家を建てる時の建築制限に注意！【マイホーム土地探しの基礎知識】

土地の選び方は、個々のライフスタイルによって大きく異なります。多くの方はおおよその希望エリアが決まっているかと思いますが、地域ごとにさまざまな建築制限が設けられています。

例えば、建築する地域によって、建物の大きさや高さが制限される場合があります。これらの制限は用途地域ごとに大まかに区分されており、同じ用途地域内でもさらに詳細な規制が設けられていることがあります。

時には、これらの制限により希望通りの建物を建てることが難しくなることもあり、制約に対応するために建築費が増えることも考えられます。

この記事では、マイホーム建築の計画において最低限知っておきたい建築制限に関する基本的な知識を解説しています。

用途地域の注意点

用途地域は、大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類されます。詳細に分類すると、全部で13種類の用途地域がありますが、住宅建築ができない地域は工業専用地域のみです。

「理想の場所で予算内に収まり、条件を満たす家が建てられれば十分」と考える方もいるでしょう。その考え方は基本的に正しいですが、将来的に同じ用途地域内にどのような建物が建てられる可能性があるかも把握しておくと安心です。

用途地域には、建築物の種類や規模、容積率、建蔽率、高さなどがそれぞれ制限されています。同じ用途地域でも、建蔽率や容積率が地域によって異なることがあるため、注意が必要です。

以下の表に用途地域の特徴をまとめています。

用途地域	住宅建築	絶対高さの制限	特徴
第一種低層住居専用地域	〇	10ｍ 12ｍ	住宅街で最大3階建て可能。 飲食店やコンビニは建築不可。
第二種低層住居専用地域	〇	10ｍ 12ｍ	住宅街で最大3階建て可能。 小規模な飲食店やコンビニは建築可。
第一種中高層住居専用地域	〇	なし	住宅やマンション4階建て以上も可能。 中型のスーパー等も建築可。
第二種中高層住居専用地域	〇	なし	住宅やマンション4階建て以上も可能。 中型のスーパー等も建築可。
第一種住居地域	〇	なし	大規模マンションや商業施設も建築可能。
第二種住居地域	〇	なし	大規模マンションや商業施設も建築可能。 パチンコ店やカラオケBOXも建築可能。
準住居地域	〇	なし	倉庫や自動車修理工場も建築可能。 小規模な劇場や映画館も建築可能。
田園住居地域	〇	10ｍ 12ｍ	住宅やマンションは最大で3階建て。 農業用の倉庫や施設の建築可能。
近隣商業地域	〇	なし	大型の商業施設やショッピングモールも建築可能。 利便性は良いが少し賑やか。
商業地域	〇	なし	大型の工場以外は、ほぼ建築可能。 利便性は大変よく賑やか。
準工業地域	〇	なし	住宅やマンション、店舗や飲食店も建築可能。 小規模な工場は建築可能で騒音は気になる。
工業地域	〇	なし	環境を悪化させるおそれがある工場の建築も可能。
工業専用地域	×	なし	住宅は建築できない。

用途地域は、１３種の地域に分かれて、さらに同じ用途地域内でも地域により様々な制限があります。
ほとんどの地域はインターネットで検索することが可能で、「地域名＋都市計画図」で検索すると用途地域の詳細を調べることができます。

商業地域は、市街地の中心部や主要な駅周辺に指定されていることが多く、利便性を高めるために指定される地域です。容積率や高さに関する制限が住居系の地域より緩和されているので、高層階の建物が建築される傾向があります。

土地の価格が高く、資金に余裕があるか、自宅兼用マンションや事業を始めるなどの理由がない限り、一般的には選択肢から外れます。ほとんどの人は住居系や準工業地域のエリアで土地を探すケースが多くなります。

建築したマイホームの近くに、新しい商業施設や飲食店ができれば利便性の向上を期待する人もいるかもしれません。しかし一方で、商業系の地域が近いエリアに住宅を建築すると、「大規模なマンションが建てられた」「飲食店の匂いが気になる」「工場の騒音がうるさい」「商業施設の影響で交通渋滞が発生する」といった環境の変化により、気に入っていた環境が壊されることを嫌う人もいます。

１０年や２０年といった時間の経過とともに、環境は必ず変化します。その変化がどのようなものになるのか、そして自分がそれをどのように受け止めるかを考慮し、慎重に検討することが大切です。

土地エリアを決める注意点は、以下の記事で詳しく解説しています。

防火地域と準防火地域の注意点

市街地では建築物が密集しているため、火災が発生した場合、延焼や飛び火によって火災が広がる危険性があります。

そのため、建物の大きさによって基準は異なりますが、該当の地域では耐火建築物や準耐火建築物、または一定の防火技術基準を満たす建物にする必要があります。

防火地域では、建蔽率が緩和される場合もありますが、建物の材料を燃えにくい基準を満たすものに変更する必要があります。そのため、場合によっては建築費用も増えることになります。

例えば玄関ドアやサッシなども防火仕様にする必要があり、防火仕様の商品に限られるためデザインやカラーなど選択肢が制限されるというデメリットもあります。

建蔽率と容積率の注意点

建蔽率と容積率は、地域と用途地域によって定められている建築制限です。

低層住居専用地域内と田園住居地域内における外壁後退距離の注意点

第一種、第二種低層住居専用地域内、田園住居地域内では、外壁の後退距離の制限が定められる場合があります。

敷地の境界線から建物の外壁まで、１.５ｍもしくは1メートル離さなければなりません。

建物の高さ制限の注意点

建物の高さは、道路や建築物の日照や採光、通風の確保などの観点から、地域によりさまざまな制限が設けられていますので、下記に紹介します。

基本的な建蔽率や容積率に加えて、高さ制限や斜線制限により、建築可能な空間が限られることに注意しましょう。

複雑でわかりづらい建築制限への対処

住宅建築をする敷地内には建設可能な空間と建築できない空間が必ず存在します。

土地を探す段階では、「2階建てなのか？」「3階建てなのか？」ある程度の建物イメージは決まっていると思います。しかし、建物の高さや作りは施工会社の違いにより変わってきます。

気になる土地があれば、「希望の階数でどの範囲まで建物を建築できるのか？」積極的に施工会社の営業担当者に確認して建築可能な空間を把握しましょう！

マイホーム計画を進めるポイント！！

これまでに、用途地域や建築制限について解説しました。

マイホームの土地探しでは、個々の生活スタイルにより地域が限定され、さらに予算の範囲もあるので理想の土地を見つけることは簡単ではありません。

なかなか土地が見つからない時は、土地探しの窓口を広げることで知らない情報に出会えるチャンスがあり、複数の業者を比較して検討することで、後に後悔をすることも避けられます。以下の記事も参考にして下さい。

マイホーム計画は、長期的な住宅ローンの返済が必要になります。余裕を持ち長期的に返済可能な予算を組むようにしましょう。マイホーム維持費の試算が甘いと、住宅ローンの返済負担が大きくなることも考えられるので、しっかりと把握して計画を進めていきましょう。

また、住宅メーカーを比較することで、それぞれのメリット・デメリットに気付き易くなり、営業マンの提案や知識も異なるので新たな気付きがあることもあります。

マイホーム計画で後悔する理由はさまざまですが、原因は「知らなかった」「気付かなかった」の２つです。家づくりを成功させるために、しっかりと複数の業者を比較検討して、後悔のないマイホーム計画を進めましょう。

ハウスメーカーへ資料請求をする際は、以下の比較表も参考にして下さい。