家を建てる時の建築制限に注意！【マイホーム土地探しの基礎知識】

土地の選び方には、個々のライフスタイルによって大きく異なる要素が存在します。多くの方はおおよその希望エリアが決まっているかと思いますが、地域ごとに様々な建築制限が設けられています。

例を挙げると、建築する地域によって、建物の大きさや高さなどが制限されてしまいます。
これらの制限は、用途地域として大まかに区分けされ、同じ用途地域内でもさらに詳細な制限が設けられています。

時には、これらの制限によって望んだ建物を建てることが難しい場合や、制限に対応するために建築費が増える可能性も考えられます。

この記事では、マイホーム建築の計画において最低限必要な建築制限に関する知識を解説しています。

用途地域の注意点

「用途地域」とは、大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」の３つに分類されます。

詳細に分類すると、全部で13種類の用途地域が存在しますが、住宅建築ができない地域は工場専用地域のみです。

「自分の理想の場所で、予算内で、条件を満たす家を建てられれば、それで十分なのでは？」と考える方もいるでしょう。基本的にはその意見に賛成ですが、将来的に同じ用途地域内でどのような建物が建てられる可能性があるのか、把握しておいた方が良いでしょう。

用途地域には、建築物の種類や規模、容積率、建蔽率、高さなどの制限がそれぞれ設けられています。ただし、同じ用途地域でも建蔽率や容積率は地域によって異なることに注意が必要です。

下記の表に用途地域の特徴をまとめておきます。

用途地域	住宅建築	絶対高さの制限	特徴
第一種低層住居専用地域	〇	10ｍ 12ｍ	住宅街で最大3階建て可能。 飲食店やコンビニは建築不可。
第二種低層住居専用地域	〇	10ｍ 12ｍ	住宅街で最大3階建て可能。 小規模な飲食店やコンビニは建築可。
第一種中高層住居専用地域	〇	なし	住宅やマンション4階建て以上も可能。 中型のスーパー等も建築可。
第二種中高層住居専用地域	〇	なし	住宅やマンション4階建て以上も可能。 中型のスーパー等も建築可。
第一種住居地域	〇	なし	大規模マンションや商業施設も建築可能。
第二種住居地域	〇	なし	大規模マンションや商業施設も建築可能。 パチンコ店やカラオケBOXも建築可能。
準住居地域	〇	なし	倉庫や自動車修理工場も建築可能。 小規模な劇場や映画館も建築可能。
田園住居地域	〇	10ｍ 12ｍ	住宅やマンションは最大で3階建て。 農業用の倉庫や施設の建築可能。
近隣商業地域	〇	なし	大型の商業施設やショッピングモールも建築可能。 利便性は良いが少し賑やか。
商業地域	〇	なし	大型の工場以外は、ほぼ建築可能。 利便性は大変よく賑やか。
準工業地域	〇	なし	住宅やマンション、店舗や飲食店も建築可能。 小規模な工場は建築可能で騒音は気になる。
工業地域	〇	なし	環境を悪化させるおそれがある工場の建築も可能。
工業専用地域	×	なし	住宅は建築できない。

上記の表で説明している特徴は、用途制限の一部であり、さらに詳細を知りたい方はご自身で調査してみてください。用途地域やその他の建築制限は、各市区町村の役場にある都市計画課などで確認することができますし、インターネットで検索する事もできます。
インターネットで検索する場合は、「地域名＋都市計画図」で検索すると該当する地域が多いでしょう。

マイホーム建築の目的で商業系の土地を購入する人はほとんどいないでしょう。商業用地の価格も高く、資金に余裕があるか自宅兼用で事業を始めるなどの理由がない限り、一般的には選択肢に含まれないと思われます。
ほとんどの人は、価格的なことも考慮すると住居系や準工業地域のエリアで土地を探すことになるでしょう。

自分が建てたマイホームの近くに新しい商業施設や飲食店ができることは、利便性の向上を期待する人もいるかもしれません。しかし、一方で、「大規模なマンションが建てられた」「飲食店ができて匂いが気になる」「工場ができて騒音がうるさい」「商業施設ができて交通渋滞が発生する」といった環境の変化によって、自分が気に入った状況が壊されることを望まないと考える人も多いでしょう。

10年や20年といった時間の経過とともに、環境は必ず変化していきます。その変化がどのようなものか、そして自分がそれをどのように受け止めるかを考え、検討する必要があります。

防火地域と準防火地域の注意点

市街地では建築物が密集しているため、火災が発生した場合、延焼や飛び火によって火災が広がる危険性があります。

そのため、建物の大きさによって基準は異なりますが、該当の地域では耐火建築物や準耐火建築物、または一定の防火技術基準を満たす建物にする必要があります。

防火地域では、建蔽率が緩和される場合もありますが、建物の材料を燃えにくい基準を満たすものに変更する必要があります。そのため、場合によっては建築費用も増えることになります。
また、例えば玄関ドアやサッシなども防火仕様にする必要があり、防火仕様の商品に限られるためデザインやカラーなど選択肢が制限されるというデメリットもあります。

建蔽率と容積率の注意点

建蔽率と容積率は、地域と用途地域によって定められている建築制限です。

低層住居専用地域内と田園住居地域内における外壁後退距離の注意点

第一種、第二種低層住居専用地域内、田園住居地域内では、外壁の後退距離の制限が定められる場合が多いでしょう。

敷地の境界線から建物の外壁まで、1.5ｍもしくは1メートル離さなければなりません。

建物の高さ制限の注意点

建物の高さは、道路や建築物の日照や採光、通風の確保などの観点から、地域によりさまざまな制限が設けられていますので、下記に紹介します。

複雑でわかりづらい規制への対処

これまで、建物の高さに関する規制について説明してきました。地域によって規制が異なるため、建築に関する知識がない一般の方にとっては少し難しいかもしれませんが、敷地内には建設可能な空間とできない空間が必ず存在することを理解いただけたかと思います。

土地を探す段階では、建物の大まかな規模がイメージできるはずです。2階建てなのか、3階建てなのか、その程度は決まっているでしょう。建物の高さや仕様は施工会社によって異なります。

気になる土地があれば、希望の階数でどの範囲まで建物を建築できるのか、まずは積極的に施工会社の営業担当者に確認することをおすすめします。