40代の住宅ローン審査ポイントと注意点【元営業マンが解説】

40代の住宅ローン TOP画像

40代で住宅の購入をすることは決して遅すぎることはありません。実際にも40代で新築を購入する人は、全体の2割以上という統計もあります。

住宅ローンの完済時年齢は、多くの金融機関で75歳~80歳程度の年齢が設定されており、単純計算では45歳くらいまでは35年ローンを利用することができます。

しかし、40代での住宅ローン審査は、少しハードルが高めになります。完済時年齢が80歳と言っても、定年退職後の返済は金融機関の立場で考えてもリスクが伴います。自己資金の割合や返済期間の調整をしながら、月々の返済負担も大きくなり過ぎないように計画することで審査にも通過しやすくなります。

住宅ローンは少しの金利差で利息が大きくなります。金融機関は必ず比較して好条件の銀行を利用するようにしましょう。

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目次

40代の住宅購入者は2~3割

国土交通省が全国を対象として行った令和5年度のアンケート調査では、40代で住宅を購入する人の割合は2~3割程度います。また、購入時の平均年齢も約43歳ほどで、平均値から考えると40代からの住宅購入は決して遅すぎる訳ではありません。

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建物種別購入時の平均年齢40代の割合
新築注文住宅42.1歳22.8%
新築分譲戸建住宅38.2歳26.4%
新築分譲集合住宅43歳25.8%
中古戸建住宅46.7歳29.8%
中古集合住宅46.7歳25.6%
引用元:令和5年度 住宅市場動向調査

40代の住宅ローン審査は少しハードル高め

40代に入ると、仕事が安定してきたり、子供の人数が確定しているなど、将来の計画が立てやすくなることも多いです。住む地域、返済可能額、理想の住宅規模など、計画を練りやすい面があります。

しかし、40代からの住宅ローン審査には年齢や健康状態など、いくつかのハードルが上がる傾向があります。

国土交通省が令和5年度に行ったアンケート調査によると、民間の金融機関は住宅ローンの審査で考慮する項目として、以下の項目を重要視しています。

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審査項目重要視している金融機関の割合
完済時年齢98.5%
健康状態96.6%
借入時年齢96.0%
年収94.0%
勤続年数93.6%
返済負担率(返済比率)92.0%
担保評価91.8%
金融機関の営業エリア90.4%
引用元:令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査

上記のアンケート結果を40代の視点で考えると、完済時年齢は直接的に40代の住宅ローン審査に影響を与えることがわかります。

また、返済負担率は、完済時年齢を前倒しに計画すると住宅ローンの借入期間が短くなるため、返済負担率が上がります。さらに、自己資金額が少ないと返済負担率も上がりますし、担保評価も悪くなります。

20代や30代と比べて、働ける期間が短くなるため、基本的な属性や収入以外にも「完済時年齢」「退職時の年齢」「退職金の有無」「退職後の収入」「自己資金」などが重要な審査基準となります。

さらに、健康状態に問題があると、団信への加入が難しくなる場合もあり、その結果、借入が難しいケースや、金融機関が限られることも考慮しなければなりません。

以下では、40代の方が住宅ローン審査をスムーズに通過するためのポイントや注意点を詳しくご紹介します。

40代からの住宅ローン審査のポイント

返済比率(返済負担率)

返済比率は、収入に対するローン返済の割合を示すものです。

返済比率の計算方法

  • 年間のローン返済金額÷税込み年収×100=返済比率

※返済比率は、既存のローン返済も含んで計算します。(例えば、自動車ローンなど)

理想的な返済比率

  • 20%以内~最大でも25%以内

40代からの住宅ローンでは、返済期間が35年以下に設定されることもあるため、月々の返済負担が大きくなる傾向があります。これにより、返済比率も高くなりがちです。

以下は、35年と25年の返済期間での借入を前提に、月々の返済額の比較した表になります。

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借入年数月々の返済額年間の返済額返済比率
25年141,867円1,702,404円約28%
35年103,834円1,246,008円約21%
(※ 上記の表は、借入額4000万円、元利均等払い、金利0.5%、年収600万円の設定です)

上記の表からもわかるように、返済期間が10年短縮されると月々の返済額は約4万円増加します。返済比率も約7%上昇し、25年での借入の場合、返済比率は28%に達します。

各ご家庭の収支は個々のライフスタイルにより大きく異なりますが、収入に対するローン返済の比率が25%以下であれば理想的なラインと言えます。したがって、35年で借入した場合の21%に対して、25年で借入した場合の28%は返済の負担が大きいと言えます。

一般的に銀行の審査はこのように考えます!!

住宅ローンの審査基準は金融機関により異なりますが、返済比率は最大で30%~40%と設定されています。さらに、審査では金利上昇のリスクも考慮されるため3%~4%前後の金利で試算されることが多く、そのシュミレーションに基づいて審査が行われます。

3%の金利で試算すると、返済比率は以下のようになります。

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借入年数月々の返済額年間の返済額返済比率
25年189,684円2,276,208円約38%
35年153,940円1,847,280円約31%
(※ 上記の表は、借入額4000万円、元利均等払い、審査金利3%、年収600万円の設定です)

上記の通り、金融機関の審査では金利にストレスをかけて試算して、返済能力を確認します。金利を3%で計算した場合、月々の返済額は増加し、25年の返済比率は38%にまで上昇します。

前述の通り金融機関では最大でも30%~40%の返済比率に基準を設けているため、38%の返済比率では金融機関によっては設定されている返済比率の基準を超えてしまう可能性があります。その結果、借入希望額が減額されるか、借入自体が難しくなることも考えられます。

40代の住宅ローンでは、借入年数と自己資金の割合をご家庭の状況に合わせて調整し、実質の返済比率が20%~最大でも25%以内に収まるような計画を立てることが理想的です。

既存借入の清算

住宅ローンを検討する際に、すでに自動車ローンなどの他の借入がある場合、これらの借入は住宅ローンの返済能力に大きな影響を与えます。

金融機関は返済比率を計算する際、新たに借りる住宅ローンの返済額だけでなく、既存のローン返済額も合計して返済比率を算出します。

そのため、既存のローン額が大きい場合や返済期間が長い場合、住宅ローンの返済比率が基準を超える可能性が高くなります。基準を超えると、金融機関の審査で借入希望額が減額されたり、融資が難しくなることがあります。

このような状況を改善するためには、既存ローンを一括返済することが求められる場合があります。一括返済にはまとまった資金が必要となるため、事前にしっかりとした資金計画や予算の見直しが重要です。

また、既存のローンを住宅ローンにまとめる商品を提供している金融機関もあり、ろうきんなどで「おまとめローン」といった商品を利用できることがあります。

完済時年齢を低くする

前述でも解説した通り、住宅ローンの審査において、完済時年齢は非常に重要な要素となります。定年退職後の返済計画には、退職時期や再雇用の可否、退職金の見込み額などが返済能力に直接影響を与えます。

定年を迎えた後でも返済が可能かどうか、再雇用はあるのかどうかなども判断する一つの材料になります。また、年金の受給見込みが低い場合や、再雇用の可能性が低い場合、定年退職を過ぎてからの返済計画は金融機関から見てリスクが高まります。

そのため、完済時年齢を可能な限り低く設定し、返済期間を短縮することは、審査を通過しやすくするために有効な方法です。

自己資金の割合を増やす

自己資金の割合を増やすことは、住宅ローンの審査をスムーズに進めるために非常に有効です。また、自己資金の割合が高いことで、金利の優遇を受けられる場合もあります。金融機関は、借入金額に対する自己資金の割合を基に、借り手の返済能力やリスクを評価します。

例えば、「借入期間をこれ以上延ばせない」「返済比率が基準を超えている」といった状況では、借入金額が希望に届かない場合もあります。その際、借入金額を下げるためには、自己資金を追加するか、土地や建物の計画を見直すしか方法がありません。

特に40代で自己資金が少ない場合、金融機関からの印象が悪くなることがあります。老後の資金計画や子供の教育費も考慮しつつ、無理のない範囲で自己資金の投入も考えましょう。これにより、金融機関の審査基準をクリアしやすくなり、より有利な住宅ローン条件を得ることが可能です。

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40代からの住宅ローン注意点

健康状態

住宅ローンを利用する際には、ほとんどの金融機関が団信への加入を必須としています。

団信(団体信用生命保険)は、住宅ローンを組む際に万が一の事態に備えるための保険です。この保険は、主に債務者が亡くなった場合や、一部のケースで疾病になった場合に、ローンの返済が免除されることを目的としています。

健康状態は団信の加入において非常に重要な要素です。健康状態を告知することで、保険会社はリスクを評価し、加入を許可するかどうかを決定します。特に40代になると、病気のリスクが高まるため、過去の病歴や現在の健康状態が審査の結果に影響を与える可能性があります。

  • 病歴の告知: がんや脳の疾患、心臓やその他の内臓系の疾患、精神疾患などは、団信の加入が難しい病歴とされることが多いです。
  • 治療中の場合: 現在治療中の病気がある場合、または治療歴がある場合、団信の加入が難しくなることがあります。
  • 代替の保険: 団信の加入が難しい場合、団信加入が必須ではないフラット35の住宅ローン商品を利用するか、ワイド団信を提供している金融機関を選択することで、保険のカバーを確保する方法もあります。

ワイド団信とは
ワイド団信とは、団信と比較して加入条件を緩和する代わりに保険料を割増しした団体信用生命保険です。
すべての金融機関が取り扱っている訳ではなく、通常の団信と比較して金利の上乗せがあります。

退職後の返済計画

定年退職後の返済は、金融機関の審査が通ったとしても慎重に考えなければなりません。

定年退職後に再雇用やアルバイトなどを見据えた計画だとしても、老後に1000万円以上の借金があると老後破産や住宅を手放すリスクも高くなります。

住宅には維持費や将来のリフォームや修繕費用の積み立ても必要ですから、余裕を持った計画を立てることが大切です。住宅の維持費については以下の記事でも解説しております。

元営業マン

40代からの住宅ローンでは、自身の収入や年齢を考慮し、審査に通過するために返済期間と自己資金の割合を調整することがポイントとなります。

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住宅ローンの返済負担は、 同じ年収でもライフプラン次第で大きく変わります。
今だけでなく、 将来の支出まで見据えた資金計画を立てることが重要です。

ハウスメーカーは必ず比較して決めよう!

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ハウスメーカー選びは、複数の会社を比較することで、それぞれのメリット・デメリットに気が付き易くなります。さまざまな営業マンから提案を受けることで、あらたな考え方や気付きが与えらえることもあります。

マイホーム計画で後悔する理由はさまざまですが、後悔する原因は、「知らなかった」「気付かなかった」の2つです。

マイホーム計画を成功させるために、効率的にハウスメーカーを比較して、後悔のない計画を進めていきましょう。

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返済金額を抑える大きなポイント

返済金額を抑える大きなポイント【イメージ画像】

地盤の強い土地を選ぶ

住宅を建築する際、地盤が弱い土地を選ぶと、地盤改良工事が必要になる場合があります。この工事は地域や工法によりますが、一般的に50万円~200万円以上の費用がかかることもあります。

土地選びでは予算などの制約があるかもしれませんが、できるだけ地盤が強い土地を選ぶことが重要です。

元営業マン

地盤の強さについては、建築会社や不動産会社から情報を提供してもらえることが多いので、地盤改良の必要性やその費用も合わせて確認しておきましょう。

土地選びでは、地盤改良費用も見込んで比較することがポイントです!

地盤の調べ方や建築地のエリア選定については、以下の記事でも詳しく解説しておりますので参考にして下さい。

建築費を抑えるポイントを把握する

注文住宅で間取りを決める際、建築費を抑える工夫はいくつかあります。

  1. 凹凸の少ないシンプルな形状にする
  2. 総二階建てにする
  3. 水回りを一箇所にまとめる
  4. 廊下のスペースを効率よく配置する
  5. 収納スペースにデッドスペースを活用する
  6. 屋根の勾配と天井の高さを最適化する
  7. 標準仕様の範囲内で計画する
  8. 外構工事は引き渡し後に施工する
  9. 地盤の良い土地を選択する
  10. 建築条件付きの土地を選択する

これらのポイントを考慮することで、建築費を削減することが可能です。詳細については、以下の記事で詳しく解説していますので、そちらもご参照ください。

住宅ローンの借入先は必ず比較する

同じ価格の住宅でも、選ぶ金融機関によって返済総額が大きく異なります。住宅ローンは高額かつ長期間の返済が必要なため、金利の違いが数十万円から数百万円の差を生むこともあります。

以下の表で金利の違いによる支払い利息の差を確認できます。

スクロールできます
借入金額返済期間金利総利息支払い
3000万円35年0.8%約441万円
1%約557万円
4000万円35年0.8%約588万円
1%約743万円
5000万円35年0.8%約733万円
1%約928万円
6000万円35年0.8%約882万円
1%約1,114万円

金利は0.2%の違いで、100万円~200万円以上の利息を軽減することができます。

なぜ複数の銀行を比較しないのか??
  • 比較が面倒
  • どの金融機関が良いかわからない
  • 複数の銀行で審査を依頼するのが面倒
  • 審査が終わるまで借入条件がはっきりしない
  • 営業マンに任せとけば大丈夫と思ってしまう
  • 考えることが多くてそこまで手が回らない

上記のような理由が挙げられます。

土地代や建築費を交渉する人は多いですが、住宅ローンの借入先を複数比較する人は意外と少ないのが現実です。

元営業マン

確かに、自身で直接的に金融機関を探す人は少ない傾向がありますね。

審査通過の確証はありませんし、借入条件もどうなるのか予測しづらいですね・・

審査に通らなかったら無駄になるし・・・

なんだか、考えること自体が面倒になってくる・・・

しかし、複数の金融機関を比較して最適な条件を選ぶだけで、ローン返済の負担を軽減できる可能性が高まります。

目安としては、審査通過の可能性がある複数の金融機関に審査を依頼して、3つ程度の金融機関から審査の承認を取り、金利や団信の保障内容を比較して検討することが理想的です。

また、簡単に効率よく住宅ローンを比較したい人は、の利用も検討してみましょう!

登録した内容に応じて、各金融機関の審査通過確率を提示してくれたり、借入条件の比較も簡単にすることができるサービスです。

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