下のようなリスクが潜んでいます。

注意点 : 連生団信は、月々の保険料は単独で加入するよりも高くなるケースが多いため、家計の負担増につながる可能性があります。夫婦の健康状態や年齢、働き方を考慮し、家計とのバランスを考えて検討することが大切です。

「4500万円ローンはきつい？」後悔しないための8か条

多くの人が不安に感じる住宅ローン。しかし、大切なのは無理のない返済計画を立てることです。ここでは、将来後悔しないために押さえておきたい8つのポイントをまとめました。

1. 返済比率は20〜25%に抑える
2. ボーナス返済に依存しない
3. 35年で組んで、繰上返済で実質短縮する
4. 高めの想定金利でも家計が回るかを必ず確認
5. 変動金利の不安があれば固定金利や変動のミックスで金利上昇への備えをする
6. 子育てや教育費を月割りで当て込む
7. 団信の保障内容と生命保険の重複を見直し無駄をなくす
8. 生活防衛資金（最低6ヶ月分）と家計の黒字維持を最優先

これらのポイントは、単に返済額を計算するだけでなく、病気や収入減、お子様の成長といった将来のライフイベントも考慮した、現実的な返済計画を立てるためのヒントです。

特に、「返済比率にゆとりを持つこと」と「万が一への備えを怠らないこと」は、家計を守る上で最も重要なポイントとなります。 これらの項目を一つひとつ確認し、ご自身にとって最適な住宅ローン計画を立てていきましょう。

住宅ローン4500万円の不安や疑問

ここでは、住宅ローンを検討している方がよく検索する、具体的な疑問にお答えしていきます。

まとめ

住宅ローンを組むことは、人生の一大イベントです。後悔しないためには、単に毎月の返済額を計算するだけでなく、将来のライフイベントやリスクを考慮した、現実的な計画を立てることが重要です。

安心して返済を続けるための8つのチェックポイントをあらためてご紹介します。

• 返済比率20〜25%に抑える
  年収に対する年間返済額の割合である返済比率を20〜25%に抑えることで、家計に無理のない返済計画を立てることができます。
• ボーナス返済に依存しない
  ボーナスに頼らず月々の返済だけで家計が回る計画にすることで、ボーナスが減少・なくなるリスクに備えられます。
• 35年で組んで繰上返済で実質短縮する
  月々の返済負担を抑えるために35年ローンを組み、余裕があるときに繰上返済をすることで、総支払額を減らして完済を早めることができます。
• 金利2%の年収目安を基準に家計が回るかを確認
  借り入れ金利だけでなく、金利2%の年収目安（約716万円）を基準に家計が回るか確認することで、金利上昇への備えができます。
• 金利上昇への備えをする
  固定・変動のミックスや固定期間選択は、特に変動金利に不安がある方にとって、金利上昇リスクに備えるための有効な手段です。
• 教育費を月割りで当て込む
  教育費のピーク時には家計が厳しくなりがちです。住宅ローン返済額に加えて、お子様の教育費も月割りで計算し、無理のない計画を立てましょう。
• 団信の保障内容と生命保険の重複を見直す
  住宅ローンの団信（団体信用生命保険）と、ご自身の生命保険の保障内容が重複していないか確認し、家計の無駄をなくしましょう。
• 生活防衛資金と家計の黒字維持を最優先
  急な病気や収入減に備え、万が一のための生活防衛資金（最低6ヶ月分）を確保し、日々の家計が必ず黒字になるように管理することが、長期的な安心につながります。

これらのチェックポイントを一つひとつ確認し、ご自身のライフプランに合った最適な住宅ローン計画を立てていきましょう。

最後に、シミュレーション上の数字はあくまで目安です。最終的な融資条件は審査が終わるまで確定しないため、複数の金融機関に審査を依頼し、金利や諸費用を含めた最も良い条件を比較検討することが、後悔しないための賢い方法です。無理のない返済計画こそが、家族が安心して暮らせる家づくりの第一歩です。