４０代の住宅ローン審査ポイントと注意点【元営業マンが解説】

４０代で住宅の購入をすることは決して遅すぎることはありません。実際にも４０代で新築を購入する人は、全体の２割以上という統計もあります。

住宅ローンの完済時年齢は、多くの金融機関で７５歳～８０歳程度の年齢が設定されており、単純計算では４５歳くらいまでは３５年ローンを利用することができます。

しかし、４０代での住宅ローン審査は、少しハードルが高めになります。完済時年齢が８０歳と言っても、定年退職後の返済は金融機関の立場で考えてもリスクが伴います。自己資金の割合や返済期間の調整をしながら、月々の返済負担も大きくなり過ぎないように計画することで審査にも通過しやすくなります。

住宅ローンは少しの金利差で利息が大きくなります。金融機関は必ず比較して好条件の銀行を利用するようにしましょう。

また、住宅メーカーも複数の会社を比較することで、メリット・デメリットに気付き易くなり、後から後悔する可能性が低くなります。

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４０代の住宅購入者は２～３割

国土交通省が全国を対象として行った令和５年度のアンケート調査では、４０代で住宅を購入する人の割合は２～３割程度います。また、購入時の平均年齢も約４３歳ほどで、平均値から考えると４０代からの住宅購入は決して遅すぎる訳ではありません。

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建物種別	購入時の平均年齢	４０代の割合
新築注文住宅	42.1歳	22.8%
新築分譲戸建住宅	38.2歳	26.4％
新築分譲集合住宅	43歳	25.8%
中古戸建住宅	46.7歳	29.8%
中古集合住宅	46.7歳	25.6%

引用元：令和5年度　住宅市場動向調査

４０代の住宅ローン審査は少しハードル高め

４０代に入ると、仕事が安定してきたり、子供の人数が確定しているなど、将来の計画が立てやすくなることも多いです。住む地域、返済可能額、理想の住宅規模など、計画を練りやすい面があります。

しかし、４０代からの住宅ローン審査には年齢や健康状態など、いくつかのハードルが上がる傾向があります。

国土交通省が令和5年度に行ったアンケート調査によると、民間の金融機関は住宅ローンの審査で考慮する項目として、以下の項目を重要視しています。

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審査項目	重要視している金融機関の割合
完済時年齢	98.5%
健康状態	96.6%
借入時年齢	96.0％
年収	94.0%
勤続年数	93.6%
返済負担率（返済比率）	92.0%
担保評価	91.8%
金融機関の営業エリア	90.4%

引用元：令和5年度　民間住宅ローンの実態に関する調査

上記のアンケート結果を４０代の視点で考えると、完済時年齢は直接的に４０代の住宅ローン審査に影響を与えることがわかります。

また、返済負担率は、完済時年齢を前倒しに計画すると住宅ローンの借入期間が短くなるため、返済負担率が上がります。さらに、自己資金額が少ないと返済負担率も上がりますし、担保評価も悪くなります。

２０代や３０代と比べて、働ける期間が短くなるため、基本的な属性や収入以外にも「完済時年齢」「退職時の年齢」「退職金の有無」「退職後の収入」「自己資金」などが重要な審査基準となります。

さらに、健康状態に問題があると、団信への加入が難しくなる場合もあり、その結果、借入が難しいケースや、金融機関が限られることも考慮しなければなりません。

以下では、４０代の方が住宅ローン審査をスムーズに通過するためのポイントや注意点を詳しくご紹介します。

４０代からの住宅ローン審査のポイント

返済比率（返済負担率）

返済比率は、収入に対するローン返済の割合を示すものです。

４０代からの住宅ローンでは、返済期間が３５年以下に設定されることもあるため、月々の返済負担が大きくなる傾向があります。これにより、返済比率も高くなりがちです。

以下は、３５年と２５年の返済期間での借入を前提に、月々の返済額の比較した表になります。

借入年数	月々の返済額	年間の返済額	返済比率
25年	141,867円	1,702,404円	約２８％
35年	103,834円	1,246,008円	約２１％

上記の表からもわかるように、返済期間が１０年短縮されると月々の返済額は約４万円増加します。返済比率も約７％上昇し、２５年での借入の場合、返済比率は２８％に達します。

各ご家庭の収支は個々のライフスタイルにより大きく異なりますが、収入に対するローン返済の比率が２５％以下であれば理想的なラインと言えます。したがって、３５年で借入した場合の２１％に対して、２５年で借入した場合の２８％は返済の負担が大きいと言えます。

４０代の住宅ローンでは、借入年数と自己資金の割合をご家庭の状況に合わせて調整し、実質の返済比率が２０％～最大でも２５％以内に収まるような計画を立てることが理想的です。

既存借入の清算

住宅ローンを検討する際に、すでに自動車ローンなどの他の借入がある場合、これらの借入は住宅ローンの返済能力に大きな影響を与えます。

金融機関は返済比率を計算する際、新たに借りる住宅ローンの返済額だけでなく、既存のローン返済額も合計して返済比率を算出します。

そのため、既存のローン額が大きい場合や返済期間が長い場合、住宅ローンの返済比率が基準を超える可能性が高くなります。基準を超えると、金融機関の審査で借入希望額が減額されたり、融資が難しくなることがあります。

このような状況を改善するためには、既存ローンを一括返済することが求められる場合があります。一括返済にはまとまった資金が必要となるため、事前にしっかりとした資金計画や予算の見直しが重要です。

また、既存のローンを住宅ローンにまとめる商品を提供している金融機関もあり、ろうきんなどで「おまとめローン」といった商品を利用できることがあります。

完済時年齢を低くする

前述でも解説した通り、住宅ローンの審査において、完済時年齢は非常に重要な要素となります。定年退職後の返済計画には、退職時期や再雇用の可否、退職金の見込み額などが返済能力に直接影響を与えます。

定年を迎えた後でも返済が可能かどうか、再雇用はあるのかどうかなども判断する一つの材料になります。また、年金の受給見込みが低い場合や、再雇用の可能性が低い場合、定年退職を過ぎてからの返済計画は金融機関から見てリスクが高まります。

そのため、完済時年齢を可能な限り低く設定し、返済期間を短縮することは、審査を通過しやすくするために有効な方法です。

自己資金の割合を増やす

自己資金の割合を増やすことは、住宅ローンの審査をスムーズに進めるために非常に有効です。また、自己資金の割合が高いことで、金利の優遇を受けられる場合もあります。金融機関は、借入金額に対する自己資金の割合を基に、借り手の返済能力やリスクを評価します。

例えば、「借入期間をこれ以上延ばせない」「返済比率が基準を超えている」といった状況では、借入金額が希望に届かない場合もあります。その際、借入金額を下げるためには、自己資金を追加するか、土地や建物の計画を見直すしか方法がありません。

特に４０代で自己資金が少ない場合、金融機関からの印象が悪くなることがあります。老後の資金計画や子供の教育費も考慮しつつ、無理のない範囲で自己資金の投入も考えましょう。これにより、金融機関の審査基準をクリアしやすくなり、より有利な住宅ローン条件を得ることが可能です。

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４０代からの住宅ローン注意点

健康状態

住宅ローンを利用する際には、ほとんどの金融機関が団信への加入を必須としています。

団信（団体信用生命保険）は、住宅ローンを組む際に万が一の事態に備えるための保険です。この保険は、主に債務者が亡くなった場合や、一部のケースで疾病になった場合に、ローンの返済が免除されることを目的としています。

健康状態は団信の加入において非常に重要な要素です。健康状態を告知することで、保険会社はリスクを評価し、加入を許可するかどうかを決定します。特に４０代になると、病気のリスクが高まるため、過去の病歴や現在の健康状態が審査の結果に影響を与える可能性があります。

ワイド団信とは
ワイド団信とは、団信と比較して加入条件を緩和する代わりに保険料を割増しした団体信用生命保険です。
すべての金融機関が取り扱っている訳ではなく、通常の団信と比較して金利の上乗せがあります。

退職後の返済計画

定年退職後の返済は、金融機関の審査が通ったとしても慎重に考えなければなりません。

定年退職後に再雇用やアルバイトなどを見据えた計画だとしても、老後に１０００万円以上の借金があると老後破産や住宅を手放すリスクも高くなります。

住宅には維持費や将来のリフォームや修繕費用の積み立ても必要ですから、余裕を持った計画を立てることが大切です。住宅の維持費については以下の記事でも解説しております。